Thư viện kỹ thuật miễn phí

Định giá và quản lý tài sản. Ghi chú bài giảng: ngắn gọn, quan trọng nhất

Cẩm nang / Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá

Bình luận bài viết

Mục lục

1. Bất động sản (Bất động sản là một đối tượng đầu tư. Các loại bất động sản. Thị trường bất động sản. Những người tham gia và nguồn của quá trình tài trợ bất động sản. Ưu điểm của việc đầu tư vào bất động sản. Cho vay thế chấp. Thế chấp như một cách để đảm bảo nghĩa vụ. Đặc điểm của thế chấp cho vay)
2. Định giá bất động sản (Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Các loại giá trị bất động sản chính. Nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản. Các loại định giá bất động sản. Các cách tiếp cận định giá bất động sản. Cách tiếp cận so sánh. Cách tiếp cận chi phí. Cách tiếp cận thu nhập. Định giá đất). Phân tích sử dụng đất tốt nhất, hiệu quả nhất Định giá hiệu quả sử dụng đất Các phương pháp định giá đất Báo cáo định giá bất động sản)
3. Xác định chi phí vốn đầu tư dựa trên vốn hóa thu nhập (Vốn hóa trực tiếp. Vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi. Chiết khấu dòng tiền. Dự báo dòng tiền đảo chiều. Xác định suất chiết khấu. Vốn hóa theo mô hình tính toán. Vốn hóa thu nhập biến đổi đều . Phân tích đầu tư thế chấp)
4. Quản lý quá trình đầu tư và tài trợ bất động sản (Tiêu chí đánh giá hiệu quả dự án đầu tư. Phương pháp phân tích dự án đầu tư. Rủi ro trong tài trợ bất động sản. Tiêu chí ra quyết định tài trợ bất động sản. Tư vấn tín dụng)

1.1. Bất động sản là đối tượng đầu tư

Bất động sản - đất đai và tất cả những cải tiến gắn liền với nó (nhà cửa, công trình, công trình xây dựng dở dang).

Ở Nga, thuật ngữ "bất động sản và động sản" lần đầu tiên xuất hiện trong pháp luật dưới thời trị vì của Peter I trong Nghị định ngày 23 tháng 1714 năm XNUMX "Về thứ tự thừa kế động sản và bất động sản." Đất đai, đất đai, nhà cửa, nhà máy, xí nghiệp, cửa hàng đã được công nhận là bất động sản. Bất động sản cũng bao gồm khoáng sản nằm trong lòng đất, và các cấu trúc khác nhau, cả cao ngất trên mặt đất và được xây dựng bên dưới nó, ví dụ: mỏ, cầu, đập.

Cải cách kinh tế ở Nga, ấn định tài sản về quyền sở hữu cho các cá nhân và pháp nhân, dẫn đến nhu cầu phân chia tài sản thành bất động sản và bất động sản (để biết thêm chi tiết, xem Tổ chức Shevchuk D.A. và tài trợ cho các khoản đầu tư. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các hoạt động ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Từ năm 1994, theo Art. 130 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, "những thứ bất động (bất động sản, động sản) bao gồm các mảnh đất, các mảnh đất dưới lòng đất, các vật thể nước biệt lập và mọi thứ liên kết chắc chắn với đất, tức là những vật không thể di chuyển mà không bị thiệt hại tương xứng với mục đích của chúng, bao gồm rừng, rừng trồng lâu năm, các tòa nhà, công trình kiến ​​trúc ". Bất động sản cũng bao gồm tàu ​​hàng không và tàu biển phải đăng ký nhà nước, tàu hàng hải nội địa và các vật thể vũ trụ.

Bất động sản khác cũng có thể được phân loại là bất động sản. Vì vậy, theo Art. 132 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, "một doanh nghiệp nói chung, như một tổ hợp tài sản được sử dụng cho các hoạt động kinh doanh, được công nhận là bất động sản." Những thứ không phải là bất động sản, bao gồm tiền và chứng khoán, được ghi nhận là động sản.

Các đặc điểm sau của bất động sản có thể được phân biệt:

- bất động sản không thể di chuyển mà không gây ra thiệt hại cho đối tượng;

- bất động sản được kết nối chắc chắn với đất, không chỉ về mặt vật lý, mà còn về mặt pháp lý;

- độ bền của đối tượng đầu tư;

- mỗi tài sản cụ thể là duy nhất về đặc tính vật lý và về mức độ hấp dẫn đầu tư;

- bất động sản không thể bị đánh cắp, phá vỡ hoặc mất mát trong điều kiện bình thường;

- giá bất động sản cao, và việc phân chia tài sản thành cổ phần là khó khăn, và trong các trường hợp khác là không thể;

- Thông tin về các giao dịch bất động sản thường không có sẵn;

- sự mất mát của tài sản tiêu dùng hoặc sự chuyển giao giá trị trong quá trình sản xuất xảy ra dần dần khi nó bị hao mòn;

- tính hữu dụng của bất động sản được xác định bởi khả năng đáp ứng nhu cầu cụ thể của con người về không gian ở và công nghiệp;

- khả năng có tác động tích cực hoặc tiêu cực của việc xây dựng mới đến giá thành của đất liền kề, các tòa nhà;

- có xu hướng tăng giá trị của bất động sản theo thời gian;

- Có những rủi ro cụ thể vốn có trong bất động sản với tư cách là đối tượng đầu tư: rủi ro thiệt hại vật chất dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, rủi ro tích lũy hao mòn chức năng và ngoại cảnh, rủi ro tài chính liên quan đến điều kiện thuê ôn tập;

- Chính phủ quy định chặt chẽ các giao dịch bất động sản.

1.2. Các loại tài sản

Có ba loại bất động sản chính: đất, nhà ở và cơ sở không phải nhà ở.

Đối tượng cơ bản của bất động sản là đất đai.

Cùng với việc phân chia thành các loại, bất động sản được phân loại theo một số tiêu chí góp phần nghiên cứu thị trường bất động sản thành công hơn, tạo điều kiện xây dựng và áp dụng các phương pháp đánh giá và quản lý các loại bất động sản.

Có các hình thức thu nhập sau đây từ đầu tư vào bất động sản:

- tăng giá trị bất động sản do thay đổi giá thị trường, việc mua lại các cơ sở mới và phát triển các cơ sở cũ;

- dòng tiền định kỳ trong tương lai;

- thu nhập từ việc bán lại đối tượng vào cuối thời kỳ nắm giữ.

Sự hấp dẫn của đầu tư vào bất động sản được giải thích bởi các yếu tố sau:

- tại thời điểm mua bất động sản, nhà đầu tư nhận được một gói quyền, trong khi nhiều đối tượng đầu tư không kèm theo quyền sở hữu;

- sự an toàn của các quỹ đầu tư nói chung (trong điều kiện bình thường, bất động sản không thể bị mất hoặc bị đánh cắp) và lạm phát nói riêng (quá trình lạm phát đi kèm với sự gia tăng giá bất động sản và thu nhập từ nó);

- khả năng nhận được thu nhập từ bất động sản bằng tiền và các tác động có lợi khác của cuộc sống, uy tín của việc sở hữu một đối tượng nào đó, v.v.

Đầu tư vào bất động sản có những đặc điểm tích cực như khả năng sử dụng lâu dài của đối tượng và khả năng bảo toàn vốn.

1.3. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một tập hợp các quan hệ xoay quanh các hoạt động liên quan đến bất động sản: mua bán bất động sản, thế chấp, cho thuê bất động sản, v.v.

Các phân khúc chính của thị trường bất động sản: thị trường đất nền, thị trường nhà ở và thị trường mặt bằng phi nhà ở.

Riêng thị trường bất động sản sinh lời được phân khúc theo mục đích chức năng của các đối tượng:

- thị trường đồ vật văn phòng;

- thị trường của các đối tượng thương mại;

- thị trường của các cơ sở sản xuất và lưu trữ;

- thị trường dịch vụ khách sạn;

- thị trường vật xây dựng dở dang.

Tùy thuộc vào quyền hợp pháp đối với bất động sản, là đối tượng của giao dịch giữa người bán và người mua, thị trường bất động sản được chia thành thị trường mua bán và cho thuê.

Trên thị trường mua bán, để đổi lấy phần tương đương, toàn bộ quyền sở hữu được chuyển giao, bao gồm cả quyền định đoạt, trong khi trên thị trường cho thuê, đối tượng của giao dịch là một tập hợp các quyền không bao gồm quyền định đoạt.

Có thể phân biệt các đặc điểm sau của thị trường bất động sản:

- địa phương;

- khả năng hoán đổi cho nhau của các đối tượng thấp;

- biến động theo mùa;

- nhu cầu đăng ký giao dịch của nhà nước.

Khi tài trợ bất động sản, ba nhóm chi phí được phân biệt:

- chi phí duy trì tài sản trong tình trạng có thể sử dụng được về mặt chức năng;

- thuế hàng năm đối với quyền sở hữu tài sản;

- chi phí giao dịch cao trong giao dịch bất động sản.

Sự biến động của cung và cầu trên thị trường bất động sản là chậm, bởi vì khi có nhu cầu, sự gia tăng số lượng bất động sản xảy ra trong một khoảng thời gian dài, được xác định bởi thời gian xây dựng của tòa nhà. Trong trường hợp dư thừa bất động sản, giá vẫn ở mức thấp trong vài năm (để biết thêm chi tiết, xem Shevchuk D.A. Mua nhà và đất: từng bước. - M .: AST: Astrel, 2008).

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến cung và cầu:

- thuộc kinh tế: mức thu nhập của dân cư và doanh nghiệp, khả năng sẵn có của các nguồn tài chính, mức giá cho thuê, chi phí xây dựng và lắp đặt công trình và vật liệu xây dựng, biểu giá cho các tiện ích;

- xã hội: sự thay đổi về số lượng, mật độ dân số, trình độ văn hóa;

- hành chính: thuế suất và các hạn chế theo vùng;

- sinh thái: mức độ nhạy cảm của khu vực có tài sản đối với hạn hán và lũ lụt, sự suy thoái hoặc cải thiện của tình hình môi trường.

Bất động sản là một tài sản tài chính, nó được tạo ra bởi sức lao động của con người và các khoản đầu tư vốn. Việc mua lại và phát triển bất động sản đi kèm với chi phí cao, kéo theo đó là nhu cầu thu hút vốn vay, ... Vì vậy, thị trường bất động sản là một trong những ngành của thị trường tài chính.

Thị trường tài chính là một hệ thống kinh tế phức tạp bao gồm một tập hợp các thể chế và thủ tục nhằm mục đích tương tác giữa người bán và người mua tất cả các loại tài liệu tài chính.

Thị trường bất động sản là một trong những thành phần quan trọng nhất của thị trường tài chính.

Có một mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản: sự tăng trưởng của các khoản đầu tư vào bất động sản làm hồi sinh thị trường bất động sản, sự sụp đổ - tắt lịm. Bất ổn kinh tế kìm hãm cả các chủ nợ và nhà đầu tư nước ngoài và Nga. Sự hỗ trợ của Nhà nước là cần thiết để tăng cường tài trợ cho các khoản đầu tư vào bất động sản.

1.4. Những người tham gia và nguồn của quá trình tài trợ bất động sản

Theo truyền thống, những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản được chia thành các loại sau:

- chính quyền liên bang và địa phương và các cơ quan hành chính;

- các tổ chức tín dụng và tài chính;

- các nhà đầu tư, v.v.

Các cơ quan quản lý và chính quyền liên bang và địa phương cung cấp các mối quan hệ kinh tế và pháp lý giữa những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản. Nhà nước đảm bảo tuân thủ các chuẩn mực và quy tắc liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản; quy định các vấn đề về quy hoạch, phát triển đô thị và đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản; thiết lập các lợi ích hoặc áp đặt các hạn chế (các hạn chế về lập pháp, các đặc điểm về thuế) đối với các khoản đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, nhà nước đóng vai trò là chủ sở hữu của nhiều đối tượng bất động sản.

Các tổ chức tài chính cung cấp vốn cho các nhà đầu tư không có đủ vốn.

Nhà đầu tư là các cá nhân và pháp nhân (cư dân và không cư trú) mua bất động sản và duy trì nó trong tình trạng hoạt động.

Các nhà đầu tư có thể được chia thành hai loại:

1) tích cực - tài chính và tham gia vào việc xây dựng, phát triển hoặc quản lý cơ sở;

2) thụ động - chỉ tài trợ cho dự án mà không tham gia thêm vào đó.

Hiện nay, sự phát triển đã phát triển trên thị trường bất động sản - một loại hình hoạt động nghiệp vụ đặc biệt trong quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, một trong những nhiệm vụ đó là giảm thiểu rủi ro liên quan đến phát triển bất động sản. Nhà phát triển là người tổ chức, các hoạt động của họ có thể được chia thành ba giai đoạn:

1) phân tích khả năng thực hiện dự án: tình trạng và xu hướng thay đổi của luật pháp, sở thích của người tiêu dùng, điều kiện kinh tế tài chính, triển vọng phát triển của khu vực được tính đến;

2) xây dựng kế hoạch thực hiện dự án: xác định diện tích khu đất cần thiết để thực hiện dự án, lựa chọn địa điểm với môi trường, thông tin liên lạc thích hợp và đánh giá hiệu quả của dự án. Sau đó xác định nguồn tài chính, xin giấy phép xây dựng,…;

3) thực hiện dự án đầu tư: thu hút các nguồn lực tài chính, tổ chức thiết kế và thi công, giám sát tiến độ xây dựng, cho thuê hoặc bán toàn bộ hoặc từng phần một đối tượng.

Nguồn tài trợ đầu tư vốn: vốn nhà nước, ngân sách địa phương (thành phố trực thuộc trung ương), nguồn tài chính tự có của doanh nghiệp và cá nhân, vốn vay, vốn của nhà đầu tư.

1.5. Lợi ích khi đầu tư vào bất động sản

Đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập là lợi nhuận cao nhất. Sự hấp dẫn của việc mua lại bất động sản tạo ra thu nhập nằm ở khả năng hoàn vốn đầu tư sau khi hoàn trả các chi phí hoạt động. Tuy nhiên, trong trường hợp này, rủi ro cao hơn do tính thanh khoản của bất động sản thấp và thời gian thu hồi vốn đầu tư kéo dài.

Các phương thức đầu tư vào thị trường bất động sản có thể trực tiếp và gián tiếp.

Chỉ đạo - Mua bán đấu giá bất động sản theo hợp đồng riêng, mua cho thuê lại.

gián tiếp - Mua chứng khoán của các công ty chuyên đầu tư vào bất động sản, đầu tư vào các khoản thế chấp có bảo đảm bằng bất động sản.

Đầu tư vào bất động sản, giống như đầu tư vào chứng khoán doanh nghiệp, là dài hạn.

Ưu điểm của việc đầu tư vào bất động sản so với chứng khoán:

1. Không giống như chứng khoán doanh nghiệp, chẳng hạn như cổ phiếu, trả cổ tức hàng quý, quyền sở hữu bất động sản cung cấp cho nhà đầu tư tiền mặt hàng tháng, vì tiền thuê hàng tháng dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng cho nhà đầu tư.

2. Dòng tiền thu nhập từ sở hữu bất động sản (chênh lệch giữa tiền thu từ tiền thuê và chi phí bảo trì tài sản cộng với các khoản đầu tư vốn) ít biến động hơn so với dòng tiền của các công ty có tỷ lệ đòn bẩy cao:

- thu nhập dòng tiền của các tập đoàn phụ thuộc vào khối lượng bán sản phẩm, phụ thuộc vào quyết định hàng ngày của người tiêu dùng và dòng thu nhập từ bất động sản ổn định hơn do dựa trên các hợp đồng cho thuê;

- nguồn thu nhập tiền mặt của doanh nghiệp có thể thay đổi theo thời gian và nguồn thu nhập từ bất động sản dễ dự đoán hơn, vì các tòa nhà là bất động sản, tài sản được cố định cả về mặt vật chất và pháp lý.

3. Tỷ suất sinh lợi của doanh nghiệp nhìn chung thấp hơn bất động sản. Điều này là do thực tế là hoạt động chuyên sâu của tài sản bất động sản có thể so sánh với hầu hết các lĩnh vực kinh doanh. Để thu hồi các chi phí của vốn cố định đầu tư vào bất động sản, cần phải có một mức hoàn vốn cao hơn, vì lợi nhuận dự kiến ​​cho nhà đầu tư phải vượt quá chi phí vận hành bất động sản. Tỷ suất lợi nhuận nên cao hơn so với khi đầu tư vào tài sản tài chính, điều này sẽ tương ứng với rủi ro cao hơn khi đầu tư vào bất động sản.

4. Đầu tư vào bất động sản được đặc trưng bởi mức độ an toàn, bảo mật và khả năng kiểm soát của nhà đầu tư cao hơn so với đầu tư vào cổ phiếu.

Nguồn và số tiền đầu tư vào bất động sản chịu ảnh hưởng của:

- lợi tức đầu tư kỳ vọng;

- lãi suất ngân hàng;

- chính sách thuế nói chung và trong lĩnh vực đầu tư nói riêng;

- tỷ lệ lạm phát;

- mức độ rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.

Lý do hấp dẫn đầu tư vào bất động sản trong điều kiện lạm phát:

- tiền mất giá nhanh mà không đủ độ tin cậy về sự an toàn của tiền trong các tổ chức tín dụng;

- chênh lệch thường xuyên giữa tỷ giá ngân hàng và mức độ lạm phát;

- các lĩnh vực đầu tư có lợi hơn bị hạn chế;

- khả năng chi trả còn lại và sự dễ dàng đầu tư vào nhà ở;

- đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập, trong những điều kiện này, có thể làm tăng tiền thuê, do đó bảo toàn số tiền đã đầu tư.

Mặt khác, trong điều kiện lạm phát, có những hoàn cảnh khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực khác: thu nhập thực tế giảm, nhà đầu tư khó dự đoán được tỷ lệ giữa chi phí và lợi ích kỳ vọng, càng khó có được lợi nhuận dài hạn. cho vay có kỳ hạn với lãi suất có thể chấp nhận được, dẫn đến thiếu nguồn tài chính cho người mua tiềm năng.

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế Nga với tỷ lệ lạm phát cao, hoạt động đầu tư chịu rủi ro đáng kể, dẫn đến hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản bị giảm sút. Nguồn lực đầu tư hạn chế đã dẫn đến quá trình cắt giảm hoạt động xây dựng trong hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế (để biết thêm chi tiết, xem Shevchuk D.A. Đánh giá bất động sản và quản lý tài sản - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng vì những lý do sau:

- các khoản đầu tư vào bất động sản được đặc trưng bởi mức độ an toàn, bảo mật đáng kể và khả năng kiểm soát của nhà đầu tư;

- tại thời điểm mua bất động sản, nhà đầu tư nhận được một gói quyền, trong khi hầu hết các đối tượng đầu tư khác không đòi hỏi quyền sở hữu;

- đầu tư vào bất động sản cho phép bạn tiết kiệm tiền khỏi lạm phát;

- thị trường bất động sản có quy mô lớn nhưng ít được làm chủ;

- các khoản đầu tư vào bất động sản đi kèm với khả năng sinh lời có thể chấp nhận được của các hoạt động trên thị trường này.

Ngày nay ở Nga, hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản bị giảm sút. Ngay cả thị trường nhà ở, là phân khúc sôi động nhất của thị trường bất động sản, cũng không được cung cấp các cơ chế tín dụng và tài chính phù hợp để hỗ trợ nhu cầu hiệu quả của người dân và có thể cải thiện điều kiện sống của người dân trên một quy mô lớn. Sự cân bằng lợi ích của tất cả những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản là một thành phần cần thiết của hoạt động bình thường của thị trường bất động sản.

1.6. Cho vay tín dụng thế chấp

Theo “thế chấp” được hiểu việc cầm cố bất động sản là một cách để bảo đảm nghĩa vụ. Sự hiện diện của hệ thống cho vay cầm cố là một phần không thể thiếu của bất kỳ hệ thống luật tư nhân phát triển nào. Vai trò của các khoản thế chấp đặc biệt gia tăng khi tình trạng nền kinh tế không đạt yêu cầu, vì một mặt, một hệ thống thế chấp được cân nhắc và hiệu quả, giúp giảm lạm phát bằng cách thu hút các quỹ tạm thời miễn phí của người dân và doanh nghiệp, và mặt khác, giúp giải quyết các vấn đề xã hội và kinh tế.

Sự xuất hiện của các khoản thế chấp. Lần đầu tiên đề cập đến thế chấp là đề cập đến thế kỷ VI. BC e. Ở Hy Lạp, thế chấp có nghĩa là con nợ phải chịu trách nhiệm đối với chủ nợ đối với một số quyền sở hữu đất nhất định. Trên ranh giới của lãnh thổ đất đai thuộc sở hữu của con nợ, khi đăng ký nghĩa vụ, người ta đã đặt một cây cột, gọi là “thế chấp”.

Những hành vi đầu tiên về cam kết xuất hiện ở Nga bắt nguồn từ khoảng thế kỷ XNUMX đến thế kỷ XNUMX, và các quy phạm lập pháp lần đầu tiên xuất hiện vào cuối thế kỷ XNUMX hoặc đầu thế kỷ XNUMX. trong Hiến chương Tư pháp Pskov, trong đó, cùng với phương pháp thu thập lâu đời nhất - cá nhân - có thu thập tài sản.

Cuối TK XIX - đầu TK XX. quá trình cho vay có bảo đảm bằng các thửa đất mà người vay sẽ mua lại đang diễn ra tích cực. Quá trình này phát triển với sự hỗ trợ của các quỹ đất nông dân, được tạo ra ở hầu hết các tỉnh của Nga và góp phần giao đất cho nông dân nghèo.

Từ năm 1922 đến năm 1961 Ở Nga, Bộ luật Dân sự RSFSR, Điều. 85 trong đó xác định cầm cố là một quyền yêu cầu, cho phép chủ nợ, trong trường hợp con nợ không thực hiện nghĩa vụ, được ưu tiên thỏa mãn các chủ nợ khác bằng giá trị của tài sản cầm cố (không phân chia thành di động và bất động).

Như vậy, do những trở ngại về kinh tế và pháp lý khác nhau, thể chế thế chấp vẫn chưa trở nên phổ biến ở Nga, vì vậy nó được điều chỉnh bởi một số lượng tương đối nhỏ các quy định.

Năm 1992, Luật "Về cầm cố" của Liên bang Nga đã được thông qua, trong đó ấn định khả năng thế chấp như một cách để đảm bảo nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (Phần I) đã làm rõ một số quy định về cầm cố (Điều 334-358). Trong môn vẽ. 340 quy định rằng việc thế chấp một tòa nhà hoặc công trình kiến ​​trúc chỉ được phép thế chấp đồng thời theo cùng một thỏa thuận của thửa đất mà tòa nhà hoặc công trình kiến ​​trúc này tọa lạc, hoặc của một phần của khu đất này có chức năng cung cấp đối tượng cầm cố, hoặc của quyền cho thuê lô đất này hoặc phần tương ứng của nó thuộc về bên cầm cố. Và trong trường hợp thế chấp thửa đất, quyền cầm cố không mở rộng đối với công trình, vật kiến ​​trúc của bên cầm cố nằm hoặc được xây dựng trên thửa đất này, trừ trường hợp hợp đồng có quy định khác.

Đăng ký bất động sản - chức năng quan trọng nhất của nhà nước, nếu không thực hiện đúng cách mà không thể thực hiện được doanh thu ổn định của bất động sản, được quy định bởi Luật Liên bang ngày 21.07.1997 tháng XNUMX năm XNUMX "Về việc đăng ký quyền của tiểu bang đối với bất động sản và giao dịch với Nó". Việc thực hiện các quyền trên thực tế của ngân hàng đối với thế chấp có thể thực hiện được trong khuôn khổ của Luật "Tố tụng Thi hành". Tuy nhiên, các quy tắc đặc biệt riêng biệt cần được tính đến khi ký kết các hợp đồng thế chấp, được quy định rải rác trong các luật liên quan.

Năm 1998, Luật Liên bang "Về thế chấp (Cầm cố bất động sản)" được thông qua, theo đó, theo một thỏa thuận về cầm cố bất động sản (hợp đồng thế chấp), một bên - người nhận cầm cố, là chủ nợ có nghĩa vụ được bảo đảm. bằng cách thế chấp, có quyền nhận được sự thỏa mãn các yêu cầu bằng tiền của mình đối với con nợ theo nghĩa vụ này từ giá trị bất động sản cầm cố của bên kia - bên thế chấp, chủ yếu so với các chủ nợ khác của bên thế chấp, trừ các trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật. Người cầm cố có thể là người mắc nợ theo nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, hoặc người không tham gia nghĩa vụ này (bên thứ ba). Tài sản đã được xác lập thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng của bên cầm cố (Điều 1).

Thế chấp cũng có thể được thiết lập để bảo đảm cho nghĩa vụ theo hợp đồng vay, theo hợp đồng cho vay hoặc nghĩa vụ khác, bao gồm nghĩa vụ dựa trên việc mua bán, cho thuê, hợp đồng, thỏa thuận khác hoặc thiệt hại, trừ khi luật liên bang có quy định khác . 2) Hợp đồng thế chấp được ký kết tuân theo các quy tắc chung của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga về việc ký kết các thỏa thuận, cũng như các quy định của Luật Liên bang nói trên.

Việc thế chấp phải được đăng ký nhà nước bởi các tổ chức tư pháp trong Sổ đăng ký quyền đối với bất động sản của Nhà nước thống nhất tại vị trí của tài sản là đối tượng của thế chấp và đảm bảo thanh toán số nợ chính cho bên nhận thế chấp hoặc theo hợp đồng cho vay hoặc nghĩa vụ khác được bảo đảm bằng thế chấp (để biết thêm chi tiết, xem cuốn sách Shevchuk D.A. Mortgage: chỉ về khu phức hợp. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Với sự ra đời của Luật "Cầm cố bất động sản", "thế chấp" đã xuất hiện như một hình thức bảo đảm có thể giao dịch tự do trên thị trường. Trái phiếu thế chấp là một bảo đảm đã đăng ký xác nhận quyền của chủ sở hữu được thực hiện theo nghĩa vụ tiền tệ được bảo đảm bằng thế chấp đối với tài sản được quy định trong hợp đồng thế chấp, mà không cần xuất trình bằng chứng khác về sự tồn tại của nghĩa vụ này và quyền được cầm cố đối với tài sản quy định trong hợp đồng thế chấp. Sau khi cơ quan thực hiện đăng ký này đăng ký nhà nước về thế chấp, trái phiếu thế chấp được phát hành cho bên nhận thế chấp ban đầu và được chuyển giao bằng phương thức chứng thực. Thế chấp đơn giản hóa việc chuyển giao quyền thế chấp của ngân hàng - nó được chuyển giao bằng cách thực hiện một sự chứng thực khác với đăng ký nhà nước sau đó. Một đặc điểm tích cực khác của thế chấp là bản thân khoản thế chấp có thể được cầm cố.

1.6.1. Thế chấp như một cách để đảm bảo nghĩa vụ

Thông thường, thuật ngữ "thế chấp" có nghĩa là cho vay thế chấp, nhưng "thế chấp" có một ý nghĩa độc lập - cầm cố bất động sản như một cách để đảm bảo nghĩa vụ.

Theo Art. 5 của Luật "Thế chấp (Cầm cố bất động sản)" theo hợp đồng thế chấp, bất động sản quy định tại Điều. 130 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, các quyền được đăng ký theo cách thức được thiết lập để đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản, bao gồm:

- Các thửa đất, trừ các thửa đất quy định tại Điều. 63 của Luật Liên bang này;

- các xí nghiệp, tòa nhà, công trình kiến ​​trúc và các bất động sản khác được sử dụng trong các hoạt động kinh doanh;

- các tòa nhà dân cư, căn hộ và các bộ phận của tòa nhà dân cư và căn hộ, bao gồm một hoặc nhiều phòng biệt lập;

- nhà gỗ, nhà vườn, nhà để xe và các công trình tiêu dùng khác;

- tàu hàng không và tàu biển, tàu hàng hải nội địa và các vật thể không gian.

Nếu chúng ta đang nói về thế chấp nhà ở, thì đối tượng thế chấp phải đáp ứng các yêu cầu sau: có nhà bếp và phòng vệ sinh tách biệt với các căn hộ hoặc nhà ở khác (tức là các căn hộ chung cư không được nhận thế chấp); được kết nối với hệ thống sưởi bằng điện, hơi nước hoặc khí đốt để cung cấp nhiệt cho toàn bộ khu vực của \ u2008b \ uXNUMXbà ở; được cung cấp nước nóng lạnh trong nhà tắm và nhà bếp; có thiết bị hệ thống ống nước, cửa ra vào, cửa sổ và mái che trong tình trạng tốt (đối với các căn hộ trên tầng cao nhất). Tòa nhà mà đối tượng cầm cố đặt trụ sở phải đáp ứng các yêu cầu sau: không ở trong tình trạng khẩn cấp; không được đăng ký đại tu lớn; nền xi măng, đá, gạch; có sàn bằng kim loại hoặc bê tông cốt thép; số tầng của tòa nhà không được ít hơn ba tầng (để biết thêm chi tiết, xem Shevchuk D.A. Một căn hộ được cấp tín dụng không có vấn đề. - M .: AST: Astrel, XNUMX).

Hợp đồng thế chấp phải ghi rõ đối tượng thế chấp, kết quả đánh giá giá trị, nội dung và thời hạn thực hiện của hợp đồng được bảo đảm bằng thế chấp, cũng như quyền đối với tài sản là đối tượng thế chấp. thuộc quyền sở hữu của người cầm cố. Đối tượng của thế chấp được xác định trong hợp đồng với chỉ dẫn về tên, địa điểm và mô tả đủ cho các mục đích xác định. Việc thẩm định đối tượng thế chấp được xác định theo Luật “Về hoạt động thẩm định ở Liên bang Nga” theo thỏa thuận giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố.

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và phải đăng ký nhà nước kể từ thời điểm có hiệu lực. Việc thế chấp phải được đăng ký tiểu bang bởi các tổ chức tư pháp trong Sổ đăng ký quyền đối với bất động sản của tiểu bang thống nhất tại vị trí của bất động sản là đối tượng thế chấp, theo cách thức được Luật Liên bang về đăng ký tiểu bang quy định. quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó. Hợp đồng vay có bảo đảm bằng thế chấp có thể được ký kết sau khi đăng ký hợp đồng thế chấp và quyền cầm cố phát sinh kể từ thời điểm hợp đồng vay được ký kết và người đi vay không phải chịu rủi ro gì nếu hợp đồng vay không được ký kết. Do luật pháp cho phép nhiều lần cầm cố tài sản sau đó đã được thế chấp, nên mỗi hợp đồng thế chấp phải có một điều kiện cấm thích hợp (để biết thêm chi tiết, hãy xem Shevchuk D.A. Các khoản cho vay dành cho cá nhân. - M .: AST: Astrel, 2008).

Thế chấp bảo đảm việc thanh toán cho bên nhận thế chấp số nợ gốc theo hợp đồng vay hoặc nghĩa vụ khác được bảo đảm bằng toàn bộ hoặc một phần khoản nợ do hợp đồng thế chấp quy định. Việc thế chấp được lập để bảo đảm thực hiện hợp đồng vay có trả lãi cũng để bảo đảm việc trả lãi cho chủ nợ đối với việc sử dụng vốn vay và thanh toán cho người nhận cầm cố các khoản tiền do:

- bồi thường thiệt hại và / hoặc phạt (tiền phạt, phí phạt) do không thực hiện, chậm trễ thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khác được bảo đảm bằng thế chấp;

- dưới hình thức lãi cho việc sử dụng bất hợp pháp quỹ của người khác, được quy định bởi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp hoặc theo Điều luật, Điều khoản của Liên bang. 393 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga (rất khó để thu lãi từ một cá nhân vì sử dụng quỹ của người khác, vì trong một vụ kiện, cần phải chứng minh rằng công dân đó có cơ hội để trả nợ, nhưng đã không trở lại các quỹ anh ta có và sử dụng chúng khác nhau, nhưng vẫn chưa có những phát triển thực tế như vậy);

- trong việc hoàn trả các chi phí pháp lý và các chi phí khác do bị tịch thu tài sản cầm cố;

- trong việc hoàn trả chi phí bán tài sản thế chấp.

Trừ khi thỏa thuận có quy định khác, thế chấp bảo đảm các yêu cầu của bên cầm cố trong phạm vi tồn tại của chúng vào thời điểm họ hài lòng với chi phí của tài sản cầm cố. Việc chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản cầm cố chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của ngân hàng. Ngân hàng có thể tịch thu tài sản cầm cố để đáp ứng yêu cầu của mình bằng giá của tài sản này do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, cụ thể là việc không thanh toán hoặc chậm thanh toán số tiền nợ toàn bộ hoặc một phần. Ví dụ: trong trường hợp vi phạm các điều khoản thanh toán định kỳ nhiều hơn ba lần trong vòng 12 tháng. Việc phục hồi thường được thực hiện theo lệnh của tòa án.

Các quy định của Luật "Thế chấp (Cầm cố bất động sản)" áp dụng cho việc cầm cố bất động sản dở dang nếu nó đang được xây dựng trên khu đất được giao để xây dựng theo thủ tục do pháp luật quy định.

Việc phân bổ cầm cố bất động sản thành một loại riêng, gọi là “cầm cố”, là do đặc thù của bất động sản. Ưu điểm của bất động sản là đối tượng thế chấp so với các đối tượng thế chấp khác như sau:

- giá trị của tài sản thế chấp có thể tăng tương ứng với tỷ lệ trượt giá;

- Nguy cơ mất tài sản thực sự (đặc biệt là nhà ở trong trường hợp cho vay cầm cố nhà ở) là một động cơ tốt để con nợ thực hiện nghĩa vụ của mình;

- khả năng sử dụng nó làm tài sản thế chấp nếu khoản vay dài hạn và có số lượng đáng kể, vì tài sản đó bền và giá trị cao;

- Sự gia tăng giá trị của bất động sản có thể được dự đoán một cách chắc chắn, điều này là không thể khi sử dụng, ví dụ, hàng tiêu dùng làm tài sản thế chấp.

Khoản vay dài hạn có thể được cấp trên cơ sở bảo đảm bằng việc chuyển cho người cầm cố tài sản cầm cố: kim loại quý và các sản phẩm làm từ chúng, được bảo đảm bằng chứng khoán có độ tin cậy cao, giá của chúng đặc biệt ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế thế giới, đại đa số các khoản vay dài hạn được bảo đảm bằng bất động sản. Thế chấp cũng có thể trở thành cách ưu tiên nhất để đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ ở Nga.

1.6.2. Đặc điểm của cho vay cầm cố

Khoản vay thế chấp là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản nhất định. Cho vay thế chấp là việc cho vay có bảo đảm bằng bất động sản. Có thể tạo ra một hệ thống cho vay cầm cố hiệu quả trên cơ sở sự phát triển của thị trường vốn thế chấp sơ cấp và thứ cấp.

Thị trường vốn thế chấp chính bao gồm những người cho vay cung cấp vốn cho vay và những người đi vay là nhà đầu tư mua bất động sản để đầu tư hoặc sử dụng cho mục đích thương mại.

Thị trường thứ cấp bao gồm quá trình mua và bán trái phiếu cầm cố được phát hành trên thị trường sơ cấp. Nhiệm vụ chính của thị trường vốn thế chấp thứ cấp là cung cấp cho những người cho vay sơ cấp cơ hội bán thế chấp chính và sử dụng số tiền thu được để cung cấp một khoản vay khác tại thị trường địa phương.

Ưu điểm của hình thức cho vay cầm cố là nếu người vay không trả nợ thì người cho vay có quyền định đoạt tài sản theo ý mình. Do bất động sản lâu bền và giá cả khá ổn định nên người cho vay ít lo sợ vỡ nợ và có cơ sở để chuyển hướng nguồn tài chính trong dài hạn.

Có được một khoản vay thế chấp gắn liền với nhu cầu thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng vay. Do đó, trước khi nhận một khoản vay như vậy, người đi vay tiềm năng cần phải phân tích:

- Có đủ tiền để đặt cọc mua căn hộ và trang trải các chi phí liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ hay không (công chứng hợp đồng, phí đăng ký hợp đồng vào Sổ đăng ký nhà nước), giao kết hợp đồng bảo hiểm;

- liệu sẽ có tiền để duy trì mức sống cần thiết sau khi thanh toán định kỳ theo hợp đồng cho vay hay không;

- thu nhập dự kiến ​​có giảm trong thời gian cho vay hay không, có triển vọng nhanh chóng tìm được công việc khác trong trường hợp chấm dứt công việc hiện tại hay không, với khoản thanh toán không thấp hơn công việc trước đó;

- có kinh nghiệm làm việc liên tục trong 2 năm gần đây hay không và lý do sa thải và nghỉ việc là gì, và các nghĩa vụ hiện tại liên quan đến nhà ở có được hoàn thành kịp thời hay không: thanh toán điện nước, điện thoại, điện (kiểm tra bởi ngân hàng);

- cho dù có những tài sản ở dạng động sản hay bất động sản (ô tô, ga ra, nhà nhỏ, căn hộ khác) có thể được sử dụng như một biện pháp bảo đảm bổ sung.

Vấn đề chính của việc cho vay thế chấp là thiếu nguồn tài chính dài hạn. Một trong những nguồn vốn dài hạn là tiền gửi của các nhà đầu tư tư nhân. Nhưng hiện nay, niềm tin của người dân đối với các ngân hàng nói chung và đặc biệt là các ngân hàng thương mại đã bị suy giảm. Cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính năm 1998 đã làm giảm đáng kể thu nhập thực tế của người dân, giảm giá tiền tiết kiệm và dòng tiền gửi tư nhân chảy ra Ngân hàng Tiết kiệm. Một vấn đề khác là việc đánh giá khả năng thanh toán của một người đi vay tiềm năng, dựa trên thu nhập thực tế của anh ta. Do gánh nặng thuế quá lớn, tỷ trọng của khu vực bóng tối trong nền kinh tế lớn nên thu nhập chính thức của người đi vay tiềm năng không cao, điều này khiến các ngân hàng thương mại khó ra quyết định cho vay. Một chính sách thuế nhà nước được suy nghĩ thấu đáo trong việc cho vay thế chấp đối với người dân sẽ giúp đưa thu nhập thực tế thoát khỏi “bóng tối”. Nhưng luật thuế không thể thay đổi nhanh chóng.

Việc định giá đối tượng thế chấp được thực hiện theo Luật “Về hoạt động định giá ở Liên bang Nga” theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Chương này trình bày ngắn gọn những vấn đề cơ bản về đánh giá giá trị thị trường của bất động sản.

2. Thẩm định bất động sản

2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Có XNUMX yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

1. Nhu cầu - số lượng của một sản phẩm hoặc dịch vụ nhất định tìm thấy những người mua dung môi trên thị trường. Nguồn cầu tiềm năng lớn nhất là thị trường nhà ở.

2. Tiện ích - khả năng của tài sản để thỏa mãn một số nhu cầu của con người. Tiện ích kích thích mong muốn có được một thứ nhất định. Tính hữu ích của nhà ở là sự thoải mái trong sinh hoạt. Đối với một nhà đầu tư hoạt động trên thị trường bất động sản, một khu đất không bị hạn chế sử dụng và phát triển sẽ có tiện ích lớn nhất.

3. Sự khan hiếm - nguồn cung hạn chế. Theo quy luật, với sự gia tăng nguồn cung của một sản phẩm nhất định, giá của sản phẩm này bắt đầu giảm xuống, khi nguồn cung giảm, chúng sẽ tăng lên.

4. Khả năng chuyển nhượng của vật là khả năng chuyển giao quyền tài sản, cho phép bất động sản được chuyển từ tay sang tay (từ người bán sang người mua), tức là hàng hóa. Trước đây, đất đai ở Nga là tài sản nhà nước duy nhất nên đất đai không được coi là hàng hóa.

Như vậy, giá trị không phải là đặc tính vốn có của bất động sản tự thân: sự hiện diện của giá trị phụ thuộc vào mong muốn của con người, cần có sức mua, công dụng và sự khan hiếm tương đối.

2.2. Các loại giá trị bất động sản chính

Một số loại giá trị tương ứng với các mục đích định giá bất động sản khác nhau.

Giá trị thị trường của đối tượng định giá là giá có khả năng xảy ra cao nhất mà đối tượng định giá có thể được chuyển nhượng trên thị trường mở trong môi trường cạnh tranh, khi các bên tham gia giao dịch hành động hợp lý, có đầy đủ thông tin cần thiết và mọi trường hợp bất thường thì không. phản ánh trong giá trị của giá giao dịch.

Để xác định giá trị thị trường, không thể chấp nhận giá bán của các đối tượng tương tự mà không phân tích bổ sung, vì giá giao dịch không đặc trưng cho động cơ của người bán và người mua, không có hoặc có bất kỳ tác động bên ngoài nào. Giá trị thị trường của bất động sản chỉ có thể được xác định nếu có các điều kiện sau của một giao dịch cân bằng:

- thị trường cạnh tranh và cung cấp đủ lựa chọn về tài sản cho sự tương tác của một số lượng lớn người mua và người bán;

- người mua và người bán tự do, độc lập với nhau, được thông báo đầy đủ về đối tượng của giao dịch và chỉ hành động nhằm tối đa hóa lợi ích của họ - để tăng thu nhập hoặc thỏa mãn tốt hơn nhu cầu;

- thời hạn giải trình của đối tượng đánh giá.

Giá trị đầu tư là mức giá cao nhất mà nhà đầu tư có thể trả cho một bất động sản, tính theo tỷ suất sinh lợi kỳ vọng (tiện ích, sự thuận tiện) của dự án đầu tư này. Giá trị đầu tư và thị trường chỉ trùng khớp khi kỳ vọng của một nhà đầu tư cụ thể là điển hình cho thị trường này (để biết thêm chi tiết, hãy xem Shevchuk D.A. Tổ chức và tài trợ cho các khoản đầu tư. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Hoạt động ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Giá trị thanh lý của đối tượng thẩm định là giá trị của đối tượng thẩm định nếu đối tượng thẩm định phải được chuyển nhượng trong khoảng thời gian nhỏ hơn thời hạn giải trình thông thường đối với các đối tượng tương tự. Nó thường được tính khi đối tượng bị buộc phải bán. Do giới hạn của thời gian bán hàng, không đủ để tất cả những người mua tiềm năng làm quen với đối tượng đưa ra thị trường, giá trị thanh lý có thể thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường. Theo quy định, việc thanh lý doanh nghiệp được xác định theo quyết định của chủ sở hữu hoặc cơ quan tư pháp. Phản ánh lượng tiền mặt thực tế có thể nhận được từ việc bán tài sản của một đơn vị, bất kể giá trị ghi sổ của chúng.

Giá trị sử dụng của đối tượng được thẩm định - giá trị của đối tượng được thẩm định bằng giá trị thị trường của vật liệu mà nó bao gồm, có tính đến chi phí thải bỏ đối tượng được thẩm định.

Giá trị của đối tượng thẩm định để tính thuế là giá trị của đối tượng thẩm định, được xác định để làm căn cứ tính thuế và được tính theo quy định của pháp luật có thẩm quyền (bao gồm cả giá trị hàng tồn kho). Nó có thể dựa trên giá trị thị trường, dựa trên chi phí tái sản xuất đối tượng, hoặc nó được tính theo phương pháp luận chuẩn mực mà không cần sự tham gia của các chuyên gia chuyên môn.

Giá trị đặc biệt của đối tượng thẩm định là giá trị mà thỏa thuận thẩm định hoặc văn bản quy phạm pháp luật quy định các điều kiện không có trong khái niệm thị trường hoặc giá trị khác được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định bắt buộc đối với đối tượng hoạt động thẩm định. . Có thể phân biệt các loại giá trị sau:

chi phí của một doanh nghiệp đang hoạt động - chi phí của một tổ hợp tài sản đơn lẻ, được xác định phù hợp với kết quả hoạt động của sản xuất đã thiết lập. Đồng thời, việc đánh giá giá trị của các đối tượng riêng lẻ của doanh nghiệp bao gồm xác định sự đóng góp của các đối tượng này như một bộ phận cấu thành của doanh nghiệp đang hoạt động;

chi phí bảo hiểm - chi phí bồi thường toàn bộ thiệt hại cho tài sản trong trường hợp xảy ra sự kiện được bảo hiểm. Nó được tính toán theo các phương pháp được sử dụng bởi các công ty bảo hiểm và các cơ quan chính phủ để tính toán số tiền mà các yếu tố phá hủy của một đối tượng có thể được bảo hiểm. Chi phí phục hồi các yếu tố của đối tượng có nguy cơ bị phá hủy và phá hủy được tính đến.

2.3. Nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản

Các nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản có thể được chia thành 4 loại.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (NNEI) dựa trên việc xác định giá trị của bất động sản trong trường hợp sử dụng đối tượng một cách tốt nhất, hiệu quả nhất, cho dù mục đích sử dụng hiện tại của đối tượng đó khác nhau.

Việc sử dụng tài sản có xác suất và sinh lợi cao nhất tại thời điểm định giá cung cấp giá trị hiện tại cao nhất của tài sản.

Tình trạng của tòa nhà (nhu cầu sửa chữa lớn được người mua tính đến khi thảo luận về số tiền giao dịch; việc sửa chữa thẩm mỹ không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản).

Do đó, một loạt các giao dịch bất động sản khác nhau tương ứng với một số loại giá trị. Tùy theo nhu cầu của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản mà giá trị của các loại giá trị của cùng một đối tượng có thể chênh lệch đáng kể. Thẩm định giá trị thị trường của bất động sản phổ biến nhất.

Giá trị của các đối tượng bất động sản chịu ảnh hưởng của một số yếu tố kinh tế. Các nguyên tắc thẩm định bất động sản khiến chúng ta có thể tính đến những nguyên tắc quan trọng nhất trong số đó.

Có một số hạn chế đối với phiên bản NNEI của thuộc tính đang được đánh giá:

- hiệu quả tối đa;

- biện minh tài chính;

- tính khả thi về mặt vật lý;

- sự tuân thủ pháp luật.

Hiệu quả tối đa được xác định bằng cách chiết khấu lợi nhuận trong tương lai của các trường hợp sử dụng thay thế, có tính đến rủi ro của khoản đầu tư.

Tính khả thi về tài chính được hiểu là sự chứng minh tính hiệu lực của việc cấp vốn cho một dự án đầu tư, phản ánh khả năng cung cấp thu nhập đủ để hoàn trả chi phí của nhà đầu tư và thu được lợi tức dự kiến ​​trên vốn đầu tư.

Cơ sở lý luận về tính khả thi về công nghệ và vật lý của phương án NNEI dựa trên phân tích tỷ lệ giữa chất lượng, chi phí và thời gian thực hiện dự án, khả năng xảy ra thiên tai, sự sẵn có của phương tiện giao thông và khả năng kết nối với các tiện ích công cộng. Để thiết lập sự tuân thủ của các trường hợp sử dụng với pháp luật, cần phải phân tích các tiêu chuẩn xây dựng và môi trường: giới hạn số tầng, cấm xây dựng ở một vị trí nhất định, quy hoạch, triển vọng phát triển của thành phố và khu vực, tâm trạng tiêu cực của người dân địa phương, an toàn cháy nổ, v.v.

Nguyên tắc NNEI rất quan trọng trong việc phân tích một khu đất. Nếu việc sử dụng đất hiện tại khác với cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, giá trị của khu đất trống có thể vượt quá giá trị của những cải tạo hiện có trên đó và có thể đưa ra quyết định phá bỏ chúng để sử dụng khu đất một cách tối ưu đường. Ví dụ, mong muốn đưa ra một lô đất có nhà ở riêng lẻ trong khu vực phát triển thương mại để phát triển như vậy.

Nếu hiện trạng sử dụng của thửa đất khác với trường hợp sử dụng tốt nhất mà giá trị của công trình, vật kiến ​​trúc trên đó vượt quá giá trị của nó thì việc sử dụng hiện tại được tiếp tục cho đến khi hết giá trị của thửa đất đó với điều kiện sử dụng tốt nhất. , không vượt quá giá trị của tài sản đang sử dụng.

Kết quả phân tích mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được tính đến khi xác định giá trị của bất động sản, khi lựa chọn phương án xây dựng và tái thiết, và khi phân tích dự án đầu tư.

Nguyên tắc đóng góp dựa trên việc đo lường giá trị của từng yếu tố mà nó đóng góp vào tổng giá trị của đối tượng. Ảnh hưởng của cả sự hiện diện của một đóng góp (phần tử) và sự vắng mặt của nó đối với sự thay đổi giá trị của tài sản được tính đến.

Khi phân tích dự án đầu tư và đánh giá giá trị của bất động sản, cần tính đến khả năng có những cải tiến làm tăng giá trị của đối tượng. Đồng thời, thu nhập nhận được là kết quả của những cải tiến bổ sung phải vượt quá số tiền đã đầu tư nhằm tạo ra những cải tiến này.

Nguyên tắc của năng suất cận biên là những cải tiến liên tiếp sẽ đi kèm với sự gia tăng giá trị của đối tượng, vượt quá chi phí tạo ra chúng, cho đến khi đạt đến điểm năng suất tối đa, sau đó chi phí tạo ra những cải tiến bổ sung sẽ không được bù đắp đầy đủ. bù đắp bằng sự gia tăng chi phí của đối tượng.

Ví dụ, cập nhật nội thất của một quán cà phê sẽ thu hút thêm khách, điều này sẽ làm tăng thu nhập từ cơ sở vật chất. Việc sửa chữa với chất lượng cao hơn, thậm chí đắt tiền hơn đối với cơ sở này, đang trong tình trạng tốt, có thể không ảnh hưởng đến tăng trưởng thu nhập. Do đó, chi phí sửa chữa lần thứ hai sẽ không được hoàn trả.

Do đó, nguyên tắc của năng suất cận biên dựa trên tỷ lệ giữa chi phí cải tiến bổ sung với sự gia tăng giá trị của đối tượng và sự gia tăng thu nhập từ nó do kết quả của các biện pháp đã thực hiện. Khối lượng đầu tư vào phát triển sản xuất tăng lên sẽ kéo theo tốc độ tăng lợi nhuận chỉ tăng đến một thời điểm nhất định, sau đó tốc độ tăng lợi nhuận sẽ bắt đầu giảm xuống.

Nguyên tắc cân bằng dựa trên thực tế là các yếu tố của đối tượng càng hài hòa và cân đối thì giá trị của nó trên thị trường càng cao. Ví dụ: một công trình nhà ở có bố cục tốt, có hệ thống thông tin liên lạc chu đáo, có giá thành cao hơn một công trình có các yếu tố kém cân đối hơn; chi phí của một nhà hàng có hội trường rộng rãi sẽ cao hơn chi phí của một nhà hàng tương tự, trong đó phải trang bị một phòng dài hẹp để tiếp khách.

Theo nguyên tắc cân bằng, người ta cũng nên tính đến số lượng khách sạn, nhà hàng, doanh nghiệp thương mại trên cùng một khu vực.

Sự cân bằng của các yếu tố của đối tượng được xác định trên cơ sở yêu cầu của thị trường. Việc không cân đối giữa thời gian và khối lượng đầu tư với thời gian xây dựng có thể dẫn đến tình trạng “đóng băng” vốn hoặc nếu thiếu sẽ dẫn đến “đóng băng” xây dựng. Đất đai thiếu cải thiện hoặc tắc nghẽn có thể dẫn đến giảm giá trị của nó.

Nguyên tắc tiện ích dựa trên thực tế là một đối tượng bất động sản, cùng với tiện ích lớn hơn cho người sử dụng, cũng có giá trị lớn hơn trên thị trường. Như vậy, giá bán của căn hộ bằng gạch cao hơn nhà bằng tấm panel, do chúng có khả năng cách âm, cách nhiệt cao hơn, tường “thở” được.

Công dụng của bất động sản đối với việc tạo ra thu nhập được thể hiện dưới dạng một dòng thu nhập. Thu nhập có thể nhận được do sử dụng đối tượng làm cửa hàng, nhà kho, bãi đậu xe, v.v.

Nguyên tắc thay thế quy định rằng một người mua được thông báo trên thị trường mở sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với một đối tượng có cùng tiện ích, khả năng sinh lời hoặc chi phí xây dựng một đối tượng tương tự trong một khung thời gian có thể chấp nhận được. Nếu trên thị trường có một số tài sản có cùng tiện ích cho người tiêu dùng, thì vật có giá thấp nhất sẽ có nhu cầu lớn nhất.

Người mua có các tùy chọn để lựa chọn, và do đó chi phí của một đối tượng cụ thể sẽ bị ảnh hưởng bởi sự sẵn có của các chất tương tự hoặc giá trị chi phí tạo ra chúng trong một khung thời gian có thể chấp nhận được. Sự lựa chọn của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng bởi giá trị của các đối tượng có lợi suất tương tự được cung cấp trên thị trường, là một cơ hội đầu tư thay thế. Ví dụ, thay vì ba bãi đậu xe giá rẻ ở một khu dân cư thưa thớt, một doanh nhân có thể mua một bãi đậu xe đắt tiền ở một thành phố trung tâm để thu được lợi tức đầu tư tương tự.

Nguyên tắc kỳ vọng dựa trên thực tế là giá trị của bất động sản bị ảnh hưởng bởi lợi ích kỳ vọng trong tương lai của việc sở hữu một đối tượng. Những kỳ vọng liên quan đến bất động sản tạo ra thu nhập được thể hiện trong lợi tức đầu tư kỳ vọng từ các dòng thu nhập từ việc sử dụng và bán lại tài sản trong tương lai.

Kỳ vọng về lợi ích trong tương lai được thể hiện bằng tiền, trong khi sự điều chỉnh đối với giá trị hiện tại của đối tượng có thể là tích cực hoặc tiêu cực. Suy thoái kinh tế, thiếu chính sách an ninh và dư luận tiêu cực phổ biến có thể khiến người mua tiềm năng từ chối mua bất động sản trong khu vực. Dự kiến ​​xây dựng một ga tàu điện ngầm làm tăng giá trị của các tòa nhà dân cư liền kề mà không làm thay đổi chúng.

Vì vậy, nguyên tắc này dựa trên sự hấp dẫn của những lợi ích trong tương lai của việc sở hữu một bất động sản: kỳ vọng càng tích cực thì giá trị của bất động sản càng cao.

Nguyên tắc tác động bên ngoài dựa trên việc tính đến những thay đổi về giá trị của bất động sản do ảnh hưởng của các yếu tố môi trường thay đổi.

Các yếu tố bên ngoài chính ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản:

- kinh tế: mức thu nhập của dân cư và doanh nghiệp, mức độ gần các trung tâm hoạt động công nghiệp và kinh doanh, khả năng tài chính, mức giá cho thuê, chi phí xây dựng và lắp đặt công trình và vật liệu xây dựng, giá dịch vụ điện nước;

- chính trị: trạng thái và xu hướng thay đổi của luật pháp;

- xã hội: thay đổi về số lượng, mật độ dân số, trình độ dân trí;

- hành chính: thuế suất và hạn chế vùng;

- môi trường: sự tiếp xúc của khu vực bất động sản với hạn hán và lũ lụt, sự suy thoái hoặc cải thiện của tình hình môi trường.

Nguyên tắc thay đổi dựa trên việc tính đến những thay đổi tương ứng với các chu kỳ của cuộc sống vốn có ở cả các đối tượng cụ thể và thị trường bất động sản, các thành phố và toàn xã hội. Có bốn vòng đời:

1) tăng trưởng - giai đoạn tăng thu nhập của dân cư và thu nhập từ bất động sản, sự phát triển nhanh chóng của ngành công nghiệp, thành phố;

2) ổn định - một thời kỳ cân bằng, được đặc trưng bởi không có sự thay đổi rõ ràng về mức thu nhập hoặc tổn thất;

3) suy thoái - thời kỳ xã hội bất ổn và nhu cầu bất động sản giảm, sản xuất sa sút;

4) đổi mới - thời kỳ đổi mới và phục hồi nhu cầu thị trường, hình thành một khu vực, v.v.

Người thẩm định giá phải tính đến chu trình tọa lạc của một tài sản riêng lẻ, một khu vực hoặc toàn xã hội trong quá trình đánh giá.

Nguyên tắc cạnh tranh dựa trên thực tế là giá thị trường được ấn định ở một mức nhất định, có tính đến cạnh tranh.

Nguyên tắc cung cầu dựa trên việc xác định giá trị của một vật thể bằng tỷ lệ cung cầu trên thị trường bất động sản.

Cung và cầu bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như mức thu nhập, sự thay đổi về quy mô và thị hiếu của dân cư, lượng thuế, sự sẵn có của các nguồn tài chính, quy mô của tỷ lệ cho vay, v.v.

Nguyên tắc phù hợp dựa trên thực tế là tài sản đạt được giá trị tối đa trong môi trường của các đối tượng hài hòa tương thích với mục đích sử dụng đất tương thích. Việc sử dụng thửa đất phải đáp ứng các tiêu chuẩn hiện có của khu vực có bất động sản. Xây dựng mới nên theo phong cách thịnh hành.

Tính đồng nhất của các đối tượng trong khu vực duy trì giá trị của chúng ở một mức độ nhất định. Ví dụ, sự hiện diện của các ngôi nhà riêng lẻ cũ bên cạnh các tòa nhà dân cư đắt tiền sẽ dẫn đến việc giảm giá bất động sản hạng sang.

Nhìn chung, việc áp dụng các nguyên tắc định giá bất động sản có thể tính đến những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản và giúp đưa ra kết quả sát với thực tế kinh tế nhất có thể.

2.4. Các loại hình thẩm định bất động sản

Thẩm định bất động sản có thể là hàng loạt và riêng lẻ.

Định giá bất động sản đại chúng là việc định giá một số lượng lớn các đối tượng bất động sản vào một ngày cụ thể bằng cách sử dụng các phương pháp tiêu chuẩn và phân tích thống kê. Điều này thống nhất quy trình đánh giá một số lượng lớn các đối tượng.

Trong quá trình đánh giá khối lượng, ở giai đoạn cuối cùng, mô hình được sử dụng để tính toán được kiểm tra và kiểm soát chất lượng của các kết quả thu được.

Đồng thời, kết quả thu được khi sử dụng mô hình định giá hàng loạt được so sánh với giá bán thực tế và đánh giá độ lệch của mức định giá đối với từng nhóm đối tượng tương tự.

Thẩm định bất động sản cá nhân là thẩm định một bất động sản cụ thể vào một ngày cụ thể. Cần bảo vệ kết quả giám định tại Tòa án, xác định giá trị của vật chuyên dùng, v.v.

Việc thẩm định cá nhân được thực hiện trong nhiều giai đoạn, thống nhất trong khái niệm "quy trình thẩm định", ở giai đoạn cuối cùng, kết quả thu được bằng cách sử dụng các cách tiếp cận khác nhau để thẩm định bất động sản được hài hòa.

Đánh giá khối lượng là gần đúng và đánh giá riêng lẻ là chính xác, thu được là kết quả của việc phân tích kỹ lưỡng dữ liệu thực về các chất tương tự của đối tượng đánh giá. Hơn nữa trong sổ tay đào tạo, các cơ chế định giá bất động sản riêng lẻ sẽ được xem xét.

Quy trình thẩm định bất động sản bao gồm các giai đoạn được thực hiện tuần tự bởi một thẩm định viên chuyên nghiệp để xác định giá trị của nó.

Ở giai đoạn "Xác định vấn đề", phát biểu của vấn đề cần được giải quyết được thực hiện:

- đối tượng giám định được mô tả trên cơ sở các văn bản pháp luật liên quan xác nhận quyền đối với bất động sản;

- Xác lập quyền tài sản gắn liền với vật;

- ngày thẩm định được ấn định - ngày dương lịch mà giá trị của đối tượng thẩm định được xác định;

- các mục tiêu của việc đánh giá đối tượng được chỉ ra;

- loại giá trị được thiết lập, giá trị này phải được xác định phù hợp với mục tiêu;

- các điều kiện hạn chế được xây dựng - các tuyên bố trong báo cáo mô tả các trở ngại hoặc hoàn cảnh ảnh hưởng đến việc định giá tài sản.

Ở giai đoạn “Kế hoạch kiểm tra, đánh giá sơ bộ” xác định dữ liệu nào là cần thiết và đủ cho việc phân tích đối tượng, các nguồn tiếp nhận của chúng được thiết lập; nhân viên chuyên đánh giá một loại đối tượng nhất định được lựa chọn; lập kế hoạch hoạt động thẩm định và thỏa thuận bằng văn bản giữa thẩm định viên và khách hàng.

Hợp đồng không yêu cầu công chứng và phải có căn cứ để giao kết hợp đồng, loại đối tượng thẩm định, loại giá trị (các giá trị) cần xác định của đối tượng thẩm định, thưởng bằng tiền cho việc thẩm định của đối tượng thẩm định, thông tin về bảo hiểm trách nhiệm dân sự của thẩm định viên, chỉ dẫn chính xác về đối tượng (đối tượng) thẩm định, thông tin về việc thẩm định viên có giấy phép hoạt động thẩm định hay không và thời hạn giấy phép này được cấp.

Việc thẩm định đối tượng chỉ có thể được thực hiện bởi thẩm định viên nếu tuân thủ các yêu cầu về tính độc lập của thẩm định viên, theo quy định của pháp luật Liên bang Nga về hoạt động thẩm định. Nếu yêu cầu này không được tuân thủ, thẩm định viên có nghĩa vụ thông báo cho khách hàng về việc này và từ chối giao kết hợp đồng thẩm định. Khi ký kết thỏa thuận, thẩm định viên có nghĩa vụ cung cấp cho khách hàng thông tin về các yêu cầu của pháp luật Liên bang Nga về hoạt động thẩm định: về thủ tục cấp phép hoạt động thẩm định, nghĩa vụ của thẩm định viên, tiêu chuẩn thẩm định, các yêu cầu đối với thỏa thuận thẩm định. Việc cung cấp các thông tin đó cần được ghi vào hợp đồng định giá.

Ở giai đoạn "Thu thập và xác minh dữ liệu", người đánh giá thu thập và xử lý các thông tin và tài liệu sau:

- các tài liệu về tiêu đề, thông tin về sự cản trở của đối tượng đánh giá với các quyền của người khác;

- dữ liệu kế toán và báo cáo liên quan đến đối tượng đánh giá;

- thông tin về các đặc tính kỹ thuật và hoạt động của đối tượng đánh giá;

- thông tin cần thiết để thiết lập các đặc điểm định lượng và định tính của đối tượng thẩm định nhằm xác định giá trị của nó, cũng như các thông tin khác liên quan đến đối tượng thẩm định.

Thẩm định viên xác định và phân tích thị trường mà đối tượng thẩm định thuộc về, lịch sử của nó, các điều kiện và xu hướng thị trường hiện tại, cũng như các điểm tương tự của đối tượng thẩm định và biện minh cho sự lựa chọn của họ.

Dữ liệu được thu thập và phân tích bởi người đánh giá có thể được chia thành chung và đặc biệt. Dữ liệu tổng hợp bao gồm thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, luật pháp nhà nước, môi trường có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của đối tượng thẩm định. Dữ liệu đặc biệt bao gồm thông tin về bất động sản đang được định giá và các thông tin tương tự của nó: thông tin về quyền đối với đối tượng, xác định sự tuân thủ của phương thức sử dụng với pháp luật hiện hành, đặc điểm của chính tòa nhà và khu đất mà nó tọa lạc.

Bước tiếp theo trong quá trình thẩm định là phân tích việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của cả khu đất đã phát triển và khu đất trống được đề xuất. Dựa trên phân tích được thực hiện, giá trị của nó được xác định.

Giai đoạn “Áp dụng các phương pháp tiếp cận định giá” bao gồm xác định giá trị của đối tượng bằng các cách tiếp cận định giá truyền thống. Khi tiến hành thẩm định, thẩm định viên có nghĩa vụ sử dụng các phương pháp tiếp cận chi phí, so sánh và thu nhập để thẩm định, xác định một cách độc lập các phương pháp thẩm định cụ thể trong mỗi phương pháp thẩm định.

Phương pháp thẩm định được hiểu là phương pháp tính toán giá trị của đối tượng thẩm định trong khuôn khổ của một trong các cách tiếp cận thẩm định.

Sau đó, các kết quả thu được được phối hợp. “Thỏa thuận về kết quả định giá” là việc nhận được kết quả định giá tài sản cuối cùng trên cơ sở kết quả của việc áp dụng nhiều cách tiếp cận để định giá. Theo quy định, một trong những cách tiếp cận được coi là cơ bản, hai cách còn lại là cần thiết để hiệu chỉnh kết quả thu được. Điều này có tính đến tầm quan trọng và khả năng áp dụng của mỗi cách tiếp cận trong một tình huống cụ thể. Do sự kém phát triển của thị trường, tính đặc thù của đối tượng hoặc thiếu thông tin sẵn có, một số phương pháp tiếp cận trong một tình huống cụ thể không thể áp dụng được.

Sau đó, tính đến tất cả các thông số quan trọng, dựa trên ý kiến ​​chuyên môn của người thẩm định, giá trị cuối cùng của giá trị của đối tượng được xác lập. Giá trị này phải được thể hiện bằng rúp như một giá trị duy nhất, trừ khi có quy định khác trong thỏa thuận định giá. Giá trị cuối cùng của giá trị của đối tượng thẩm định nêu trong báo cáo thẩm định được lập theo cách thức và trên cơ sở các yêu cầu do Luật Liên bang quy định "Về hoạt động thẩm định ở Liên bang Nga", các tiêu chuẩn thẩm định và quy định về hoạt động thẩm định của Cơ quan có thẩm quyền giám sát các hoạt động thẩm định tại Liên bang Nga, có thể được công nhận là được khuyến nghị cho các mục đích thực hiện giao dịch với đối tượng đánh giá, nếu chưa quá 6 tháng kể từ ngày chuẩn bị báo cáo thẩm định ngày giao dịch với đối tượng thẩm định hoặc ngày nộp hồ sơ chào mua công khai.

Ở giai đoạn cuối cùng, một báo cáo thẩm định được lập - một tài liệu bao gồm cơ sở lý luận cho ý kiến ​​của thẩm định viên về giá trị của tài sản. Khi lập báo cáo thẩm định, thẩm định viên có nghĩa vụ sử dụng thông tin đảm bảo độ tin cậy của báo cáo thẩm định như một tài liệu chứa thông tin có giá trị thử nghiệm.

Vì vậy, đánh giá bao gồm một số giai đoạn:

- thiết lập các đặc điểm định lượng và định tính của đối tượng đánh giá;

- phân tích thị trường mà đối tượng đánh giá thuộc về;

- lựa chọn phương pháp hoặc các phương pháp đánh giá trong mỗi cách tiếp cận đánh giá và thực hiện các tính toán cần thiết;

- tóm tắt các kết quả thu được trong khuôn khổ của từng phương pháp tiếp cận đánh giá, và xác định giá trị cuối cùng của giá trị đối tượng đánh giá;

- lập và chuyển cho khách hàng báo cáo đánh giá.

Khi quyết định về sự phù hợp của việc tài trợ vốn đầu tư vào bất động sản, kết quả thu được trên cơ sở áp dụng phương pháp thu nhập được coi là quan trọng nhất.

2.5. Phương pháp định giá bất động sản

2.5.1. Cách tiếp cận so sánh

Phương pháp định giá so sánh là một tập hợp các phương pháp định giá dựa trên việc so sánh đối tượng định giá với các đối tượng tương tự của nó, trong đó có thông tin về giá của các giao dịch với chúng.

Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh:

1. Đối tượng không được là duy nhất.

2. Thông tin phải toàn diện, bao gồm các điều kiện để thực hiện giao dịch.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản tương tự có thể so sánh được của tài sản được định giá phải có giá trị so sánh được.

Yêu cầu cơ bản đối với tín hiệu tương tự:

- đối tượng đánh giá tương tự đối tượng đánh giá về các đặc điểm chính về kinh tế, vật chất, kỹ thuật và các đặc điểm khác;

- các điều khoản tương tự của giao dịch.

Cách tiếp cận so sánh dựa trên các nguyên tắc:

- sự thay thế;

- THĂNG BẰNG;

- cung và cầu.

Các giai đoạn của phương pháp so sánh:

- nghiên cứu thị trường;

- thu thập và xác minh độ tin cậy của thông tin về các sản phẩm tương tự được chào bán hoặc được bán gần đây của đối tượng đánh giá;

- so sánh dữ liệu về các chất tương tự đã chọn và đối tượng đánh giá;

- điều chỉnh giá bán của các sản phẩm tương tự đã chọn phù hợp với sự khác biệt so với đối tượng đánh giá;

- Xác lập giá trị của đối tượng thẩm định.

Việc điều chỉnh doanh số bán có thể so sánh là cần thiết để xác định giá trị cuối cùng của tài sản đang được định giá. Việc tính toán và điều chỉnh được thực hiện trên cơ sở phân tích logic các tính toán trước đó, có tính đến mức độ quan trọng của từng chỉ tiêu. Quan trọng nhất là xác định chính xác các hệ số hiệu chỉnh.

Ưu điểm của phương pháp so sánh:

1. Chi phí cuối cùng phản ánh ý kiến ​​của người bán và người mua điển hình.

2. Giá bán phản ánh những thay đổi của điều kiện tài chính và lạm phát.

3. Hợp lý về mặt thống kê.

4. Các điều chỉnh được thực hiện đối với sự khác biệt trong các đối tượng được so sánh.

5. Tương đối dễ sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy.

Nhược điểm của phương pháp so sánh:

1. Chênh lệch doanh số.

2. Khó khăn trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế.

3. Khó khăn trong việc thu thập thông tin về các điều khoản cụ thể của giao dịch.

4. Sự phụ thuộc vào hoạt động của thị trường.

5. Sự phụ thuộc vào sự ổn định của thị trường.

6. Khó đối chiếu dữ liệu về doanh số bán hàng khác nhau đáng kể.

2.5.2. Phương pháp tiếp cận chi phí

Phương pháp tiếp cận chi phí là một tập hợp các phương pháp đánh giá dựa trên việc xác định các chi phí cần thiết để khôi phục hoặc thay thế đối tượng đánh giá, có tính đến khấu hao lũy kế. Nó dựa trên giả định rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn cho đối tượng đã hoàn thiện hơn là cho việc tạo ra một đối tượng có công dụng tương tự.

Khi áp dụng cách tiếp cận này, các chi phí của chủ đầu tư, không phải của nhà thầu sẽ được tính đến.

Cách tiếp cận này dựa trên nguyên tắc thay thế.

Thông tin cần thiết để áp dụng phương pháp tiếp cận chi phí:

- mức lương;

- số lượng chi phí chung;

- chi phí thiết bị;

- tỷ suất lợi nhuận cho các nhà xây dựng trong một khu vực nhất định;

- giá thị trường cho vật liệu xây dựng.

Các giai đoạn của phương pháp tiếp cận chi phí:

- tính toán chi phí của khu đất, có tính đến việc sử dụng hiệu quả nhất (Cz);

- tính toán chi phí xây dựng mới các tòa nhà đang được đánh giá (SNS);

- tính hao mòn tích lũy (In):

- hao mòn vật lý - hao mòn liên quan đến việc giảm tính năng của một vật thể do quá trình lão hóa vật lý tự nhiên và ảnh hưởng của các yếu tố bất lợi bên ngoài;

- hao mòn chức năng - hao mòn do không tuân thủ các yêu cầu hiện đại đối với các đối tượng đó;

- khấu hao bên ngoài - khấu hao do thay đổi của các yếu tố kinh tế bên ngoài;

- tính toán chi phí cải tiến, có tính đến hao mòn tích lũy: Su = Sns-Ci;

- xác định giá vốn cuối cùng của bất động sản: Szp = Sz + Su.

Ưu điểm của phương pháp tiếp cận chi phí:

1. Khi đánh giá các đối tượng mới, phương pháp tiếp cận chi phí là đáng tin cậy nhất.

2. Cách tiếp cận này phù hợp và / hoặc là cách duy nhất có thể áp dụng trong các trường hợp sau:

- phân tích khu đất tốt nhất và hiệu quả nhất;

- nghiên cứu tính khả thi của việc xây dựng mới và cải tiến;

- đánh giá các cơ sở nhà nước công cộng và các cơ sở đặc biệt;

- đánh giá các đối tượng trong các thị trường không hoạt động;

- định giá cho các mục đích bảo hiểm và thuế.

Nhược điểm của phương pháp tiếp cận chi phí:

1. Chi phí không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị thị trường.

2. Nỗ lực để đạt được một kết quả đánh giá chính xác hơn đi kèm với sự gia tăng nhanh chóng của chi phí lao động.

3. Không thống nhất giữa chi phí mua tài sản được đánh giá và chi phí xây dựng mới của cùng một đối tượng, do khấu hao lũy kế được trừ vào chi phí xây dựng trong quá trình đánh giá.

4. Bài toán tính toán chi phí tái sản xuất các công trình cũ.

5. Khó khăn trong việc xác định lượng hao mòn tích lũy của các tòa nhà và công trình cũ.

6. Đánh giá tách biệt khu đất với các tòa nhà.

7. Vấn đề đánh giá các lô đất ở Nga.

2.5.3. cách tiếp cận thu nhập

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên thực tế là giá trị của bất động sản mà vốn đầu tư phải tương ứng với đánh giá hiện tại về chất lượng và số lượng thu nhập mà bất động sản này có khả năng mang lại.

Cách tiếp cận thu nhập là một tập hợp các phương pháp đánh giá giá trị của bất động sản dựa trên việc xác định giá trị hiện tại của thu nhập kỳ vọng từ nó.

Điều kiện tiên quyết chính để tính giá trị của phương pháp này là hợp đồng thuê tài sản. Vốn hóa thu nhập được thực hiện để chuyển thu nhập trong tương lai từ bất động sản thành giá trị hiện tại.

Vốn hóa thu nhập là một quá trình xác định mối quan hệ giữa thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của một đối tượng.

Công thức tiếp cận thu nhập cơ bản (IRV - công thức):

V = I / R,

trong đó V là giá trị của tài sản,

I - thu nhập kỳ vọng từ tài sản được định giá. Thu nhập thường đề cập đến thu nhập hoạt động ròng mà bất động sản có khả năng mang lại trong một khoảng thời gian

R - tỷ suất sinh lợi hoặc tỷ suất lợi nhuận - là tỷ suất hoặc tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất vốn hóa - tỷ suất sinh lợi, phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của đối tượng đánh giá.

Có hai kiểu viết hoa:

- viết hoa trực tiếp;

- vốn hóa thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn.

Với vốn hóa trực tiếp, hai đại lượng được xem xét: thu nhập hàng năm và tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ giữa giá trị thị trường của tài sản so với thu nhập ròng mà nó mang lại.

Thu nhập kỳ vọng được xác định bằng cách phân tích thu nhập trong thời kỳ sở hữu tài sản.

Tỷ lệ chiết khấu - tỷ lệ lãi kép, được áp dụng khi tính toán lại tại một thời điểm nhất định giá trị của các dòng tiền phát sinh từ việc sử dụng tài sản.

Các giai đoạn của cách tiếp cận thu nhập:

1. Tính tổng của tất cả các khoản thu có thể có từ đối tượng giám định.

2. Tính toán tổng thu nhập thực tế.

3. Tính toán chi phí liên quan đến đối tượng đánh giá:

- hằng số có điều kiện;

- các biến có điều kiện (hoạt động);

- dự trữ.

4. Xác định số thu nhập hoạt động ròng.

5. Chuyển đổi lợi nhuận kỳ vọng thành giá trị hiện tại.

2.6. Định giá đất

Người ta tin rằng đất có giá trị, và phần còn lại là sự cải thiện, chúng góp phần tạo nên giá trị. Một tài sản điển hình bao gồm đất đai và các tòa nhà. Cần phân biệt giữa hai thuật ngữ “đất đai” và “đất đai”.

Thửa đất được hiểu là một phần lãnh thổ của trái đất, được trang bị và sẵn sàng sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.

Các cải tiến được thực hiện để tạo trang web:

- đối ngoại: bố trí đường phố, vỉa hè, mạng lưới thoát nước và kỹ thuật;

- nội bộ: quy hoạch, cảnh quan, láng nhựa, lắp đặt các điểm kết nối mạng kỹ thuật, thông tin liên lạc, v.v.

Khi đánh giá một khu đất, cần phải tính đến tập hợp các quyền gắn liền với nó. Các quyền thông thường yêu cầu đánh giá:

1) toàn quyền sở hữu - khả năng sử dụng một lô đất mà không có người thuê nhà theo bất kỳ cách nào hợp pháp;

2) quyền cho thuê - khả năng sở hữu một khu đất theo hợp đồng thuê.

Giá trị của quyền thuê là số tiền mà người mua tiềm năng sẵn sàng trả để có quyền sở hữu một địa điểm nhất định theo hợp đồng cho thuê để hưởng lợi từ quyền sở hữu này. Việc xác định giá trị quyền cho thuê được sử dụng khi xác định giá bán quyền cho thuê thửa đất, khi xác định giá trị của đối tượng mà thửa đất thuê là một bộ phận và khi xác định thiệt hại do việc chấm dứt hợp đồng thuê. .

2.6.1. Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất

Khi đánh giá một khu đất, cần phải xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (NNEI), được xác định bởi sự tương tác của một số yếu tố.

Phân tích NNEI bao gồm việc nghiên cứu các phương án thay thế cho việc sử dụng (phát triển, phát triển) một khu đất và sự lựa chọn một trong những phương án tối ưu. Điều này có tính đến triển vọng của địa điểm, tình trạng nhu cầu thị trường, chi phí phát triển, sự ổn định của thu nhập kỳ vọng, v.v.

Khi đánh giá giá trị của một đối tượng bao gồm một khu đất và các tòa nhà, điều quan trọng là phải phân tích NNEI, thứ nhất là khu đất trống được cho là và thứ hai là khu đất có cải tạo hiện có.

Phân tích một khu đất trống được cho là một bước cần thiết để xác định giá trị của nó, và nó dựa trên việc thiết lập phương án có lợi nhất cho việc sử dụng đất.

Phân tích thửa đất với những cải tạo hiện có bao gồm quyết định phá bỏ, hiện đại hóa hoặc bảo tồn những cải tiến hiện có trên thửa đất để đảm bảo lợi nhuận tối đa của đối tượng.

Việc sử dụng trang web có thể có lợi nhất và mang lại giá trị cao nhất. Các trường hợp sử dụng phải hợp pháp, khả thi về mặt vật lý và hiệu quả về chi phí.

Việc sử dụng đất tối ưu được quyết định bởi các yếu tố sau:

1) vị trí - yếu tố có tác động chính đến giá thành của một khu đất (có tính đến triển vọng của vị trí, khả năng tiếp cận giao thông, bản chất của môi trường);

2) nhu cầu thị trường - yếu tố phản ánh tỷ lệ cung và cầu trên thị trường. Nó được nghiên cứu để biện minh cho phương án được lựa chọn để sử dụng khu đất (trạng thái và triển vọng của nhu cầu thị trường đối với mục đích sử dụng được đề xuất, sự cạnh tranh từ các địa điểm khác, các loại thuế và các điều kiện khác). Cần phải xác định rõ một phân khúc thị trường cần phát triển các hoạt động;

3) tính khả thi về tài chính - khả năng của dự án mang lại thu nhập từ việc sử dụng đất, đủ để hoàn trả chi phí của nhà đầu tư và đảm bảo lợi nhuận dự kiến;

4) tính phù hợp vật lý của khu vực - triển vọng cải tạo - kích thước, địa hình, chất lượng đất, khí hậu, đặc điểm địa chất công trình và thủy văn của khu vực, phân vùng hiện có, các thông số môi trường, v.v.;

5) tính khả thi về công nghệ và tính khả thi về vật lý - phân tích tỷ lệ chất lượng, chi phí và thời gian của dự án, khả năng xảy ra thiên tai, tính sẵn có của phương tiện giao thông, khả năng kết nối với các tiện ích công cộng, có tính đến quy mô và hình dạng của địa điểm, ví dụ, quy mô có thể nhỏ để xây dựng một cơ sở công nghiệp;

6) khả năng chấp nhận về mặt lập pháp (pháp lý) - sự tuân thủ của các lựa chọn sử dụng khu đất với pháp luật hiện hành. Nó được tiết lộ là kết quả của việc phân tích tòa nhà, tiêu chuẩn môi trường, hạn chế về tầng, sự hiện diện của các lệnh cấm tạm thời xây dựng ở một vị trí nhất định, những khó khăn trong khu vực phát triển đô thị lịch sử, khả năng thay đổi quy định, tuân thủ quy hoạch quy luật, tâm trạng tiêu cực của dân cư địa phương;

7) lợi tức tối đa (thu nhập tài sản tối đa và giá trị trang web), được xác định bằng cách chiết khấu thu nhập trong tương lai của các trường hợp sử dụng thay thế, có tính đến rủi ro đầu tư.

2.6.2. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất đô thị

Đất ở đô thị là một hạng mục đặc biệt. Giá trị của chúng bị ảnh hưởng bởi quy mô của thành phố, sản xuất và tiềm năng kinh tế, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các yếu tố tự nhiên, môi trường và các yếu tố khác của khu vực. Ngoài ra, có những đặc thù của pháp luật đối với loại đất này.

Các yếu tố tương tự có thể có tác động ngược lại đến giá trị của một trang web cụ thể:

- giao thông đông đúc là điều không mong muốn đối với một khu dân cư, nhưng làm tăng giá trị của địa điểm cho các mục đích thương mại;

- vị trí liên quan đến các cơ sở giáo dục và trung tâm mua sắm, giá trị thẩm mỹ và tiện nghi được tính đến khi đánh giá đất xây dựng nhà ở, thực tế không ảnh hưởng đến giá trị của vùng lãnh thổ định hướng phát triển công nghiệp; cơ sở hạ tầng giao thông và phân vùng kinh tế là quan trọng đối với họ.

Các đơn vị chính được sử dụng để so sánh các thửa đất:

- giá trên 1 ha - đối với các khu đất nông nghiệp, công nghiệp hoặc xây dựng nhà ở lớn;

- giá trên 1 m2 - tại các trung tâm thương mại của thành phố, cho văn phòng, cửa hàng;

- giá cho 1 mét mặt tiền - cho mục đích sử dụng đất thương mại tại các thành phố. Trong trường hợp này, chi phí của lô đất tỷ lệ với chiều dài ranh giới của nó dọc theo đường phố hoặc đường cao tốc, với độ sâu tiêu chuẩn của lô đất, chiếm một phần nhỏ chi phí;

- giá mỗi lô - được sử dụng để so sánh các lô tiêu chuẩn về hình dạng và kích thước trong các khu dân cư, khu phát triển tiểu khu mùa hè;

- giá trên một đơn vị mật độ - tỷ lệ diện tích xây dựng trên diện tích đất, v.v.

Hầu hết các tài nguyên đất hiện đang thuộc sở hữu của nhà nước và thành phố trực thuộc trung ương. Thực tiễn cho thấy trong điều kiện thị trường, đất đô thị là nguồn tài nguyên quý giá và có thể là nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương. Chính quyền thành phố xác định số thuế đất, giá cho thuê đất và giá tiêu chuẩn của một khu đất khi mua lại, vì vậy vấn đề tăng hiệu quả sử dụng đất là có liên quan đối với họ. Để tài sản đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tức là mang lại thu nhập tối đa từ việc sử dụng và góp phần cải thiện môi trường đầu tư nói chung, cần phải phát triển hơn nữa các quan hệ thị trường trên thị trường đất đai, chú trọng đến tình hình thị trường hiện nay. và yêu cầu của thị trường.

Để tài sản đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tức là mang lại thu nhập tối đa từ việc sử dụng và góp phần cải thiện môi trường đầu tư nói chung, trước tiên cần phải thực hiện các quy trình đánh thuế, cho thuê và mua lại đất đô thị dựa trên giá trị thị trường của nó. Đồng thời, đạt được sự phân bổ công bằng gánh nặng thuế, kích thích sử dụng hiệu quả và kích hoạt các khoản đầu tư vào tái thiết và phát triển trong quá trình tái cấu trúc lãnh thổ.

Trong quá trình thực hiện chính sách thu giá tài nguyên đất theo giá trị thị trường đã đạt được những kết quả sau:

- tạo ra và phát triển một hệ thống quan hệ thị trường đầy đủ trong hệ thống thanh toán tài nguyên đất;

- phân phối công bằng gánh nặng thuế;

- kích thích sự phân phối lại đất đai giữa các loại hình sử dụng đất cạnh tranh;

- kích thích việc sử dụng hiệu quả và kích hoạt các khoản đầu tư vào tái thiết và phát triển trong quá trình tái cấu trúc lãnh thổ.

Doanh nghiệp mua lại đất có thể sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng, mở rộng cơ hội đầu tư, bán đất thặng dư, nhận thu nhập từ việc cho thuê đất, tăng giá trị tài sản cố định và tăng giá trị thị trường của cổ phiếu. .

Có hai quan điểm về giá trị của đất đô thị:

- nhà quy hoạch đô thị trong quá trình phân vùng chức năng lãnh thổ như một bộ phận của quy hoạch chung thành phố;

- thẩm định viên trong quá trình xây dựng bản định giá địa chính đất đai.

Cơ sở cho việc hình thành định giá địa chính đối với đất đai và phân vùng chức năng của lãnh thổ phải là một đánh giá quy hoạch đô thị toàn diện về giá trị thị trường.

2.7. Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định mức bao gồm việc xác định giá đất định mức. Nó được sử dụng khi chuyển nhượng, đổi đất để sở hữu, tạo lập tài sản chung (thuộc sở hữu chung) vượt quá định mức tự do, chuyển nhượng do thừa kế, tặng cho, vay có bảo đảm, thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc công cộng.

Đất thành phố được đánh giá dựa trên mật độ xây dựng, uy tín của khu vực, tính chất sử dụng đất xung quanh, trạng thái sinh thái, cơ sở kỹ thuật và giao thông, v.v. Các khu đất được chia thành các khu khác nhau theo mức thuế đất cơ bản và giá tiêu chuẩn của đất (Luật Liên bang Nga "Về thanh toán cho đất"). Giá đất định mức được ấn định trong Địa chính.

Căn cứ để xác định giá đất chuẩn: không tính đến thuế suất đất và các hệ số nhân, lợi ích về thuế đất.

Thông thường, cần phải định giá một đối tượng bao gồm một tòa nhà và một khu đất, khi đối tượng này chỉ có quyền cho thuê. Trong trường hợp này, chi phí giao đất để xây dựng có thể được coi là chi phí đất đai.

Trong điều kiện thị trường, nếu có đủ thông tin cần thiết thì nên áp dụng các phương pháp dựa trên phân tích dữ liệu thị trường. Lệnh của Bộ Tài sản Nga số 07.03.2002-r ngày 568/XNUMX/XNUMX đã phê duyệt các khuyến nghị Phương pháp luận để xác định giá trị thị trường của các lô đất. Theo quy định, khi đánh giá giá trị thị trường của các thửa đất thì phải áp dụng phương pháp so sánh doanh số, phương thức phân bổ, phương pháp vốn hóa địa tô, phương thức phân bổ, phương pháp còn lại, phương pháp tách thửa. đã sử dụng.

Phương pháp so sánh doanh số là phương pháp định giá đơn giản và hiệu quả nhất, có thể được sử dụng để định giá cả đất trống thực sự và được cho là đất trống; cho phép bạn xác định giá cụ thể của một khu đất bằng cách điều chỉnh tỷ lệ phần trăm đối với giá bán của các sản phẩm tương tự. Trong trường hợp không có thông tin về giá của các giao dịch mua bán đất nền thì được phép sử dụng giá cung (cầu).

Các yếu tố chung để so sánh đối với các lô đất: quyền sở hữu, điều kiện tài chính, điều kiện bán đặc biệt, điều kiện thị trường (thay đổi theo thời gian), vị trí (khoảng cách từ thành phố và đường xá, đặc điểm môi trường), điều kiện phân vùng, đặc điểm vật lý (kích thước, hình dạng và độ sâu của lô đất, vị trí góc, loại đất, địa hình), tiện ích sẵn có, đặc điểm kinh tế, cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Khi định giá đất, bạn có thể sử dụng nhiều đơn vị so sánh, điều chỉnh giá của từng đơn vị đó và nhận được một số giá trị cuối cùng để xác định phạm vi giá trị. Đất ở đô thị là một loại đất đặc biệt, giá trị của chúng chịu ảnh hưởng của quy mô đô thị, tiềm năng sản xuất và kinh tế, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, vùng tự nhiên, môi trường và các yếu tố khác.

Phương pháp này chỉ cho kết quả chính xác đầy đủ trong một thị trường cạnh tranh phát triển cởi mở về thông tin. Thị trường đất đai của Nga không đáp ứng được những yêu cầu này, giá thành của một lô đất không thể được xác định dựa trên thông tin về các giao dịch mua bán các lô đất tương tự. Do đó, tất cả các thông tin sẵn có cần được thu thập cho việc đánh giá để áp dụng tất cả các phương pháp đánh giá hiện trường.

Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất dựa trên thực tế là nếu có đầy đủ thông tin về giá cho thuê đất thì có thể xác định giá trị của các mảnh đất này là giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai dưới dạng tiền thuê đất. âm mưu đang được đánh giá. Trong khuôn khổ của phương pháp này, số tiền thuê đất có thể được tính là thu nhập từ việc cho thuê một khu đất theo các điều kiện phổ biến trên thị trường đất đai. Là một dòng thu nhập thường xuyên, tiền thuê đất có thể được vốn hóa thành giá trị bằng cách chia cho tỷ lệ vốn hóa của đất được xác định từ phân tích thị trường. Dữ liệu ban đầu để vốn hóa được thu thập từ việc so sánh doanh số bán đất cho thuê và giá trị cho thuê.

Dựa trên tỷ lệ cho thuê nhận được, giá trị thị trường của đất được xác định bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập, thường sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp. Công thức tính giá thành của một khu đất là

trong đó VL là giá trị của lô đất,

IL - thu nhập từ sở hữu đất,

RL: - tỷ suất vốn hóa đối với đất đai.

Tỷ suất vốn hóa được xác định bằng cách chia số tiền thuê đất cho các thửa đất tương tự cho giá bán của chúng hoặc bằng cách tăng tỷ suất sinh lợi vốn phi rủi ro cho số phần bù rủi ro liên quan đến vốn đầu tư vào thửa đất được đánh giá.

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị giá cho thuê của một khu đất là: đặc điểm về vị trí, quy mô, hình dạng, loại hình sử dụng đất xung quanh, khả năng tiếp cận giao thông, thiết bị kỹ thuật.

Tuy nhiên, ở Nga, đất của quỹ nhà nước và thành phố chủ yếu được cho thuê, và số tiền thuê được tính theo giá tiêu chuẩn của đất, không tương đương với giá trị thị trường của nó. Hiện tại, các nỗ lực đang được thực hiện để cho thuê đất với giá trị thị trường của nó, nhưng vẫn còn quá sớm để nói về tính khách quan của kết quả áp dụng thực tế phương pháp vốn hóa địa tô.

Phương pháp phân bổ (phương pháp tương quan, tương quan, phân bổ) - xác định thành phần chi phí của một thửa đất dựa trên tỷ lệ đã biết giữa giá đất và cải tạo trong khu phức hợp bất động sản. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc đóng góp và khẳng định rằng đối với mỗi loại tài sản có một tỷ lệ bình thường giữa giá trị đất và công trình. Tỷ lệ này là đáng tin cậy nhất đối với các tòa nhà mới, chúng gần với lựa chọn sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Các công trình càng cũ thì tỷ lệ giá trị đất trên tổng giá trị tài sản càng lớn.

Để áp dụng phương pháp này, cần có dữ liệu thống kê đáng tin cậy về tỷ lệ giá trị của đất và tất cả tài sản của một loại bất động sản cụ thể trên một thị trường nhất định. Tuy nhiên, phương pháp này hiếm khi được sử dụng ngay cả ở các thị trường phát triển, vì nó có độ tin cậy thấp. Việc áp dụng phương pháp này là hợp lý trong điều kiện không đủ thông tin về việc mua bán đất nền. Các giá trị thu được được coi là chỉ định.

Phương pháp phân bổ (chiết tách) được sử dụng để đánh giá các khu đất đã xây dựng nếu có thông tin về giá giao dịch của các đối tượng bất động sản tương tự. Cải tạo đất tương ứng với việc sử dụng nó hiệu quả nhất. Phương pháp này bao gồm chuỗi các hành động sau:

- định nghĩa các yếu tố so sánh các đối tượng;

- xác định sự khác biệt của từng chất tương tự với đối tượng đánh giá;

- tính toán và thực hiện các điều chỉnh cho từng yếu tố so sánh;

- tính toán giá trị thị trường của một đối tượng bất động sản đơn lẻ, bao gồm cả thửa đất đã được thẩm định, bằng cách khái quát hợp lý giá đã điều chỉnh của các đối tượng tương tự;

- tính toán chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo các cải tiến đối với thửa đất được đánh giá;

- tính toán giá trị thị trường của thửa đất được đánh giá bằng cách trừ đi giá trị thị trường của một đối tượng bất động sản, bao gồm thửa đất được đánh giá, chi phí thay thế hoặc chi phí tái sản xuất cải tạo thửa đất.

Phương pháp lựa chọn được sử dụng khi đóng góp của các cải tiến vào tổng giá của lô đất là nhỏ, nên đánh giá các lô đất ở ngoại ô (mà đóng góp của các cải tiến là nhỏ và khá dễ xác định), phương pháp này được sử dụng khi không có dữ liệu về việc bán đất ở vùng lân cận.

Phương pháp này hiệu quả nhất trong thị trường thụ động (không có dữ liệu về việc bán các lô đất trống), có tính đến các đặc điểm của thông tin ban đầu và mô hình thu được giá trị mong muốn. Giá thành của một lô đất nói chung được xác định theo công thức

trong đó Cz, - giá đất,

C - chi phí của đối tượng,

Su - chi phí cải tiến.

Phương pháp thặng dư dựa trên kỹ thuật nhóm đầu tư cho các cấu tử vật lý. Phương pháp này được áp dụng để định giá các mảnh đất đã xây dựng và chưa xây dựng, nếu có khả năng xây dựng được mảnh đất được đánh giá là có cải thiện về thu nhập. Giá trị của đất được xác định là kết quả của việc vốn hóa phần thu nhập liên quan đến đất.

Để xác định giá trị của một khu đất, cần phải biết giá trị của tòa nhà, thu nhập hoạt động ròng của toàn bộ tài sản, tỷ lệ vốn hóa cho đất và cho các tòa nhà.

Các bước chính của phương pháp thặng dư đối với đất là:

1) thu nhập hoạt động ròng của toàn bộ tài sản được xác định dựa trên giá thuê thị trường và chi phí hoạt động ước tính;

2) thu nhập hoạt động ròng liên quan đến cấu trúc (tòa nhà) được xác định;

3) thu nhập hoạt động ròng liên quan đến đất đai được vốn hóa vào chỉ tiêu giá trị thông qua tỷ suất vốn hóa của đất đai.

Khó có thể dự đoán thu nhập trong điều kiện kinh tế không đủ ổn định.

Phương pháp tách thửa (phương pháp tiếp cận phát triển) được sử dụng để đánh giá đất phù hợp để chia thành các thửa riêng lẻ. Bao gồm các bước sau:

- xác định kích thước và số lượng các ô riêng lẻ;

- Tính toán chi phí của các khu vực đã phát triển bằng cách sử dụng phương pháp so sánh bán hàng có thể so sánh được;

- tính toán chi phí và tiến độ phát triển, thời gian bán hàng ước tính và lợi nhuận kinh doanh hợp lý;

- khấu trừ toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận kinh doanh từ tổng giá bán ước tính của các lô đất để xác định số tiền thu được từ việc bán bất động sản sau khi hoàn thành việc phát triển và bán các lô đất riêng lẻ;

- lựa chọn tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro liên quan đến thời kỳ phát triển và bán dự kiến.

Chi phí phát triển đất thường bao gồm:

- chi phí cho việc phá vỡ, thu dọn và lập kế hoạch các địa điểm;

- chi phí xây dựng đường, vỉa hè, mạng lưới kỹ thuật, thoát nước;

- thuế, bảo hiểm, phí kỹ sư;

- chi phí tiếp thị;

- lợi nhuận và chi phí chung của nhà thầu, v.v.

Nói chung, việc mô hình hóa giá trị thị trường của các thửa đất được thực hiện với giả định đạt được trạng thái cân bằng động trong sự cạnh tranh của nhiều người sử dụng đất “hợp lý” khác nhau để giành quyền chiếm giữ một thửa đất nhất định. Khi sự cân bằng của cung và cầu hiệu quả trên thị trường đất đai giả lập với nguồn cung hạn chế, vấn đề sử dụng hiệu quả nhất khu đất miễn phí và có tính đến sự phát triển hiện có sẽ được quyết định. Mô hình hóa thu nhập cho thuê tiềm năng đối với các loại hình sử dụng đất khác nhau dựa trên các mô hình hình thành hiệu ứng cho thuê của vị trí và giá cả hiện hành (bán và cho thuê). Do có sự khác biệt đáng kể về các chỉ số chi phí đối với các địa điểm nằm dọc phía trước mạng lưới đường phố của thành phố và nằm trong các lãnh thổ nội bộ, các địa điểm này phải được phân chia bắt buộc trong quá trình đánh giá. Việc thực hiện nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất diễn ra trong điều kiện cạnh tranh về việc sử dụng bất động sản giữa các phân khúc chức năng khác nhau của thị trường, có tính đến những hạn chế thực tế về lượng cầu và khả năng đa chức năng của lãnh thổ, như kết quả của việc hình thành một nhóm người sử dụng đất trên mỗi địa điểm.

2.8. Báo cáo thẩm định bất động sản

Báo cáo thẩm định là văn bản đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp, thể hiện rõ ràng, dễ tiếp cận, phản ánh diễn biến của quá trình thẩm định và chứa các dữ liệu ban đầu mà thẩm định viên sử dụng, các phân tích, kết luận của họ và giá trị cuối cùng. Phụ lục báo cáo thẩm định bao gồm tất cả các hình ảnh, bản phác thảo và bản đồ không có trong các phần chính của báo cáo. Đôi khi phụ lục bao gồm một bảng chú giải thuật ngữ.

Trong báo cáo, ngoài các điều kiện hạn chế, có thể chỉ ra các giả định - các tuyên bố của thẩm định viên trong quá trình đánh giá dựa trên ý kiến ​​chuyên môn của mình, nhưng không được hỗ trợ bởi dữ liệu thực tế.

Xem xét các yêu cầu cơ bản đối với nội dung của báo cáo định giá và một nghiên cứu điển hình về việc định giá tài sản.

Báo cáo thẩm định của đối tượng thẩm định phải được lập thành văn bản và trình khách hàng kịp thời. Báo cáo không được mơ hồ hoặc gây hiểu lầm. Trường hợp không xác định được giá trị thị trường mà dùng các loại giá trị khác thì phải chỉ ra tiêu chí xác định kết quả định giá và lý do sai lệch so với khả năng xác định giá trị thị trường của đối tượng định giá.

Theo Art. 11 của Luật "Về hoạt động định giá ở Liên bang Nga", báo cáo định giá chỉ ra:

- ngày soạn và số hiệu của báo cáo;

- cơ sở để thẩm định viên đánh giá đối tượng thẩm định;

- địa chỉ hợp pháp của thẩm định viên và thông tin về giấy phép được cấp cho anh ta để thực hiện hoạt động thẩm định đối với loại tài sản này;

- mô tả chính xác về đối tượng thẩm định và liên quan đến đối tượng thẩm định thuộc sở hữu của một pháp nhân, thông tin chi tiết về pháp nhân và giá trị sổ sách của đối tượng thẩm định này;

- các tiêu chuẩn định giá để xác định loại giá trị phù hợp của đối tượng định giá, cơ sở lý luận của việc sử dụng chúng trong việc định giá đối tượng định giá này, danh sách các dữ liệu được sử dụng để xác định giá trị đối tượng định giá, cũng như cho biết nguồn tiếp nhận của chúng. như các giả định được đưa ra trong quá trình xác định giá trị đối tượng định giá;

- trình tự xác định giá trị của đối tượng đánh giá và giá trị cuối cùng của nó, cũng như các hạn chế và giới hạn của việc áp dụng kết quả thu được;

- ngày xác định giá trị của đối tượng thẩm định;

- danh sách các tài liệu được thẩm định viên sử dụng và thiết lập các đặc điểm định lượng và định tính của đối tượng thẩm định.

Báo cáo cũng có thể chứa các thông tin khác mà theo ý kiến ​​của thẩm định viên, là rất quan trọng đối với sự phản ánh đầy đủ của phương pháp mà anh ta sử dụng để tính toán giá trị của một đối tượng thẩm định cụ thể.

Báo cáo có chữ ký của cá nhân người thẩm định và đóng dấu xác nhận.

Nếu có tranh chấp về độ tin cậy của giá trị thị trường hoặc giá trị khác của đối tượng thẩm định được xác lập trong báo cáo thì tranh chấp này phải được tòa án xem xét.

Cấu trúc của báo cáo đánh giá

Thư transmittal.

1. Thông tin chung.

1.1. Sự kiện và kết luận cơ bản.

1.2. Mục đích của việc đánh giá.

1.3. Quyền được đánh giá.

1.4. Chứng chỉ chất lượng đánh giá.

1.5. Trình độ thẩm định viên.

1.6. Các giả định được thực hiện và các điều kiện hạn chế.

2. Thuật ngữ sử dụng và quy trình đánh giá.

3. Phân tích đối tượng đánh giá và môi trường của nó.

3.1. Mô tả khu đất.

3.2. Mô tả các cải tiến.

3.3. Đặc điểm chung của vùng.

3.4. Phân tích thị trường bất động sản của TP.

4. Phân tích việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối tượng đánh giá (NNEI).

4.1. Phân tích NNEI về khu đất miễn phí.

4.2. Phân tích NNEI về khu đất với những cải tiến hiện có.

5. Xác định giá trị của đối tượng giám định.

5.1. Xác định giá trị của đất.

5.2. Xác định chi phí cải tiến:

- một cách tiếp cận tốn kém

- cách tiếp cận so sánh,

- cách tiếp cận thu nhập.

6. Đối chiếu các kết quả thành một ước tính chi phí cuối cùng.

3. Xác định giá trị vốn đầu tư dựa trên vốn hóa thu nhập

Để phân tích tính khả thi của việc tài trợ vốn đầu tư vào bất động sản, cần phải biết một số yếu tố của toán học tài chính và mô hình chuyển thu nhập từ bất động sản thành giá trị hiện tại, sẽ được thảo luận trong chương này.

Việc phân tích vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi được chú ý nhiều hơn, vì việc áp dụng phương pháp này liên quan đến việc phân tích chi tiết nhất các dòng thu nhập đầu tư: bản chất của sự thay đổi trong dòng tiền được tính đến và các quyết định của nhà đầu tư là được phân tích tuần tự.

3.1. Viết hoa trực tiếp

Các phương pháp vốn hóa chủ yếu là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên tỷ suất lợi nhuận trên vốn.

Việc lựa chọn phương pháp vốn hóa trong từng trường hợp chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau:

- loại tài sản;

- tuổi hiệu quả và tuổi thọ kinh tế của đối tượng;

- độ tin cậy và tính rộng rãi của thông tin;

- đặc điểm của thu nhập từ đối tượng đánh giá (số tiền, thời gian nhận, tỷ lệ thay đổi).

Các phương pháp viết hoa phổ biến nhất được sử dụng là:

- vốn hóa trực tiếp, khi giá trị của đối tượng được xác định bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm cho tỷ suất vốn hóa;

- phương pháp tổng tiền thuê, dựa trên việc định giá tài sản, có tính đến giá trị của thu nhập tiềm năng hoặc thu nhập thực tế và hệ số tổng tiền thuê;

- phương pháp chiết khấu dòng tiền - đánh giá đối tượng, khi dòng tiền nhận được không đồng đều, thay đổi tùy tiện, đồng thời tính đến mức độ rủi ro liên quan đến việc sử dụng tài sản;

- phương pháp thặng dư - định giá tài sản có tính đến ảnh hưởng của các yếu tố riêng lẻ của việc tạo ra thu nhập (kết hợp với phương pháp thặng dư, có thể sử dụng cả phương pháp vốn hóa trực tiếp và vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi);

- Phương pháp phân tích thế chấp - đầu tư - định giá tài sản trên cơ sở hạch toán nguyên giá vốn tự có và vốn vay.

Việc lựa chọn một phương pháp vốn hóa cụ thể được xác định bởi bản chất và chất lượng của thu nhập kỳ vọng.

Trong điều kiện bất ổn kinh tế và chính trị ở Nga hiện nay, do khó đưa ra các dự báo đáng tin cậy, phương pháp vốn hóa trực tiếp được sử dụng rộng rãi, không đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng các dòng tiền như đối với vốn hóa theo tỷ suất sinh lợi.

Vốn hóa trực tiếp là việc định giá tài sản trong khi vẫn duy trì các điều kiện sử dụng ổn định, thu nhập ổn định, không cần đầu tư ban đầu, đồng thời có tính đến khả năng hoàn vốn và thu nhập trên vốn.

Tỷ suất vốn hóa thường được tính toán trên cơ sở phân tích thông tin thị trường về các sản phẩm tương tự của đối tượng đánh giá bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm cho giá bán của sản phẩm tương tự.

Được xem xét trong chương trước, công thức cơ bản của phương pháp tiếp cận thu nhập

với cách viết hoa trực tiếp, nó thường được áp dụng ở dạng sau:

trong đó PV là giá trị hiện tại của tài sản,

NOI - thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh dự kiến ​​cho năm đầu tiên sau ngày đánh giá,

R₀ - tổng tỷ suất vốn hóa.

Thu nhập hoạt động ròng bình thường hóa trong 1 năm, thu được bằng thu nhập bình quân trong vài năm, có thể được sử dụng như NOI.

Tỷ suất vốn hóa Dd phản ánh rủi ro mà các khoản tiền đầu tư vào tài sản phải chịu. Các phương pháp tính tỷ suất vốn hóa được lựa chọn tùy thuộc vào điều kiện cụ thể mà đối tượng đánh giá hoạt động: thông tin về thu nhập và giá giao dịch dựa trên mẫu các đối tượng có thể so sánh, nguồn và điều kiện cho các giao dịch tài trợ, khả năng dự báo đúng về giá trị của đối tượng cuối kỳ dự báo.

Có thể vốn hóa trực tiếp bằng cách sử dụng số nhân cho thuê tổng - tỷ lệ thống kê trung bình của giá thị trường với tổng thu nhập tiềm năng hoặc thực tế của một loại bất động sản nhất định.

Hệ số tiền thuê gộp (RM)

Các điều kiện chính để áp dụng phương pháp viết hoa trực tiếp:

- khoảng thời gian nhận thu nhập có xu hướng đến vô cùng;

- số tiền thu nhập là không đổi;

- các điều kiện sử dụng thiết bị ổn định;

- các khoản đầu tư ban đầu không được tính đến;

- Hoàn vốn và hoàn vốn được tính đến đồng thời.

Đối với vốn hóa trực tiếp, các mô hình được sử dụng dựa trên việc xác định giá trị của bất động sản bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần điển hình cho tổng tỷ suất vốn hóa, thu được trên cơ sở phân tích mối quan hệ giữa thu nhập và giá bán của các đối tượng thẩm định. Dưới đây là một số ví dụ về mô hình vốn hóa trực tiếp.

Ưu điểm của phương pháp viết hoa trực tiếp:

- tính đơn giản của các phép tính;

- một số lượng nhỏ các giả định;

- phản ánh trạng thái của thị trường;

- thu được kết quả tốt đối với một bất động sản hoạt động ổn định với rủi ro thấp (xây dựng với một người thuê và thuê dài hạn).

Cùng với sự đơn giản đầy đủ của việc áp dụng phương pháp, người ta cần tính đến tính phức tạp của phân tích thị trường và nhu cầu điều chỉnh sự khác biệt giữa các đối tượng được so sánh. Phương pháp này không được áp dụng nếu không có thông tin về các giao dịch trên thị trường, đối tượng đang được xây dựng hoặc tái thiết, hoặc nếu đối tượng đã bị thiệt hại nghiêm trọng.

Tỷ suất vốn hóa được áp dụng khi chuyển thu nhập trong tương lai từ bất động sản thành giá trị hiện tại của nó.

Để tính tỷ suất vốn hóa, người ta sử dụng phương pháp so sánh doanh số, phương pháp tỷ lệ bao phủ nợ, phương pháp nhóm đầu tư, phương pháp tỷ suất tổng thu nhập thực tế và phương pháp số dư.

Phương pháp so sánh doanh số là phương pháp chính để xác định tỷ suất vốn hóa chung. Khi xác định tỷ lệ vốn hóa cho đối tượng được thẩm định, tỷ lệ vốn hóa trước tiên được tính cho mỗi đối tượng tương tự đã bán bằng công thức

trong đó SPi là giá bán của i-analogue.

Sau đó, tính đến các phương pháp thống kê toán học, hệ số quyền số xi, phản ánh mức độ tương đồng của từng doanh thu với đối tượng đánh giá, tổng tỷ suất vốn hóa được chọn.

Như Ri, tỷ lệ vốn hóa cho các khoản đầu tư thay thế có mức độ rủi ro tương tự có thể được sử dụng, khi đó x là hệ số trọng số của khoản đầu tư đầu tiên.

Các yếu tố tương tự được phân tích của đối tượng đánh giá cần có các đặc điểm giống nhau: tuổi thọ kinh tế còn lại, mức chi phí hoạt động, giá trị hoàn nhập và các yếu tố tổn thất, rủi ro, tỷ lệ đất và công trình, ngày bán, phương thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, các điều kiện tài chính, mức độ chất lượng của quản lý. Ngoài ra, vị trí và cách trang trí của các đồ vật về cơ bản không được khác nhau.

Phương pháp tỷ lệ bao phủ nợ được áp dụng khi vốn nợ được sử dụng để tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản.

Tỷ lệ bao phủ nợ DCR được tính như sau:

trong đó DS là dịch vụ nợ hàng năm.

Tổng tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức

trong đó Rm - tổng tỷ suất vốn hóa; m - phần vốn vay:

trong đó Vm là chi phí của các khoản tiền đã vay, hoặc số tiền của khoản vay;

V - chi phí của đối tượng;

Rm - tỷ suất vốn hóa cho các khoản vay:

Dữ liệu để tính toán tỷ lệ bao phủ nợ có sẵn, nhưng phương pháp này cung cấp một giá trị biểu thị cho tỷ lệ vốn hóa trong trường hợp dữ liệu thị trường không đủ tin cậy. Do đó, phương pháp tỷ lệ bao phủ chỉ được sử dụng như một phương pháp hiệu chỉnh.

Phương pháp nhóm đầu tư được sử dụng nếu vốn vay có liên quan đến việc mua bất động sản. Đồng thời, tỷ suất vốn hóa có thể được tính toán theo cả mối quan hệ tài chính và mối quan hệ với các thành phần vật chất.

Phương pháp nhóm đầu tư cho các thành phần tài chính. Tỷ suất vốn hóa là bình quân gia quyền có tính đến lợi ích của cả vốn chủ sở hữu và vốn vay:

trong đó Rm là tỷ suất vốn hóa của vốn chủ sở hữu, được xác định từ dữ liệu về các đối tượng có thể so sánh bằng cách lấy giá trị thu nhập trước thuế chia cho giá trị vốn tự có; Re, - tỷ lệ vốn hóa cho các khoản tiền đã vay.

Phương pháp nhóm đầu tư cho các yếu tố cấu thành vật chất. Tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức

trong đó L là phần giá trị đất trong tổng giá trị tài sản; Rl - tỷ suất vốn hóa đất đai;

Rh - tỷ lệ vốn hóa để cải thiện.

Tỷ suất vốn hóa đất đai được tính bằng tỷ lệ giữa thu nhập do đất đai mang lại trên giá trị đất đai. Tỷ lệ vốn hóa cho các cải tiến được xác định bằng tỷ lệ thu nhập do cải tiến so với chi phí cải tiến.

Phương pháp hệ số tổng thu nhập thực tế được áp dụng nếu có số liệu về chi phí hoạt động và số lượng tổng thu nhập thực tế:

trong đó OER là tỷ lệ chi phí hoạt động; EGIM là tỷ lệ tổng thu nhập thực tế.

Với vốn hóa trực tiếp, tỷ lệ thu nhập gộp và kỹ thuật thặng dư có thể được sử dụng để tính giá trị của một đối tượng.

Áp dụng tỷ lệ thu nhập gộp. Nếu không có chi phí hoạt động, số liệu tổng thu nhập được sử dụng và nhân với các hệ số thích hợp sau:

- GRM - hệ số tiền thuê gộp, nếu khoảng thời gian bằng một tháng;

- GIM - tỷ lệ thu nhập gộp, nếu khoảng thời gian bằng một năm.

Các hệ số này được xác định bằng tỷ lệ giữa thu nhập và giá bán của các đối tượng và là tác động qua lại của tỷ suất vốn hóa.

Giá trị của tài sản trong trường hợp này được xác định như sau:

hoặc

trong đó PGI - tổng thu nhập tiềm năng;

PGIM là hệ số của tổng thu nhập tiềm năng, được tính toán theo dữ liệu về các điểm tương tự của đối tượng đánh giá:

EGI - tổng thu nhập thực tế; EGIM - hệ số của tổng thu nhập thực tế:

SP là giá bán của một chất tương tự của đối tượng được thẩm định.

Phương pháp thặng dư được sử dụng trong trường hợp đã biết chi phí của một thành phần của đối tượng được thẩm định. Có các phương pháp thặng dư cho đất đai và các tòa nhà, vốn chủ sở hữu và vốn nợ.

Trình tự áp dụng phương pháp dư:

- tính toán phần thu nhập hàng năm, thuộc thành phần có giá trị đã biết;

- tính toán phần thu nhập hàng năm, thuộc thành phần có giá trị không xác định;

- tính toán chi phí của một thành phần chưa biết;

- xác định giá trị của tài sản bằng cách cộng các giá trị của các thành phần của nó.

Xem xét phương pháp thặng dư cho các tòa nhà khi giá trị của đất đã biết. Các phép tính sẽ được thực hiện theo trình tự trên bằng các công thức sau:

trong đó IL là thu nhập hàng năm có được từ đất đai; VL - giá trị đất; RL - tỷ suất vốn hóa đối với đất đai.

trong đó Jh, - thu nhập hàng năm có được từ tòa nhà; J0 là tổng thu nhập hàng năm do tài sản tạo ra.

Vn, là chi phí của tòa nhà; Rn - tỷ suất vốn hóa cho các tòa nhà.

trong đó V là giá trị của tài sản.

Áp dụng tương tự:

- phương pháp còn lại đối với đất - khi chi phí của tòa nhà có thể được xác định đủ chính xác;

- phương pháp cân đối vốn chủ sở hữu - nếu có thể xác định thời hạn của khoản vay cầm cố và số tiền thanh toán nợ hàng năm;

- phương pháp thặng dư đối với vốn đi vay - khi biết giá vốn chủ sở hữu.

Nói chung, tính toán vốn hóa trực tiếp yêu cầu sự sẵn có của dữ liệu bán hàng có thể so sánh. Việc vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi ít phụ thuộc vào dữ liệu thị trường hơn, nhưng phương pháp này phải phản ánh kỳ vọng và sở thích thực tế của những người mua tiềm năng đối với các bất động sản đó.

3.2. Vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi

3.2.1. Chiết khấu dòng tiền

Khi vốn hóa thu nhập theo tỷ suất sinh lợi, dòng thu nhập được xem xét chi tiết hơn so với vốn hóa trực tiếp, bản chất của sự thay đổi trong dòng tiền được tính đến, các quyết định của nhà đầu tư được phân tích nhất quán và áp dụng các mô hình tính toán phức tạp hơn.

Các phương pháp vốn hóa thu nhập chính theo tỷ suất sinh lợi:

- phương pháp chiết khấu dòng tiền, bao gồm phân tích chi tiết các dòng thu nhập cho từng năm kế hoạch;

- phương pháp vốn hóa theo mô hình tính toán, bao gồm vốn hóa thu nhập của năm đầu tiên, có tính đến xu hướng thay đổi của nó.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền là việc định giá tài sản có dòng tiền vào thay đổi tùy ý và không đồng đều, có tính đến mức độ rủi ro liên quan đến việc sử dụng đối tượng. Trong trường hợp này, giá trị của bất động sản được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai bằng cách chiết khấu riêng từng dòng thu nhập định kỳ và giá trị dự kiến ​​trong tương lai của tài sản mà nó có thể được bán vào thời điểm cuối cùng. của khoảng thời gian nắm giữ. Trong các tính toán này, người ta sử dụng tỷ lệ chiết khấu - tỷ suất lợi nhuận trên vốn tương ứng, được gọi là tỷ suất sinh lợi hoặc tỷ suất lợi nhuận.

Dòng tiền là dòng tiền thu được từ việc sử dụng tài sản.

Phương pháp này cho phép tính đến giá trị hiện tại của các dòng tiền, có thể thay đổi tùy ý và có mức độ rủi ro khác nhau. Mô hình chung của Phương pháp dòng tiền chiết khấu

trong đó PV là giá trị hiện tại, n là số kỳ; Jn - thu nhập của kỳ thứ n; Y - tỷ lệ chiết khấu.

Một cách ngắn gọn, mô hình này có thể được biểu diễn như sau

hoặc

trong đó PV là giá bán lại của đối tượng vào cuối thời kỳ nắm giữ (đảo chiều); n - thời gian sở hữu; i - năm của thời kỳ dự báo; FV (n, Y) - chi phí hiện tại trên một đơn vị (hàm thứ tư của lãi kép) trong n kỳ với lãi suất chiết khấu Y.

Nghĩa là, giá trị hiện tại của bất động sản theo phương pháp chiết khấu dòng tiền được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của thu nhập cho từng thời kỳ nắm giữ và hoàn nhập.

Hoàn nhập - thu nhập từ việc bán đối tượng vào cuối thời kỳ nắm giữ.

Tỷ lệ chiết khấu còn được gọi là tỷ lệ hoàn vốn đầu tư. Nó đặc trưng cho hiệu quả của các khoản đầu tư, tính đến toàn bộ thu nhập (thu nhập từ các khoản đầu tư và thu nhập từ sự thay đổi giá trị của tài sản), đưa khoản đầu tư ban đầu và hiệu quả kinh tế thực hiện phù hợp với thời gian và các yếu tố rủi ro. Nếu thu nhập hoạt động ròng từ hoạt động kinh doanh được phân tích, thì tỷ lệ chiết khấu được áp dụng có tính đến tỷ suất sinh lợi và tỷ lệ lãi suất hoặc lãi suất đối với đất đai và công trình. Nếu tỷ suất lợi nhuận nhận được của nhà đầu tư trên vốn chủ sở hữu được phân tích, thì tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu được áp dụng.

Các dòng thu nhập được dự báo dựa trên phân tích kỹ lưỡng về tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản và xu hướng của nó. Trong trường hợp này, các chi phí ước tính của việc xây dựng lại hoặc hiện đại hóa nên được trừ vào các dòng thu nhập của thời kỳ liên quan.

Việc lựa chọn tỷ lệ chiết khấu dựa trên việc phân tích các lựa chọn đầu tư thay thế có sẵn với mức độ rủi ro có thể so sánh được, tức là chi phí cơ hội của vốn được phân tích. Phương pháp này yêu cầu hạch toán và phân tích các chỉ tiêu về thu nhập và vốn cho toàn bộ thời gian đầu tư.

Các thẩm định viên Nga có một thông lệ là ước tính thời gian sở hữu một vật trong khoảng 3-5 năm.

Ưu điểm của phương pháp chiết khấu dòng tiền:

- có tính đến các động lực thị trường;

- áp dụng trong điều kiện thị trường không ổn định;

- Có tính đến cơ cấu thu nhập và chi phí không đồng đều;

- Áp dụng cho các cơ sở đang xây dựng hoặc tái thiết.

Tuy nhiên, phương pháp này khá khó áp dụng, bên cạnh đó, khả năng sai sót trong dự báo rất cao, tính thiếu chính xác tăng lên trong quá trình chuyển thu nhập dự báo thành giá trị hiện tại.

3.2.2. Dự báo dòng tiền từ sự đảo chiều

Các khoản thu dự kiến ​​nhận được ngoài phạm vi lập kế hoạch được tính như tiền thu được từ việc bán lại đối tượng (chuyển nhượng) trong năm cuối cùng của kỳ kế hoạch.

Các cách chính để dự đoán dòng tiền từ việc đảo chiều:

- xác định giá bán trong tương lai dựa trên các giả định về sự thay đổi giá trị của đối tượng trong thời gian sở hữu, sự thay đổi trong thời gian này về trạng thái của thị trường bất động sản nói chung và thị trường đối với các đối tượng tương tự nói riêng, bán lại - vốn hóa thu nhập của năm tiếp theo năm dự án đầu tư hoàn thành:

trong đó Vn - tiền thu được từ việc bán lại đối tượng vào năm thứ n; DATSFn - chiết khấu dòng tiền sau thuế năm n; Ro - tổng tỷ suất vốn hóa.

Trong trường hợp tài sản giảm giá trị thì phải tính đến việc hoàn vốn. Nếu dòng thu nhập của tài sản biến động thường xuyên, thì nên áp dụng hệ số điều chỉnh cho tỷ suất vốn hóa.

3.2.3. Xác định tỷ lệ chiết khấu

Phương pháp chiết khấu dòng tiền dựa trên giá trị hiện tại của thu nhập thay đổi ngẫu nhiên trong tương lai từ việc sở hữu bất động sản sử dụng tỷ lệ chiết khấu phản ánh trạng thái và kỳ vọng của thị trường.

Tỷ lệ chiết khấu - tỷ lệ lãi kép được sử dụng khi tính toán lại giá trị của các dòng tiền tại một thời điểm nhất định. Việc lựa chọn tỷ lệ chiết khấu dựa trên phân tích các lựa chọn đầu tư thay thế có sẵn với mức độ rủi ro có thể so sánh được (chi phí cơ hội của vốn).

Xem xét một số phương pháp xác định tỷ lệ chiết khấu.

phương pháp tổng kết. Phương pháp này dựa trên việc so sánh lợi nhuận và rủi ro của các khoản đầu tư thay thế có sẵn. Tỷ lệ chiết khấu được tính bằng cách cộng thêm các thành phần phần trăm (phí bảo hiểm), phản ánh rủi ro bổ sung vốn có trong dự án đầu tư, vào tỷ suất lợi nhuận trên các khoản đầu tư, so với các công cụ đầu tư khác, được coi là không có rủi ro.

Phương pháp này bao gồm việc tính đến các rủi ro chính có liên quan nhất đến đầu tư bất động sản:

- rủi ro thanh khoản của đối tượng đầu tư;

- rủi ro quản lý đầu tư - khả năng trình độ quản lý đầu tư có thể giảm, và điều này sẽ dẫn đến giảm giá trị của tài sản;

- rủi ro của thị trường bất động sản - khả năng thay đổi tỷ lệ cung và cầu có thể ảnh hưởng đến mức thu nhập của đối tượng;

- rủi ro thị trường vốn - xác suất mà sự thay đổi của tỷ suất sinh lợi và tỷ suất sinh lời sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị của bất động sản;

- rủi ro lạm phát - rủi ro về sự thay đổi bất ngờ trong thu nhập thực tế, mức độ rủi ro này đối với các khoản đầu tư vào bất động sản là nhỏ, vì với lạm phát, giá trị bất động sản và mức giá cho thuê có xu hướng tăng lên;

- rủi ro tài chính - được tính đến trong trường hợp sử dụng vốn vay nợ, phản ánh khả năng có sự thay đổi tiêu cực trong đòn bẩy tài chính;

- rủi ro pháp lý - khả năng giảm giá trị của bất động sản do có thể thay đổi luật pháp;

- rủi ro môi trường - phản ánh khả năng giảm thu nhập từ bất động sản do sự xuất hiện của các yếu tố môi trường bất lợi.

Phương pháp phân tích thị trường. Phương pháp dựa trên phân tích dữ liệu thị trường, nếu có đủ thông tin, đây được coi là phương pháp chính xác nhất để xác định tỷ lệ chiết khấu, vì nó cho phép bạn xem xét chính xác hơn ý kiến ​​của người bán và người mua điển hình, rủi ro, đặc điểm vị trí và đặc điểm thu nhập.

Ý kiến ​​và sở thích của nhà đầu tư được xem xét thông qua khảo sát hoặc phân tích các giao dịch thực tế. Tỷ suất chiết khấu được định nghĩa là tỷ suất sinh lợi cuối cùng của các tài sản có thể so sánh được. Để xác định tỷ suất hoàn vốn cuối cùng, khái niệm tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR được sử dụng - tỷ lệ chiết khấu mà giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu bằng tiền trong quá trình phát triển dự án đầu tư bằng giá trị hiện tại của các khoản đầu tư.

Phương pháp so sánh các khoản đầu tư thay thế. Trong trường hợp này, giả định rằng các dự án đầu tư có mức độ rủi ro tương tự nên có tỷ lệ chiết khấu tương tự. Tỷ lệ chiết khấu đối với một dự án có mức độ rủi ro tương tự được gọi là chi phí cơ hội của vốn. Một nhà đầu tư mất một khoản lợi nhuận như vậy bằng cách không đầu tư vào một dự án có rủi ro tương tự.

Để so sánh đối với các khoản đầu tư vào bất động sản, tỷ lệ lãi vay thương mại có tài sản đảm bảo, tỷ suất lợi nhuận trên một số chứng khoán được chọn. Mức độ rủi ro đối với người cho vay thấp hơn so với nhà đầu tư cổ phần, do đó tỷ suất sinh lợi từ đầu tư vào bất động sản phải cao hơn tỷ lệ lãi của khoản vay.

Phương thức nhóm đầu tư (kết hợp các khoản đầu tư). Phương pháp này dựa trên việc xác định tỷ trọng nợ và tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng vốn đầu tư và tỷ suất sinh lợi cần thiết cho từng thành phần này.

Lãi suất và tỷ lệ thu nhập có tương quan với phần vốn vay và vốn tự có được đầu tư trong quá trình tài trợ cho một dự án đầu tư, tổng tỷ lệ chiết khấu được xác định có tính đến các thành phần tài chính là bình quân gia quyền:

trong đó Y0 là tổng tỷ lệ chiết khấu; Ym - tỷ lệ chiết khấu cho vốn vay; Ye - cho quỹ riêng.

Phương pháp này được áp dụng khi việc thu hút vốn vay để đầu tư vào bất động sản là điển hình, các điều kiện thị trường trung bình của hệ số tín dụng và giá trị thị trường trung bình của tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư.

3.2.4. Viết hoa theo mô hình tính toán

Phương pháp vốn hóa mô hình tính toán dựa trên việc phân tích sự thay đổi của các dòng thu nhập bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa chung.

Tổng tỷ suất vốn hóa được tính có tính đến giá trị thị trường của tỷ suất sinh lợi, mô hình tái cấp vốn đã chọn, điều kiện tài chính, tỷ lệ thay đổi thu nhập và giá trị của đối tượng. Các thành phần chính của tỷ suất vốn hóa là tỷ suất chiết khấu và tỷ suất thu nhập. Theo các phương pháp của phương Tây, trong trường hợp thẩm định bất động sản nhằm mục đích tính thuế, thuế suất hiệu dụng cần được tính đến.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất sinh lợi cần thiết của vốn đầu tư, là tỷ số giữa giá trị hiện tại của thu nhập thu được trong mỗi thời kỳ với giá vốn. Giá thành bất động sản cao và để mua lại, thực hiện các dự án đầu tư, cần phải thu hút vốn vay. Theo trường hợp này, tỷ lệ chiết khấu bao gồm các thành phần sau:

a) lãi suất - tỷ suất sinh lợi yêu cầu của vốn vay;

b) tỷ suất sinh lợi - tỷ suất sinh lời yêu cầu trên vốn chủ sở hữu.

Tỷ suất thu hồi phản ánh tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tư trong suốt thời gian sử dụng của tài sản. Tỷ lệ thu hồi thường được gọi là tỷ lệ hoàn vốn đầu tư. Nó chỉ áp dụng cho phần đầu tư sẽ được chi tiêu trong thời gian đầu tư. Do đất không được tiêu thụ nên không tính đến tỷ lệ thay thế tài sản trên đất.

Thuế suất hiệu dụng là thuế suất bất động sản được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị thị trường của tài sản. Chỉ nên đưa vào tỷ lệ vốn hóa trong các trường hợp thẩm định bất động sản vì mục đích thuế. Trong trường hợp này, thuế tài sản không được tính vào chi phí hoạt động, do đó, số tiền của nó vẫn chưa được xác định.

Trong hầu hết các trường hợp, thành phần lớn nhất của tỷ suất vốn hóa là lãi suất chiết khấu. Do đó, tỷ suất vốn hóa bắt đầu được xác định bằng cách xác định tỷ suất sinh lợi của các khoản đầu tư vốn lưu động phi rủi ro không đòi hỏi chi phí quản lý đầu tư lớn (ví dụ: tiền gửi vào tài khoản ngân hàng). Đây là tỷ lệ tối thiểu bù đắp cho sự mất giá của tiền theo thời gian. Sau đó, thêm các điều chỉnh cho rủi ro, thanh khoản, quản lý đầu tư. Các thành phần này tạo nên tỷ lệ chiết khấu (tỷ suất sinh lợi và lãi suất).

Bất kỳ nhà đầu tư nào, ngoài khả năng hoàn vốn còn tính đến khả năng sinh lời của vốn đầu tư. Do đó, một tỷ lệ thay thế được thêm vào tỷ lệ chiết khấu.

Hoàn vốn - hoàn vốn đầu tư ban đầu thông qua thu nhập hoặc bán lại. Tỷ lệ thu hồi được áp dụng để tính đến việc hoàn vốn.

Khoản hoàn trả - số thu nhập định kỳ cần thiết để hoàn vốn đầu tư trong thời gian đầu tư. Tỷ lệ thu hồi hàng năm phụ thuộc vào tốc độ thay đổi của thu nhập từ đồ vật, thời gian nhận được và thu nhập từ việc bán lại đồ vật trong tương lai, nếu việc sở hữu không phải là vĩnh viễn.

Nếu dự kiến ​​sẽ có dòng thu nhập ổn định từ việc nắm giữ vĩnh viễn và giá trị vốn cố định của tài sản tạo ra thu nhập được kỳ vọng không thay đổi, thì không cần xem xét đến hệ số thu hồi vốn đầu tư và tỷ suất vốn hóa sẽ bằng tỷ lệ chiết khấu.

Ngoài việc tiền mất giá, việc giảm giá trị tài sản có thể xảy ra vì hai lý do chính:

1) do sự thay đổi tỷ lệ cung cầu trên thị trường, một mặt làm tăng tỷ lệ rủi ro, mặt khác phải giảm tỷ lệ rủi ro nếu giá trị bất động sản tăng lên. kỳ vọng;

2) do khấu hao tích lũy của tài sản, do đó cần phải tính đến phần bù trong tỷ suất vốn hóa.

Nếu trong thời gian đang xem xét có sự thay đổi về giá trị của đối tượng thì tỷ suất vốn hóa được xác định là tổng của hai hệ số: tỷ suất sinh lợi và tỷ suất sinh lợi của số tiền gốc. Nếu có thể giảm giá trị vốn đầu tư vào bất động sản thì phải thu hồi một phần hoặc toàn bộ vốn từ dòng thu nhập hiện tại.

Tỷ suất thu hồi, hay tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, chỉ áp dụng cho phần vốn đầu tư sẽ được chi tiêu trong thời gian đầu tư (đối với đất nền thì không tính đến do đất không được tiêu thụ). Tỷ lệ thu hồi là cần thiết để xác định số tiền cần phải nhận hàng năm để hoàn vốn đầu tư trong thời gian sở hữu. Ảnh hưởng của lạm phát được phản ánh trong tỷ lệ rủi ro (một thành phần của tỷ lệ chiết khấu), tỷ lệ thu hồi phản ánh ảnh hưởng của việc giảm giá tài sản đối với giá bán.

Việc lựa chọn phương thức hoàn trả phụ thuộc vào bản chất của thu nhập nhận được. Các hình thức nhận dòng thu nhập chính:

1) các biên lai thu nhập định kỳ thống nhất không giới hạn các điều khoản về quyền sở hữu đối tượng;

2) các biên nhận thu nhập định kỳ thống nhất trong một khoảng thời gian giới hạn, sau đó việc bán lại đối tượng được lên kế hoạch;

3) giảm các khoản thu nhập định kỳ trong khoảng thời gian được giới hạn bởi khi kết thúc thời hạn thuê hoặc sự khấu hao hoàn toàn của đối tượng do hết thời gian sử dụng;

4) gia tăng dòng thu nhập trong giai đoạn dự báo;

5) nhận một lần dòng thu nhập từ việc bán lại đồ vật trong tương lai.

Cùng với các hình thức nhận các dòng thu nhập trên, có thể có sự kết hợp của chúng. Ví dụ: sự kết hợp giữa việc tăng hoặc giảm các dòng thu nhập với việc bán lại tài sản trong tương lai.

Các lựa chọn chính để thu hồi chi phí vốn: hoàn vốn bằng các cổ phần bằng nhau, mô hình dòng thu nhập vô tận, phương pháp Inwood, phương pháp Hoskold.

Phương pháp bồi thường bằng cổ phần bằng nhau dựa trên thực tế là việc hoàn trả các khoản đầu tư vốn xảy ra hàng năm bằng các cổ phần bằng nhau trong suốt thời gian tồn tại của tài sản. Tỷ lệ hoàn trả được tính bằng phần tương ứng của thời gian sử dụng còn lại. Việc sử dụng phương pháp này là hợp lý đối với bất động sản đa chức năng bị hao mòn đáng kể, bất động sản nhà ở, văn phòng.

Ví dụ. Tuổi thọ còn lại của tòa nhà là 25 năm. Sau đó, tỷ lệ hoàn trả sẽ là 4%:

Tức là trong 25 năm vòng đời còn lại của tài sản, số tiền thu hồi vốn hàng năm nên là 4% giá trị tài sản.

Phương pháp này có thể áp dụng, đặc biệt, nếu thu nhập hoạt động thuần giảm đều đặn do tài sản bị khấu hao ngày càng tăng, với các khoản thuê ngắn hạn, tình hình tài chính của người thuê bấp bênh.

Mô hình dòng thu nhập vô hạn được áp dụng trong hai trường hợp:

1) có một nguồn thu nhập vô tận;

2) dòng thu nhập là hữu hạn, nhưng giá bán của đối tượng bằng với khoản đầu tư ban đầu. Nghĩa là, giá trị của tài sản không thay đổi và thu nhập có thể được vốn hóa với tỷ lệ vốn hóa bằng lãi suất chiết khấu:

Nếu khi kết thúc dự án đầu tư mà giá trị tài sản bị giảm giá toàn bộ hoặc một phần, thì vốn ban đầu có thể được hoàn lại từ dòng thu nhập.

Phương pháp Inwood giả định việc hoàn vốn từ quỹ thay thế theo tỷ lệ hoàn vốn của khoản đầu tư, tức là tỷ lệ hoàn vốn của vốn gốc bằng với tỷ lệ hoàn vốn của khoản đầu tư. Yếu tố quỹ thu hồi tạo ra một dòng tiền tương ứng với lợi tức hoàn toàn của khoản đầu tư ban đầu.

Tỷ lệ vốn hóa tổng thể nên bao gồm tỷ suất lợi nhuận trên vốn (R0) và hệ số quỹ thu hồi (SFF) tạo ra quỹ thu hồi tương ứng với lợi tức đầy đủ của khoản đầu tư ban đầu. Công thức cơ bản để tính tổng tỷ suất vốn hóa nếu tài sản đã khấu hao hết là:

Một đặc điểm của phương pháp Inwood là việc hình thành quỹ bồi thường được thực hiện theo tỷ lệ hoàn vốn đầu tư.

Phương pháp Hoskold được áp dụng với các dòng thu nhập luân chuyển đồng đều, trong đó số tiền hoàn trả được nhận hàng năm và được chuyển vào tài khoản séc với lãi suất bằng lãi suất phi rủi ro. Phương pháp này giả định rằng nhà đầu tư không có sẵn các lựa chọn để tái đầu tư với tỷ lệ bằng mức đầu tư ban đầu. Trong trường hợp này, để đảm bảo hoàn vốn của mình, nhà đầu tư hình thành một quỹ đền bù, tái đầu tư ở mức thấp nhất có thể, tức là ở mức phi rủi ro.

Không giống như phương pháp Inwood, sử dụng tỷ lệ hoàn vốn đầu tư, phương pháp Hoskold, dựa trên việc sử dụng tỷ lệ phi rủi ro làm cơ sở để thu hồi vốn, ít được sử dụng hơn nhiều.

3.2.5. Viết hoa của thu nhập thay đổi đồng đều

Nếu thu nhập từ đối tượng thay đổi thường xuyên thì tỷ lệ vốn hóa phải được điều chỉnh:

trong đó R là tỷ suất vốn hóa, không bao gồm những thay đổi trong dòng thu nhập; R * - tỷ suất vốn hóa được điều chỉnh đối với những thay đổi của dòng thu nhập; Kk - hệ số hiệu chỉnh.

Nếu thu nhập tăng, tỷ suất vốn hóa giảm, nếu thu nhập giảm, tỷ suất vốn hóa tăng.

3.3. Phân tích đầu tư thế chấp

Phân tích đầu tư thế chấp là xác định giá trị của tài sản là tổng chi phí của vốn tự có và vốn đi vay. Điều này có tính đến ý kiến ​​của nhà đầu tư rằng anh ta không phải trả chi phí bất động sản, mà là chi phí vốn. Khoản vay được coi là một phương tiện để tăng khoản đầu tư cần thiết để hoàn thành giao dịch. Chi phí vốn chủ sở hữu được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền cho nhà đầu tư vốn chủ sở hữu từ thu nhập thường xuyên và từ việc hoàn nhập, chi phí đi vay được tính bằng cách chiết khấu các khoản thanh toán nợ.

Giá trị hiện tại của tài sản được xác định tùy thuộc vào tỷ lệ chiết khấu và đặc điểm dòng tiền. Nghĩa là, giá trị hiện tại phụ thuộc vào tuổi thọ của dự án, tỷ lệ vốn chủ sở hữu và vốn nợ, đặc điểm kinh tế của tài sản và tỷ lệ chiết khấu tương ứng.

Chúng ta hãy xem xét thuật toán chung của phân tích thế chấp-đầu tư để tính giá trị tài sản, việc mua tài sản được tài trợ bằng vốn vay, và theo đó, dòng tiền của thu nhập định kỳ và từ việc hoàn nhập sẽ được phân bổ giữa lợi ích của vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Bước 1. Xác định giá trị hiện tại của các dòng thu nhập thường xuyên:

- một báo cáo về thu nhập và chi phí được lập cho giai đoạn dự báo, trong khi số tiền để trả nợ được tính toán dựa trên các đặc điểm của khoản vay - lãi suất, thời gian khấu hao đầy đủ và thời hạn trả nợ, quy mô của khoản vay và tần suất thanh toán để hoàn trả khoản vay;

- dòng tiền của quỹ tự có được xác định;

- tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư được tính toán;

- Dựa trên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu được tính toán, giá trị hiện tại của các luồng tiền thường xuyên trước thuế được xác định.

Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của thu nhập hoàn nhập trừ đi số dư chưa thanh toán của khoản vay:

- thu nhập từ việc hoàn nhập được xác định;

- số dư nợ cuối kỳ của quyền sở hữu đối tượng được trừ vào thu nhập từ việc hoàn nhập;

- theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu được tính ở giai đoạn 1, giá trị hiện tại của dòng tiền này được xác định.

Bước 3. Xác định giá trị của tài sản bằng cách cộng các giá trị hiện tại của các dòng tiền được phân tích.

Về mặt toán học, định nghĩa giá trị của tài sản có thể được biểu diễn dưới dạng công thức

trong đó NOI - thu nhập hoạt động ròng của năm thứ n của dự án; DS - số tiền nợ trong năm thứ n của dự án;

TG - số hoàn nhập không bao gồm chi phí bán hàng;

UM - số dư chưa thanh toán của khoản vay vào cuối kỳ hạn n của dự án; i - lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu; M - số tiền ban đầu của khoản vay hoặc số dư hiện tại của số tiền gốc của khoản nợ.

Công thức này có thể được áp dụng như một phương trình trong các trường hợp sau:

- nếu khó dự đoán số lượng đảo ngược tài sản, nhưng có thể xác định xu hướng thay đổi của nó liên quan đến chi phí ban đầu, thì trong tính toán, có thể sử dụng giá trị hoàn nhập biểu thị bằng cổ phiếu của chi phí ban đầu ;

- nếu điều kiện của bài toán không nói rõ số tiền vay mà chỉ là phần của khoản vay.

Xem xét các tiêu chí chính về hiệu quả của dự án đầu tư.

Giá trị hiện tại ròng - một thước đo để đo lường phần vượt trội của lợi ích từ một dự án so với chi phí, có tính đến giá trị hiện tại của tiền

trong đó NPV là giá trị hiện tại ròng của dự án đầu tư; Co - vốn đầu tư ban đầu; Сi - dòng tiền của thời kỳ t; i, - tỷ lệ chiết khấu trong khoảng thời gian t.

NPV dương có nghĩa là tiền mặt thu được từ dự án vượt quá chi phí thực hiện.

Các bước để áp dụng quy tắc giá trị hiện tại ròng:

- dự báo dòng tiền từ dự án trong toàn bộ thời gian sở hữu dự kiến, bao gồm cả thu nhập từ việc bán lại vào cuối thời kỳ này;

- xác định giá vốn thay thế trên thị trường tài chính;

- xác định giá trị hiện tại của dòng tiền từ dự án bằng cách chiết khấu theo tỷ lệ tương ứng với chi phí cơ hội của vốn, và trừ đi số vốn đầu tư ban đầu;

- lựa chọn một dự án có giá trị NPV lớn nhất từ ​​một số tùy chọn.

NPV càng lớn thì thu nhập mà nhà đầu tư nhận được từ việc bỏ vốn đầu tư càng lớn.

Xem xét các quy tắc cơ bản để đưa ra quyết định đầu tư.

1) Dự án nên được đầu tư nếu giá trị NPV là dương. Tiêu chí hiệu quả được xem xét (NPV) cho phép tính đến sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian, chỉ phụ thuộc vào dòng tiền dự đoán và chi phí sử dụng vốn thay thế. Giá trị hiện tại ròng của một số dự án đầu tư được biểu thị bằng tiền ngày nay, điều này cho phép chúng được so sánh và cộng thêm một cách chính xác.

2) Tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để tính NPV được xác định bằng chi phí cơ hội của vốn, tức là, khả năng sinh lời của dự án được tính đến khi đầu tư tiền với rủi ro tương đương. Trong thực tế, khả năng sinh lời của một dự án có thể cao hơn so với dự án có rủi ro thay thế. Do đó, dự án nên được đầu tư nếu tỷ suất sinh lợi cao hơn chi phí cơ hội của vốn.

Các quy tắc được xem xét để đưa ra quyết định đầu tư có thể mâu thuẫn nếu có dòng tiền trong hơn hai thời kỳ.

Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để dòng tiền từ dự án trở nên tương đương với số tiền đầu tư ban đầu. Công cụ đo lường hiệu suất đầu tư này được sử dụng bởi các nhà đầu tư muốn biết khi nào hoàn vốn đầu tư sẽ xảy ra.

Bất lợi: các khoản thanh toán sau thời gian hoàn vốn không được tính đến.

4. Quản lý quá trình đầu tư và tài trợ bất động sản

Tính độc đáo của bất động sản đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng về mặt tài chính, pháp lý, kỹ thuật của từng đối tượng đầu tư. Ngoài ra, điều quan trọng là khả năng sinh lời của việc đầu tư phụ thuộc vào chất lượng quản lý tài sản.

4.1. Tiêu chí về hiệu quả của dự án đầu tư

Khi phân tích các dự án đầu tư, giá trị đầu tư của tài sản được phân tích có tính đến giá trị thị trường của nó.

Việc đánh giá hiệu quả của các khoản đầu tư được thực hiện dựa trên các thông tin sau:

- chi phí xây dựng, được xác định bằng các phương pháp tương tự, bằng các chỉ số cụ thể có điều chỉnh, bằng các ước tính dự đoán và chuyên gia;

- làm rõ các nguồn và điều kiện tài trợ;

- phân tích thu nhập từ đối tượng, những thay đổi trong khả năng sinh lời;

- lựa chọn giai đoạn đầu tư để thực hiện nghiên cứu khả thi (bao gồm xây dựng, phát triển và vận hành);

- dự báo những thay đổi về giá đối với các thành phần của thu nhập và chi phí;

- tính toán xác định trữ lượng nhằm tăng hiệu quả kinh tế và độ tin cậy của dự án đầu tư.

Khoảng thời gian của giai đoạn dự báo, trong đó các tính toán được thực hiện để xác định hiệu quả của dự án đầu tư, được xác định có tính đến thời gian hình thành, vận hành và nếu cần thiết, thanh lý đối tượng, thời kỳ đạt được mức sinh lời cụ thể. đặc điểm, yêu cầu và sở thích của chủ đầu tư.

So sánh các dự án đầu tư được thực hiện bằng cách áp dụng các tiêu chí hoạt động nhất định, trong đó chủ yếu là giá trị hiện tại ròng của dự án, thời gian hoàn vốn của dự án, chỉ số sinh lời của dự án, tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án và sửa đổi, tỷ suất sinh lợi bình quân trên vốn ròng.

Mô hình phân tích thế chấp-đầu tư tổng quát được xem xét cho phép chúng ta kết luận rằng thời gian sở hữu một tài sản ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, khi số lượng và dòng tiền đối với vốn chủ sở hữu thay đổi. Có xu hướng giảm giá trị hiện tại với sự gia tăng trong thời kỳ của dự án đầu tư. Do đó, thời gian sở hữu khoản đầu tư cần được dự đoán dựa trên tình hình kinh tế chung, điều kiện tài chính của nhà đầu tư, khả năng sinh lời của các khoản đầu tư thay thế.

Chỉ số sinh lời là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai so với khoản đầu tư ban đầu:

Một định nghĩa khác về chỉ số sinh lời là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền dương từ một dự án với giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền âm.

Một dự án đầu tư nên được chấp nhận nếu giá trị này lớn hơn 1. Về cốt lõi, chỉ số sinh lời tương ứng với NPV. Không nên sử dụng chỉ số sinh lời khi lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau.

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ lệ chiết khấu tại đó giá trị hiện tại của lợi tức vốn bằng với khoản đầu tư ban đầu, tức là NPV = 0.

Nhược điểm của tiêu chí này ít rõ ràng hơn so với thời gian hoàn vốn. Định nghĩa của IRR bao gồm việc lựa chọn một tỷ lệ chiết khấu thích hợp cho các dòng tiền. Để làm điều này, tất cả các dòng tiền âm và dương của dự án được phân tích để xác định tỷ lệ chiết khấu mà tại đó tổng đại số của chúng bằng không.

Bằng cách so sánh IRR với chi phí cơ hội của vốn, có thể xác định được liệu dự án sẽ có NPV dương hay không: nếu chi phí cơ hội của vốn nhỏ hơn IRR, thì NPV lớn hơn XNUMX.

Dự án có thể được đầu tư nếu chi phí cơ hội của vốn nhỏ hơn IRR. Khi so sánh các dự án đầu tư, các dự án có giá trị IRR lớn được ưu tiên hơn.

Trong thực tế, tỷ suất hoàn vốn nội bộ thường được sử dụng làm tiêu chí đầu tư chính, nhưng tiêu chí hiệu quả này không chính xác nếu phải xem xét các tỷ lệ chiết khấu khác nhau hoặc nếu dòng tiền ban đầu lớn hơn XNUMX.

Có những kỹ thuật điều chỉnh IRR để áp dụng trong một tình huống nhất định.

Ví dụ: Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ sửa đổi (MIRR) cho phép áp dụng IRR khi có nhiều hơn một thay đổi trong dấu hiệu của dòng tiền của dự án. Cách tiếp cận này thuận tiện để sử dụng với việc tài trợ xây dựng theo từng giai đoạn. Tính toán MIRR được thực hiện như sau:

- chiết khấu xác định giá trị của tất cả các luồng tiền âm vào thời điểm đầu của dự án, tỷ lệ chiết khấu được tính toán phù hợp với lợi tức đầu tư vào chứng khoán ngắn hạn có tính thanh khoản;

- tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án được tính toán, là tỷ suất hoàn vốn đã được điều chỉnh.

Lợi tức trung bình trên giá trị ròng. Được một số nhà đầu tư sử dụng để đưa ra quyết định đầu tư dựa trên tỷ suất sinh lợi kế toán. Tỷ suất hoàn vốn kế toán - tỷ suất lợi nhuận dự kiến ​​trung bình của dự án sau khi trừ khấu hao và thuế trên giá trị sổ sách trung bình của các khoản đầu tư. Tỷ lệ kết quả được so sánh với tỷ lệ trung bình của công ty hoặc ngành.

Tiêu chí đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư có những hạn chế nghiêm trọng:

- không tính đến sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian;

- sự phụ thuộc vào hệ thống kế toán được sử dụng bởi một nhà đầu tư cụ thể.

Để đưa ra quyết định, nhà đầu tư nên phân tích một số tiêu chí hoạt động, vì không có tiêu chí nào trong số đó cho phép tính đến tất cả các đặc điểm của từng tình huống cụ thể.

4.2. Phương pháp phân tích dự án đầu tư

Trong phân tích đầu tư, các tham số có thể xảy ra nhất và không phải duy nhất có thể được đánh giá. Điều khoản được sử dụng:

Rủi ro - khả năng xảy ra sai lệch của dữ liệu cuối cùng thực tế so với kết quả dự kiến ​​theo kế hoạch. Rủi ro bằng XNUMX nếu có sự chắc chắn tuyệt đối về các sự kiện trong tương lai.

Xác suất là khả năng tương đối mà một số sự kiện sẽ xảy ra. Khi đánh giá các khoản đầu tư vào bất động sản, xác suất sự kiện xảy ra liên quan trực tiếp đến rủi ro của dự án đầu tư.

Việc xác định mức độ xác suất được thực hiện theo một số cách:

- dựa trên việc phân tích và nghiên cứu các sự kiện trong quá khứ;

- là kết quả của nghiên cứu và thí nghiệm khoa học;

- kết quả của việc phân tích mối quan hệ của các yếu tố:

có thể kỳ vọng rằng với tỷ suất lợi nhuận trên thị trường vốn giảm thì tỷ suất lợi nhuận của một loại bất động sản nhất định sẽ giảm;

- phát triển các phán đoán chủ quan của một chuyên gia dựa trên việc xác minh tất cả các tiền đề.

Chúng ta hãy xem xét ngắn gọn bản chất của một số phương pháp cho phép chúng ta đo lường rủi ro của một dự án đầu tư và xác định chiến lược hành vi thích hợp nếu mức độ xác suất đã được xác định.

Các phương pháp cho phép đo lường rủi ro của dự án đầu tư và xác định chiến lược hành vi: phương pháp tỷ lệ bao phủ nợ; phân tích thời gian hoàn vốn; chiết khấu theo tỷ suất sinh lợi được điều chỉnh theo rủi ro; phân tích độ nhạy; Phương pháp Monte Carlo; phân tích điểm hòa vốn.

Phương pháp tỷ lệ bao phủ nợ được sử dụng để phân tích tính khả thi của một dự án có tài trợ bằng nợ. Tỷ lệ bao phủ nợ - tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng trên số tiền dịch vụ nợ hàng năm:

Là một thước đo rủi ro, tỷ lệ bao phủ nợ thường được sử dụng khi cho vay thế chấp để xác định mức độ an toàn tương đối, tùy thuộc vào các điều khoản của thế chấp. Trên cơ sở DCR, tính khả thi của một dự án đầu tư bằng nguồn vốn vay nợ được phân tích. Giá trị cụ thể của DCR là khác nhau đối với những người cho vay khác nhau và cho phép bạn đo lường rủi ro, nhưng không tính đến rủi ro liên quan đến một người đi vay cụ thể (Shevchuk D.A. Tổ chức và tài trợ cho các khoản đầu tư. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về các vấn đề ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các hoạt động ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Phân tích thời gian hoàn vốn phản ánh khoảng thời gian mà tiền ở trong một khoản đầu tư rủi ro. Thời gian hoàn vốn có thể chấp nhận được đối với nhà đầu tư phụ thuộc vào tình hình kinh tế hiện tại.

Khi quản lý danh mục đầu tư, thời gian hoàn vốn có thể giúp xác định khi nào nên tham gia vào một dự án và khi nào nên thoát khỏi một dự án.

Chiết khấu theo tỷ suất sinh lợi đã điều chỉnh theo rủi ro. Tỷ lệ chiết khấu có tính đến tất cả các mức độ rủi ro có thể được điều chỉnh để bù đắp cho nhà đầu tư khi phải gánh chịu thêm rủi ro.

Phân tích độ nhạy dựa trên việc phân tích độ nhạy của mô hình đầu tư phân tích đối với sự thay đổi của một tham số. Người ta tin rằng rủi ro lớn nhất là do các yếu tố mang lại, sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đáng kể nhất đến kết quả.

Phân tích độ nhạy có thể áp dụng cho bất kỳ yếu tố nào có xu hướng thay đổi.

Phương pháp Monte Carlo. Phân tích độ nhạy cho phép bạn tính đến sự thay đổi của chỉ một biến, phương pháp Monte Carlo này là sự kết hợp của tất cả những thay đổi có thể xảy ra trong các biến. Phương pháp này yêu cầu các mô hình máy tính phức tạp.

Phân tích hòa vốn là để xác định số tiền mà tổng thu nhập thực tế có thể giảm xuống trước khi dự án bắt đầu phát sinh lỗ. Tức là, có tính đến chi phí cơ hội của vốn, mức độ hoạt động của bất động sản được xác định, tại đó NPV = 0.

4.3. Rủi ro tài chính bất động sản

Rủi ro phản ánh khả năng sai lệch của dữ liệu đầu ra thực tế so với kết quả dự kiến ​​theo kế hoạch. Rủi ro phụ thuộc vào đặc thù của dự án đầu tư, khả năng sinh lời, sự ổn định trên thị trường này.

Xem xét các rủi ro chính liên quan đến tài chính bất động sản:

- rủi ro tín dụng - tổn thất nếu người đi vay không thanh toán;

- rủi ro lãi suất - xác suất mà lãi suất của một khoản vay được điều chỉnh ít thường xuyên hơn so với các khoản vay khi lãi suất tăng;

- rủi ro trả nợ trước hạn - tổn thất trong trường hợp trả nợ trước hạn với lãi suất cố định;

- rủi ro về các nghĩa vụ sơ bộ - rủi ro tài trợ cho các khoản vay có lãi suất cố định được xác định trước khi bắt đầu tài trợ;

- rủi ro thanh khoản - xác suất mà chủ nợ để thanh toán các nghĩa vụ của mình sẽ không có đủ tiền nhận được để trả nợ cho các khoản vay đã phát hành;

- rủi ro thay đổi các điều kiện huy động vốn - tổn thất trong trường hợp giảm giá trị vốn (lãi suất cơ bản) khi cho vay với mức phí bảo hiểm cố định (so với lãi suất cơ bản).

Rủi ro tín dụng liên quan đến tổn thất trong trường hợp bên vay không có khả năng thanh toán khoản vay hoặc nếu giá trị của tài sản cầm cố không đủ để hoàn trả các nghĩa vụ của bên vay đối với bên cho vay. Khả năng thanh toán của người đi vay được xác định bằng tỷ số giữa thu nhập của người đi vay và lãi suất của khoản vay. Trong trường hợp không thanh toán, có một số loại tổn thất cho chủ nợ. Người cho vay phải chịu thiệt hại nếu số tiền nhận được từ việc bán bất động sản được chuyển nhượng cho anh ta sở hữu nhỏ hơn phần đã hoàn trả của khoản vay. Cùng với các chi phí vận hành, sửa chữa và bán tài sản, còn có các chi phí quản lý hành chính để quản lý dư nợ và tài sản bị thu giữ.

Quản lý rủi ro tín dụng được thực hiện thông qua việc phân tích kỹ lưỡng đối tượng thế chấp, khả năng thanh toán của khách hàng vay và xây dựng các khuyến nghị về mức cho vay có thể chấp nhận được. Khi xác định xác suất hoàn trả khoản vay, người ta chú ý chủ yếu đến việc xác định số thu nhập của người vay và đánh giá giá trị của tài sản được chuyển làm tài sản thế chấp. Khi cho vay phát triển bất động sản (xây dựng, tái thiết, hiện đại hóa), rủi ro tín dụng được giảm thiểu đáng kể nếu biết trước đó người vay đã hoàn thành một số dự án tương tự dự án yêu cầu vay.

Rủi ro lãi suất là sự sụt giảm lợi nhuận của tổ chức tín dụng do sự thay đổi tiêu cực không lường trước được trong mức lãi suất. Có nghĩa là, đây là những khoản lỗ tiềm ẩn do nguồn tài chính mất cân đối trong việc điều chỉnh định kỳ lãi suất các khoản cho vay và vốn đi vay.

Các cách để quản lý rủi ro này: tài trợ với sự trợ giúp của các chứng khoán có cùng kỳ hạn và được các chủ nợ sử dụng khi tính toán các khoản thanh toán khoản vay theo nhiều phương pháp chỉ số khác nhau, có tính đến lạm phát và thu nhập của người đi vay.

Rủi ro trả trước là tổn thất tiềm ẩn khi tái đầu tư do trả nợ trước hạn một khoản thế chấp lãi suất cố định. Rủi ro cũng phát sinh liên quan đến tổn thất trong việc tài trợ các khoản vay, lãi suất được xác định trước khi bắt đầu tài trợ. Rủi ro này được gọi là rủi ro cam kết trước.

Khi cho vay, các điều kiện thay thế được cung cấp cho người cho vay và người đi vay. Người đi vay nhận được quyền hoàn trả khoản vay trước khi kết thúc hợp đồng vay, và người cho vay, đến lượt mình, có cơ hội thay đổi định kỳ lãi suất của một khoản vay với lãi suất thay đổi. Người cho vay cũng cung cấp cho người đi vay khả năng xác định lãi suất của khoản vay trước khi quá trình tài trợ khoản vay bắt đầu.

Rủi ro thanh khoản liên quan đến việc không thể nhận được các khoản thanh toán cho các khoản vay để thực hiện các nghĩa vụ hiện tại của chủ nợ, phát sinh liên quan đến những khó khăn trong việc huy động tiền mặt bằng cách bán tài sản theo giá thị trường hoặc gần với chúng. Quản lý rủi ro thanh khoản yêu cầu một số giao dịch tài chính. Trong đó, dòng tiền được tính toán để xác định nhu cầu tiền mặt của ngân hàng và một chiến lược huy động tiền mặt được xây dựng với việc xác định các nguồn và chi phí. Giảm rủi ro thanh khoản liên quan trực tiếp đến việc phát triển thị trường thứ cấp cho vay cầm cố, tạo điều kiện thu hút các nguồn lực dài hạn trong lĩnh vực này, đảm bảo tái cấp vốn cho các khoản vay cầm cố đã phát hành,

Rủi ro thay đổi các điều khoản huy động vốn phát sinh từ việc cho vay dài hạn với lãi suất thay đổi. Trong trường hợp này, phần trăm phí bảo hiểm trên khoản vay là cố định, và phần trăm phí bảo hiểm trên các khoản tiền đi vay có thể thay đổi.

Rủi ro thay đổi các điều khoản huy động vốn có thể được quản lý bằng cách tài trợ các khoản vay với nợ lãi suất thả nổi dài hạn.

Cùng với những điều trên, có những rủi ro cụ thể phát sinh khi cho vay xây dựng nhà ở. Ví dụ, có rủi ro là các căn hộ đã hoàn thiện có thể được bán chậm hơn so với kế hoạch. Các cách để giảm thiểu rủi ro này bao gồm yêu cầu bán trước một số căn hộ nhất định và chia nhỏ quy trình cho vay thành nhiều bước độc lập khi giao dịch với các dự án lớn.

Ngoài ra còn có nguy cơ hỏa hoạn hoặc trộm cắp tài liệu được lắp đặt hoặc cất giữ hoặc thiệt hại tài sản khác. Việc giảm thiểu rủi ro này đạt được nhờ bảo hiểm, bảo mật và các cách thức đảm bảo an ninh khác không trái với quy định của pháp luật.

Có rủi ro khi cấp khoản vay do việc làm sai lệch các tài liệu do người đi vay cung cấp và việc chuyển nguồn vốn vay theo mục đích đã định. Nó có thể được giảm bớt, thứ nhất, bằng cách đầu tư các khoản tiền nhận được từ người đi vay và thứ hai, bằng cách đầu tư bổ sung vốn của chính người đi vay nếu xác định rằng số tiền còn lại từ khoản vay được cung cấp không đủ để hoàn thành việc xây dựng.

Khi tài trợ cho các khoản đầu tư, người ta nên tính đến rủi ro vốn có trong các khoản đầu tư vào bất động sản, vốn đòi hỏi một lượng vốn đầu tư đáng kể, trong khi chúng dài hạn và chịu ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro nhiều hơn so với đầu tư vào các lĩnh vực khác của nền kinh tế. .

Khả năng sinh lời của dự án đầu tư cần được phân tích trên cơ sở ước tính lãi suất phi rủi ro hiện tại, rủi ro thị trường chung và rủi ro do đặc điểm của bất động sản là tài sản đầu tư.

Các khoản đầu tư không có rủi ro là các khoản đầu tư mà có sự chắc chắn tuyệt đối về lợi tức của chúng. Không có khoản đầu tư nào hoàn toàn không có rủi ro, nhưng những khoản đầu tư có mức độ tin cậy tối đa bao gồm các khoản đầu tư, lợi tức của chúng được nhà nước đảm bảo.

Theo đó, lãi suất hiện hành đối với các nghĩa vụ dài hạn của chính phủ (ví dụ, trái phiếu) hoặc các chứng khoán tương tự được lấy làm lãi suất phi rủi ro khi phân tích các khoản đầu tư vào bất động sản.

Rủi ro thị trường là sự biến động của IRR hàng năm do sự thay đổi của thu nhập thường xuyên và chi phí vốn. Trong thị trường bất động sản, không giống như thị trường chứng khoán, khả năng sinh lời được xác định không dựa trên cơ sở xử lý thống kê đơn giản về giá bán và giá trị cho thuê, mà dựa trên cơ sở ước tính của các thẩm định viên chuyên nghiệp. Những ước tính như vậy phụ thuộc vào trình độ và kinh nghiệm của thẩm định viên và có thể sai sót.

Rủi ro liên quan đến đầu tư vào bất động sản là rủi ro cụ thể do đặc điểm riêng của bất động sản: tính thanh khoản thấp, chi phí tiền bạc và thời gian giao dịch cao, yêu cầu quản lý chất lượng. Khi đầu tư vào bất động sản, cần tính đến khả năng sinh lời của dự án đầu tư giảm so với dự kiến, chi phí thực tế vượt quá dự kiến ​​trước đó, không thể hoàn thành dự án đầu tư do không lường trước được. tăng giá vật liệu quá mức, không có khả năng bán đối tượng đã xây dựng với giá cao hơn đã định trước đó, các yếu tố bất động sản có nguy cơ bị phá hủy.

Các nguồn rủi ro đầu tư vào bất động sản sau đây được phân biệt:

- loại tài sản;

- cung và cầu trên thị trường;

- địa điểm;

- tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê;

- khấu hao của đối tượng;

- quy định pháp luật và những thay đổi về thuế;

- lạm phát;

- tái đầu tư.

Rủi ro của loại hình bất động sản phụ thuộc vào cung và cầu.

Rủi ro vị trí rộng hơn vì nó cũng bao gồm rủi ro loại tài sản.

Rủi ro cho thuê liên quan đến việc người thuê không thể trả đủ số tiền thuê theo quy định của hợp đồng. Rủi ro này càng lớn đối với bất động sản chỉ có một người thuê.

Rủi ro mất giá tài sản nằm ở chỗ, khả năng sinh lời của bất động sản có thể giảm do hao mòn vật chất và lão hóa. Để tăng lợi nhuận của một tòa nhà, chủ sở hữu thường chọn cách chịu chi phí vật liệu đáng kể.

Rủi ro về quy định pháp luật và thay đổi về thuế liên quan đến thực tế là sẽ phải trả chi phí đáng kể khi tăng thuế suất.

Rủi ro lạm phát và tái đầu tư ít ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản hơn những rủi ro khác được liệt kê ở trên.

Khi đầu tư vốn cổ phần, không có cách nào phải đa dạng hóa rủi ro thông qua thay đổi cơ cấu vốn, đa dạng hóa được thực hiện thông qua các loại hình bất động sản và các khu vực khác nhau.

Sử dụng nợ để tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản có nghĩa là sử dụng nợ thế chấp.

Vốn đi vay đầu tư vào bất động sản có các loại rủi ro giống như vốn tự có. Tuy nhiên, tổng giá trị của chúng lớn hơn do các rủi ro bổ sung liên quan đến việc thanh toán các nghĩa vụ nợ đúng hạn và rủi ro không thanh toán được số tiền gốc của khoản vay. Có hai rủi ro bổ sung đối với vốn nợ đầu tư vào bất động sản:

1) rủi ro thâm hụt dịch vụ nợ;

2) rủi ro tái cấp vốn một lần lớn.

Rủi ro đầu tiên là chủ sở hữu tài sản có thể không thực hiện các khoản thanh toán dịch vụ nợ theo yêu cầu đúng hạn. Trong trường hợp này, tài sản có khả năng bị tịch thu có lợi cho chủ nợ. Do đó, sự thay đổi tình hình trên thị trường hoặc địa điểm có thể dẫn đến mất bất động sản được tài trợ bởi vốn nợ.

Rủi ro thứ hai là rủi ro không thể tái cấp vốn cho khoản thanh toán thế chấp lớn một lần. Nó cũng có thể dẫn đến mất mát tài sản.

Quyền kiểm soát của các nhà đầu tư bất động sản thế chấp ít hơn nhiều so với các khoản đầu tư cổ phần, vì một phần quyền kiểm soát đó được chuyển giao cho chủ nợ. Người cho vay quyết định cơ cấu vốn huy động từ chủ sở hữu tài sản và hạn chế quyền của chủ sở hữu đối với nghĩa vụ trả nợ.

Về mặt tích cực của đầu tư bất động sản, nếu lợi suất trái phiếu tăng là kết quả của sự gia tăng lạm phát, thì sự gia tăng lạm phát này sẽ được phản ánh trong kỳ vọng của nhà đầu tư về giá thuê tăng, và lợi tức đầu tư vào bất động sản sẽ có xu hướng để duy trì ổn định hơn lợi tức của trái phiếu dài hạn.

Cuối cùng, rủi ro có thể làm tăng hoặc giảm thu nhập theo kế hoạch. Trong quá trình quản lý rủi ro, một số trong số chúng có thể được giảm bớt. Để làm được điều này, cần phải xác định các rủi ro có thể xảy ra, xác định các cách có thể để giảm chúng và các chi phí liên quan, xây dựng và giám sát việc thực hiện các biện pháp để giảm thiểu rủi ro.

4.4. Tiêu chí quyết định cho tài trợ bất động sản

Do chi phí mua bất động sản cao, việc thực hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản được thực hiện với sự tham gia của tài trợ bằng nợ (để biết thêm chi tiết, xem Shevchuk D.A. Cho vay cá nhân. - M .: AST: Astrel, 2008).

Lý do tài trợ đầu tư vào bất động sản:

- không đủ vốn tự có của nhà đầu tư để thanh toán một lần cho bất động sản, vì, không giống như, ví dụ, cổ phiếu, bất động sản khó phân chia và cần phải có một lượng tiền đáng kể để hoàn thành một giao dịch tại một thời điểm;

- nhu cầu về phí quản lý cao hơn, có thể cải thiện chất lượng của nó, quản lý chất lượng bất động sản, danh mục đầu tư bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự gia tăng lợi nhuận đầu tư;

- đa dạng hóa - mong muốn quản lý một số đối tượng bất động sản để phân tán rủi ro do có nhiều đối tượng đầu tư, giảm cạnh tranh, nhưng nhiều đối tượng đầu tư với vốn tự có hạn chế yêu cầu một khoản vay lớn hơn, điều này tạo ra rủi ro bổ sung;

- khấu hao được trừ vào căn cứ tính thuế;

- đòn bẩy tài chính dương - khi tài sản được mua bằng nguồn vốn đi vay mang lại thu nhập tài chính với tỷ lệ vượt quá lãi suất của khoản vay.

Giá của tài sản và các quyết định của nhà đầu tư chịu ảnh hưởng của các điều kiện tài trợ: lãi suất, mức vay nợ, thời gian khấu hao, v.v.

Lãi suất là phí sử dụng một khoản vay. Lãi suất càng thấp càng hấp dẫn nhà đầu tư.

Mức độ tài trợ bằng nợ được đặc trưng bởi quy mô của khoản vay. Khoản vay càng lớn thì việc tài trợ nợ càng hiệu quả.

Tiêu chí chọn số tiền vay tối đa:

- ở mức lãi suất thấp, tiêu chí là tỷ trọng vốn đi vay trong tổng khối lượng vốn đầu tư vào bất động sản, tỷ lệ này đối với các nhà đầu tư thận trọng thường là 70%;

- ở mức lãi suất cao, tiêu chí là tỷ lệ bao phủ nợ.

Thời gian khấu hao là thời gian đáo hạn của khoản vay. Khoảng thời gian này càng dài, các khoản thanh toán định kỳ càng thấp. Tuy nhiên, tổng số tiền phải trả cho các khoản thanh toán dài hạn sẽ cao hơn.

Các điều kiện tài chính khác:

- Quyền lợi khi trả nợ trước hạn:

- quyền được trả nợ trước hạn mà không bị trừng phạt hoặc áp dụng hình phạt, giảm khi thời hạn của hợp đồng vay giảm xuống;

- trách nhiệm hữu hạn: trách nhiệm của người vay chỉ đối với bất động sản cầm cố; quyền của chủ nợ không áp dụng đối với động sản trong trường hợp không trả được nợ (với trách nhiệm vô hạn, người cho vay có quyền đối với động sản của người đi vay mất khả năng thanh toán) .

Xem xét các tiêu chí để đưa ra quyết định về việc cho vay.

Tình hình thị trường bất động sản thương mại thay đổi rất thường xuyên, do đó, khi quyết định cho vay trong từng trường hợp cụ thể cần phải khảo sát lại tình hình thị trường. Cần chú ý đến cân bằng cung cầu hiện tại và dự kiến, đối tượng cần vay nợ, rủi ro, cụ thể về vị trí bất động sản và khả năng sinh lời của khoản vay và dự án đầu tư.

Cung và cầu. Nếu mức cung hiện tại và dự kiến ​​của các đối tượng rõ ràng cao hơn mức cầu - đây là một yếu tố không thuận lợi, thì cần phải có sự cải thiện nào đó. Cần đưa ra quyết định về các vấn đề sau:

- Sẽ có nhu cầu liên tục về đối tượng của tài sản thế chấp?

- Liệu thị trường có dư thừa các đối tượng như vậy trước khi kết thúc thời hạn trả nợ vay không?

- Có cần rút ngắn thời hạn vay không?

Rủi ro được phân tích dưới góc độ là việc người cho vay chấp nhận rủi ro cao hơn thì người đi vay phải trả.

Địa điểm. Nó được phân tích xem vị trí của cơ sở cho vay có mang lại lợi ích trong toàn bộ thời gian cho vay hay không.

Khả năng sinh lời. Các khoản cho vay và các dự án đầu tư được chấp nhận tài trợ cũng phải sinh lời. Điều kiện cho vay nên có phần tốt hơn so với các ngân hàng khác. Đã vay thì phải trả, quan hệ với người vay tốt. Nhìn chung, yếu tố cơ bản để đưa ra quyết định tài trợ bất động sản là việc phân tích dự án đầu tư. Hiệu quả chấp nhận được của dự án - đảm bảo hoàn trả khoản vay phù hợp với các điều kiện đã thiết lập.

Kết luận: nên tài trợ cho một dự án đầu tư để mua một tòa nhà văn phòng, vì giá trị NPV không âm, khả năng sinh lời của dự án đầu tư, có tính đến việc vay nợ, là chấp nhận được đối với người cho vay.

4.5. Tư vấn tín dụng

Phạm vi các vấn đề được giải quyết bằng tư vấn là khá rộng. Và chuyên môn hóa của các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn có thể khác nhau: từ hẹp, giới hạn trong bất kỳ một lĩnh vực dịch vụ tư vấn nào (ví dụ, kiểm toán), đến rộng nhất, bao gồm toàn bộ các dịch vụ trong lĩnh vực này. Theo đó, mỗi chuyên gia (hoặc mỗi công ty) làm việc trong lĩnh vực này, đặt khái niệm tư vấn theo nghĩa riêng và tạo cho nó bóng râm riêng, được xác định bởi định hướng của một công ty cụ thể.

Tư vấn tín dụng - cung cấp các dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực thu hút tín dụng và tài trợ đầu tư cho các pháp nhân và cá nhân.

Theo các chuyên gia của INTERFINANCE, tư vấn tín dụng là một loại hình kinh doanh mới đang lan rộng mạnh mẽ hiện nay. Tính đến sự quan tâm ngày càng tăng của khách hàng đối với các nguồn vốn thu hút từ bên ngoài để phát triển kinh doanh, một nhu cầu khách quan đã nảy sinh đối với sự phát triển của một loại hình dịch vụ như tư vấn cho vay.

Cùng với đó, việc các ngân hàng cung cấp các chương trình tín dụng khác nhau cũng ngày càng nhiều. Mỗi người trong số họ không chỉ cung cấp cho khách hàng các điều kiện đặc biệt, mà còn yêu cầu anh ta cung cấp một bộ tài liệu và đảm bảo hoàn toàn cụ thể. Người nhận khoản vay tiềm năng ngày càng trở nên khó khăn hơn trong việc điều hướng độc lập trong lĩnh vực này và càng ngày càng dễ bị lạc trong dòng chảy này (để biết thêm chi tiết, hãy xem Tổ chức Shevchuk D.A. và tài trợ cho các khoản đầu tư. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về hoạt động ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các hoạt động ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Tư vấn là một loại hình hoạt động trí tuệ, nhiệm vụ chính là phân tích, chứng minh các triển vọng phát triển và sử dụng các đổi mới khoa học, kỹ thuật, tổ chức và kinh tế, có tính đến lĩnh vực và vấn đề của khách hàng.

Tư vấn giải quyết các vấn đề về quản lý, kinh tế, tài chính, hoạt động đầu tư của tổ chức, hoạch định chiến lược, tối ưu hóa hoạt động tổng thể của công ty, kinh doanh, nghiên cứu và dự báo thị trường bán hàng, biến động giá cả ... Nói cách khác, tư vấn là bất kỳ sự hỗ trợ nào được cung cấp bởi các nhà tư vấn bên ngoài, trong việc giải quyết một vấn đề cụ thể.

Mục tiêu chính của việc tư vấn là nâng cao chất lượng quản lý, tăng hiệu quả của toàn công ty và tăng năng suất cá nhân của từng nhân viên.

Khi nào khách hàng tìm đến công ty tư vấn để được giúp đỡ?

Theo quan niệm phổ biến, các dịch vụ của các nhà tư vấn bên ngoài được sử dụng chủ yếu và chủ yếu bởi những tổ chức thấy mình ở trong tình huống nguy cấp. Tuy nhiên, hỗ trợ trong các tình huống quan trọng không phải là chức năng chính của tư vấn. Trong những trường hợp nào và ai tìm đến công ty tư vấn để được giúp đỡ?

Thứ nhất, trong trường hợp một doanh nghiệp có tình trạng đáng tin cậy có kế hoạch tái cấu trúc toàn bộ hệ thống, gắn với việc mở rộng, hoặc thay đổi hình thức sở hữu, hoặc thay đổi căn bản phạm vi hoạt động của doanh nghiệp và định hướng lại các lĩnh vực kinh doanh hứa hẹn hơn và / hoặc có lợi nhuận.

Thứ hai, trong trường hợp một doanh nghiệp có địa vị đáng tin cậy, để khẳng định vị thế của mình trên thị trường và tạo hình ảnh cần thiết trong mắt các đối tác tiềm năng, chuyển sang sử dụng dịch vụ của một nhà tư vấn (ví dụ, một kiểm toán viên), thực hiện một kiểm toán các hoạt động của nó (ví dụ, một cuộc kiểm toán) và sau đó công khai kết quả của nó.

Thứ ba, trong trường hợp doanh nghiệp rơi vào tình trạng nguy cấp (thậm chí là bên bờ vực sụp đổ) và không thể tự mình thoát ra khỏi tình trạng này do thiếu kinh nghiệm và nội lực để có những ứng phó kịp thời và đầy đủ tình hình. Các dịch vụ của một nhà tư vấn (công ty tư vấn) trong trường hợp này là bản chất của một cuộc tư vấn xử lý khủng hoảng.

Dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp đã được cung cấp tại Nga trong hơn mười năm. Mặc dù đã trải qua một thời gian dài như vậy nhưng vẫn chưa có sự hiểu biết rõ ràng về lý do tại sao phải mời chuyên gia tư vấn và liệu họ có nên được mời cả những người tiêu dùng tiềm năng của dịch vụ tư vấn hay không. Lý do của điều này phần lớn là do sự hiểu biết chưa đầy đủ về những gì nhà tư vấn có thể và không thể làm, khi nào thì hợp lý để mời họ và những điều kiện cần thiết để hợp tác thành công với nhà tư vấn.

Theo các chuyên gia của INTERFINANCE, nhiệm vụ chính của các nhà tư vấn là hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề quản lý của họ.

Họ có thể giải quyết vấn đề này theo một số cách:

- Tìm vấn đề và đề xuất giải pháp. Trong tình huống khách hàng biết rằng mình có vấn đề nhưng không xác định được chính xác vấn đề đó là gì, nguyên nhân thực sự của nó là gì, chuyên gia tư vấn có thể phân tích tình hình và xác định vấn đề và nguyên nhân của nó, cũng như phát triển và đưa ra các cách giải quyết cho khách hàng. để giải quyết nó. Đây được gọi là tư vấn chuyên gia, khi các nhà tư vấn tự làm tất cả các công việc để phát hiện và giải quyết vấn đề.

- Giúp thân chủ tự tìm ra vấn đề và xác định cách giải quyết. Có những tình huống khi thân chủ đã sẵn sàng để xác định vấn đề và giải quyết nó, nhưng anh ta thiếu một số hỗ trợ phương pháp luận để thực hiện thành công các ý định của mình. Sau đó, các nhà tư vấn có thể cung cấp cho khách hàng sự hỗ trợ về phương pháp luận này và đồng hành cùng anh ta trong suốt chặng đường từ phát hiện vấn đề đến giải quyết nó.

Cách tiếp cận này được gọi là tư vấn theo quy trình, tức là tư vấn trong quá trình hoạt động quản lý của khách hàng.

- Hướng dẫn thân chủ cách tìm và giải quyết vấn đề. Tạo ra một hệ thống kiến ​​thức thực tế trong thân chủ, một cơ chế cho phép anh ta từ bây giờ trở đi tìm và giải quyết các vấn đề của mình là bản chất của cách tiếp cận thứ ba, được gọi là tư vấn giáo dục.

Với cách tiếp cận này, nhà tham vấn không tham gia trực tiếp vào quá trình tìm kiếm và giải quyết vấn đề mà chỉ giáo dục thân chủ và kiểm tra tính đúng đắn của “bài tập về nhà”.

Trong thực tế, cả ba cách tiếp cận thường giao nhau và bổ sung cho nhau. Sự nhấn mạnh thay đổi tùy thuộc vào những gì khách hàng cần nhất: tìm ra giải pháp cho vấn đề cho anh ta, hoặc giúp anh ta giải quyết vấn đề, hoặc được dạy cách giải quyết nó.

Việc xác định mức độ của nhu cầu này, cũng như nhu cầu cần có sự tham gia của các nhà tư vấn nói chung, phụ thuộc vào một số yếu tố:

- Thời gian. Như một quy luật, bất kỳ vấn đề nào cũng giới hạn thời gian của nó. Tùy thuộc vào biên độ thời gian để giải quyết một vấn đề cụ thể là bao nhiêu, người ta đưa ra lựa chọn có lợi cho cách tiếp cận này hoặc cách tiếp cận khác. Thông thường, lời khuyên của chuyên gia là cách nhanh nhất để giải quyết vấn đề nếu nhà tư vấn được mời đã chứng minh được các phương pháp giải quyết vấn đề đó.

- Nguồn lao động. Mỗi vấn đề đòi hỏi nguồn lực lao động dành cho giải pháp của nó. Khi quy mô của vấn đề đủ lớn, có thể khá khó khăn để chỉ ra những người sẽ giải quyết riêng để giải quyết nó, vì tất cả nhân viên của khách hàng đều có trách nhiệm hàng ngày của họ trong các hoạt động hiện tại. Tuy nhiên, sẽ không khả thi về mặt kinh tế nếu thuê và giữ một đội ngũ chuyên gia tận tâm cho mọi vấn đề, như một số công ty đôi khi chọn cách này.

Các nhà tư vấn trong trường hợp này là một lực lượng lao động bổ sung sẵn sàng khi cần thiết và loại bỏ khi nhu cầu đã qua.

- Tiền bạc. Việc thuê chuyên gia tư vấn rất tốn kém. Tùy thuộc vào nguồn lực tài chính mà thân chủ có thể phân bổ để giải quyết vấn đề, một hoặc cách tiếp cận tư vấn khác được lựa chọn. Theo quy định, tư vấn đào tạo là cách rẻ nhất để giải quyết vấn đề nếu khách hàng có đủ nhân lực và thời gian cần thiết để đào tạo họ.

- Hiểu biết. Mức độ chuyên môn quan trọng không kém thời gian hoặc tiền bạc. Tất nhiên, kiến ​​thức có thể có được thông qua việc tự giáo dục.

Tuy nhiên, mức độ củng cố kiến ​​thức và kỹ năng ứng dụng thực tế của chúng sẽ khác nhau trong trường hợp này. Không phải ngẫu nhiên mà hiệu quả của hình thức đào tạo chính quy lại cao hơn hình thức đào tạo từ xa. Ngoài ra, tự giáo dục là học hỏi từ những sai lầm của chính bạn, trong khi bằng cách thu hút các nhà tư vấn, bạn có thể học hỏi từ những người khác.

- Tính khách quan. Nhà tham vấn trình bày một cái nhìn độc lập về các vấn đề của thân chủ từ bên ngoài. Nhờ sự độc lập của mình, anh ta không bị ảnh hưởng bởi những khuôn mẫu và định kiến ​​đã phát triển với khách hàng qua nhiều năm hoạt động của anh ta và đó thường là nguồn gốc của các vấn đề. Nhà tham vấn có thể hỏi những câu hỏi mà bản thân thân chủ không nghĩ đến, bởi vì, do thói quen đã hình thành, anh ta không coi đó là những câu hỏi. Cuối cùng, nhà tham vấn là một người không quan tâm đến nghĩa rằng mối quan tâm duy nhất của anh ta là cách giải quyết hiệu quả nhất các vấn đề thực tế của thân chủ và anh ta không có tư lợi trong những vấn đề này.

Cũng cần lưu ý những điều nhà tư vấn không thể hoặc không nên làm cho khách hàng và lý do tại sao họ không nên được mời:

- Ra quyết định. Theo nguyên tắc, nhà tham vấn không thể đưa ra quyết định cho thân chủ. Bản thân khách hàng chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh của mình, chịu trách nhiệm trước chủ sở hữu, nhà thầu, nhân sự và bản thân, và anh ta là người đưa ra quyết định cuối cùng. Nhà tư vấn chỉ đưa ra các phương án giải pháp, đưa ra khuyến nghị về giải pháp tối ưu chứ không tự mình đưa ra quyết định.

- Trò chơi với luật. Nhà tư vấn không thể và trong mọi trường hợp không được đưa ra các khuyến nghị trái với luật hiện hành cho khách hàng. Bất kỳ khuyến nghị nào mà việc thực hiện khiến khách hàng vi phạm pháp luật đều là mối đe dọa đối với hoạt động kinh doanh của khách hàng và tự nó tạo ra một vấn đề nghiêm trọng.

Vì vậy, nhà tham vấn không thể và không nên, bằng cách giải quyết một số vấn đề của thân chủ, tạo ra những vấn đề khác, đôi khi nghiêm trọng hơn cho anh ta - vấn đề với luật pháp.

- Tham gia vào các cuộc xung đột. Nhà tham vấn không thể và không nên tham gia vào các xung đột nội bộ của thân chủ. Việc một số người trong ban quản lý của khách hàng mời chuyên gia tư vấn để “hạ gục” người khác là vô cùng phi đạo đức. Nhà tư vấn phải luôn vượt lên trên các xung đột cá nhân hoặc nhóm, hoạt động như một trọng tài độc lập, tìm kiếm các giải pháp hữu ích cho doanh nghiệp nói chung, chứ không phải cho cá nhân hoặc nhóm cá nhân.

- Kết quả chính thức. Mục đích của hỗ trợ tư vấn là giải quyết các vấn đề của khách hàng, không phải để viết báo cáo tham vấn. Nhiệm vụ của hoạt động của nhà tư vấn không nên là việc tạo ra các báo cáo đẹp về hình thức và trống rỗng về nội dung, là "giấy gói kẹo" mà được sử dụng để tạo ra sự xuất hiện của các hoạt động quản lý hữu ích. Vì vậy, bạn không nên mời một nhà tư vấn viết một báo cáo như vậy, báo cáo này sẽ được cất vào ngăn kéo và thỉnh thoảng lấy ra để trình diễn - đây là cách gây ấn tượng quá tốn kém và phi lý.

Căn cứ vào những điều trên có thể hình thành các trường hợp cần mời chuyên gia tư vấn. Nói chung, chuyên gia tư vấn nên được gọi đến khi có một vấn đề quản lý mà khách hàng muốn giải quyết. Tuy nhiên, sự tham gia của chuyên gia tư vấn đặc biệt hiệu quả trong các tình huống điển hình được liệt kê dưới đây:

- Khi vấn đề phức tạp, có tính hệ thống. Nếu quy mô của vấn đề là như vậy để giải quyết nó, cần phải thực hiện những thay đổi phức tạp triệt để trong hệ thống quản lý, các nguyên tắc xây dựng doanh nghiệp, tốt nhất nên mời các chuyên gia bên thứ ba, những người sẽ đưa ra những ý tưởng mới và cung cấp các nguồn lao động cần thiết. Giải quyết các vấn đề phức tạp thường đòi hỏi chi phí lao động đáng kể và kiến ​​thức chuyên môn.

- Khi vấn đề là một lần, tình huống. Nếu khách hàng gặp vấn đề do sự kết hợp của các hoàn cảnh cụ thể và không lặp lại, thường xuyên và cũng cần có giải pháp nhanh chóng, thì hiệu quả hơn là không tạo năng lực tổ chức nội bộ để giải quyết mà nên mời chuyên gia tư vấn một lần. Đồng thời, việc mời chuyên gia tư vấn để giải quyết các công việc thường ngày, tức là thực hiện các hoạt động quản lý hiện tại là không hiệu quả.

- Khi có sự khác biệt về quan điểm về vấn đề và cách giải quyết trong phạm vi quản lý của khách hàng hoặc giữa ban quản lý và chủ sở hữu. Trong tình huống này, các nhà tư vấn là trọng tài độc lập tốt nhất, có thể đánh giá một cách khách quan vấn đề và đưa ra các cách giải quyết vấn đề một cách khách quan.

- Khi giải pháp cho vấn đề có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng, bao gồm cả chiến lược, tài chính hoặc xã hội. Đây là một tình huống tương tự như trước đó, chỉ khác là trong trường hợp này, chi phí giải quyết vấn đề và trách nhiệm liên quan là khá cao. Do đó, ban quản lý của khách hàng có thể yêu cầu sự biện minh của chuyên gia độc lập để xác định và giải quyết vấn đề. Đôi khi đây là một cách để thân chủ chia sẻ trách nhiệm với nhà tư vấn, không phải về mặt đưa ra quyết định mà là về mặt phát triển nó.

Có thể có những tình huống khác khi mời chuyên gia tư vấn sẽ tốt hơn. Tiêu chí chung cho tất cả chúng là:

- Sự hiện diện của một vấn đề;

- Thiếu thời gian hoặc nhân lực để giải quyết vấn đề;

- Thiếu kiến ​​thức đặc biệt để giải quyết vấn đề;

- Giá cao của vấn đề.

Không cần phải nói rằng nhà tư vấn được mời phải là một nhà chuyên môn có lương tâm - đây là điều kiện tiên quyết. Tuy nhiên, có một số yếu tố cơ bản quyết định sự thành công trong quá trình tương tác của khách hàng với nhà tư vấn:

- Lựa chọn nhà tư vấn phù hợp. Không một nhà tư vấn nào có thể biết tất cả mọi thứ. Một số nhà tư vấn tốt để giải quyết một số loại vấn đề, những người khác lại tốt cho những người khác.

Vì vậy, việc lựa chọn nhà tư vấn phù hợp cho một vấn đề cụ thể là vô cùng quan trọng. Cần lưu ý rằng một cái tên nổi tiếng không phải lúc nào cũng đảm bảo việc lựa chọn chính xác. Có rất nhiều nhà tư vấn chuyên môn cao và đơn giản là ít người biết đến mà khách hàng có thể không biết cho đến khi gặp một vấn đề cần sự tham gia của họ. Cái chính ở đây là đánh giá phương pháp luận và kinh nghiệm thực tế mà nhà tư vấn đưa ra để giải quyết các vấn đề của thân chủ.

- Liên lạc. Nhà tham vấn và khách hàng phải sử dụng một bộ máy khái niệm tương tự, hay nói cách khác, nói cùng một ngôn ngữ. Nếu không, một tình huống có thể phát sinh khi nhà tham vấn, sử dụng các công cụ phân tích của mình, có thể xác định vấn đề và tìm cách giải quyết nó, nhưng thân chủ có thể không hiểu các khuyến nghị của nhà tham vấn. Do đó, cần phải thống nhất trước về ý nghĩa của các khái niệm và thuật ngữ mà cả khách hàng và nhà tư vấn sử dụng.

- Mức độ đào tạo. Các khuyến nghị chỉ có hiệu lực khi được thực hiện. Nhưng để sử dụng các khuyến nghị của nhà tham vấn, đôi khi thân chủ cần phải có trình độ đào tạo tối thiểu thích hợp. Cũng giống như việc thực hiện ngay cả quy trình công việc chi tiết nhất cũng cần có trình độ chuyên môn kỹ thuật nhất định, do đó, việc thực hiện các khuyến nghị quản lý chi tiết nhất đòi hỏi trình độ chuyên môn của nhà quản lý nhất định. Nếu một vấn đề như vậy xảy ra, các biện pháp bổ sung phải được thực hiện để đảm bảo việc đào tạo đó.

- Hiểu rõ mục tiêu và mục tiêu. Có những tình huống khi thân chủ không hiểu rõ ràng chính xác mình muốn gì, nhưng anh ta vẫn quyết tâm đạt được nó. Điều này thường dẫn đến những vấn đề nghiêm trọng nhất trong tương tác giữa thân chủ và nhà tư vấn. Vì vậy, cần phải cùng nhau xác định mục tiêu và mục tiêu, sau đó mới bắt tay vào thực hiện.

Vì vậy, phần thứ hai của câu hỏi được nêu trong tiêu đề của bài viết này có thể được trả lời như sau: bạn cần phải học trong mọi trường hợp - kiến ​​thức sẽ không bao giờ ảnh hưởng, ngay cả khi (người ta có thể nói - đặc biệt là nếu) các chuyên gia tư vấn được mời.

Tuy nhiên, bản thân việc đào tạo mà không có ứng dụng thực tế của kiến ​​thức đã thu được thì rất ít giá trị. Lần cuối cùng bất kỳ nhà quản lý cấp cao nào của doanh nghiệp có cơ hội tham gia một khóa học giáo dục nghiêm túc là khi nào? Và phần nào kiến ​​thức họ thu được ngày nay thực sự được áp dụng vào thực tiễn quản lý hàng ngày? Khi làm việc với chuyên gia tư vấn, bất kể hình thức tham vấn nào, kiến ​​thức đều được thể hiện trực tiếp trong các hoạt động thực tiễn, hoặc ngược lại, thu được trong quá trình giải quyết các vấn đề cụ thể.

Trong mọi trường hợp, quyết định về phần đầu tiên của câu hỏi - mời hay không mời chuyên gia tư vấn - vẫn thuộc về khách hàng. Các nhà tư vấn, như mọi khi, chỉ có thể đưa ra các khuyến nghị cần thiết, đã được thực hiện trong bài báo này.

Các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư đang có nhu cầu sử dụng dịch vụ vay vốn từ các tổ chức tín dụng, chi phí vượt quá mức chi phí của các dự án đã thực hiện trước đó cũng như do họ chưa có kinh nghiệm cho vay ngân hàng (để biết thêm chi tiết, xem Shevchuk D.A. Tổ chức và tài trợ cho các khoản đầu tư. - Rostov -on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Hoạt động ngân hàng. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ).

Việc thực hiện các dự án này có thể bao gồm một kế hoạch làm việc để tăng tính hấp dẫn đầu tư của doanh nghiệp với tư cách là Bên vay.

Một nhóm chuyên gia tư vấn, bao gồm các chuyên gia đa dạng có trình độ cao (nhà tài chính, luật sư, nhà kinh tế, nhà tiếp thị, v.v.), có thể cung cấp cho khách hàng đầy đủ các dịch vụ - từ chuẩn bị kế hoạch kinh doanh đến tìm kiếm và xác định nguồn tài chính (ngân hàng, công ty đầu tư, quỹ đầu tư, nhà đầu tư tư nhân, v.v.) nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp, tổ chức - khách hàng tiềm năng - chuẩn bị hồ sơ vay vốn, lựa chọn hình thức và phương thức cho vay, tìm kiếm nhà đầu tư và thu xếp tài chính.

Các dịch vụ và sản phẩm tư vấn do Cơ quan tín dụng (nhà môi giới tín dụng) cung cấp càng sát với yêu cầu của nhà đầu tư - ngân hàng và các tổ chức tín dụng và công ty đầu tư khác.

Tích cực hợp tác với các ngân hàng khác nhau, Tổ chức tín dụng cung cấp cho khách hàng việc tổ chức tài trợ - tìm kiếm và lựa chọn ngân hàng cho vay các dự án đầu tư, tài trợ phát triển sản xuất, tổ chức lại và trang bị lại kỹ thuật cũng như vay vốn để bổ sung hoạt động. thủ đô.

Theo các chuyên gia của INTERFINANCE là một phần của dịch vụ tư vấn Tín dụng, dịch vụ này được cung cấp để hỗ trợ thủ tục vay vốn, cụ thể là:

- làm quen chung với thị trường cho vay

- cung cấp thông tin và lựa chọn chương trình, ngân hàng cho vay tối ưu nhất

- hỗ trợ thu thập và thực hiện gói tài liệu để vay vốn

- điều phối gói tài liệu với ngân hàng

Bằng cách đăng ký tư vấn khoản vay, bạn sẽ không chỉ tiết kiệm thời gian quý báu dành cho việc tìm kiếm một chương trình phù hợp mà còn nhận được thông tin đáng tin cậy nhất về ngân hàng và các điều kiện vay vốn, thường khác biệt đáng kể so với thông tin mà ngân hàng cung cấp cho mục đích quảng cáo.

Hướng:

- Cho vay các doanh nghiệp (khả năng đưa ra quyết định trong thời gian ngắn, trước khi mở tài khoản, kế toán báo cáo quản lý (không chính thức), các nhóm công ty) và các doanh nhân

- Cho vay dân cư

Cho cá nhân:

- tín dụng không có tài sản thế chấp và người bảo lãnh;

- khoản vay cho những nhu cầu cấp thiết;

- khoản vay được đảm bảo bằng căn hộ, ô tô nước ngoài;

- một khoản vay được bảo đảm bằng đất và nhà ở;

- cho vay mua ô tô;

- thế chấp.

Đối với các doanh nhân cá nhân:

- tín dụng;

- hạn mức tín dụng;

- thu hút các khoản đầu tư.

Các pháp nhân:

- tín dụng bổ sung vốn lưu động;

- tín dụng để phát triển kinh doanh;

- một khoản vay để mua bất động sản;

- một khoản vay để mua thiết bị;

- một khoản vay để bù đắp khoảng trống tiền mặt;

- hạn mức tín dụng;

- cho vay thấu chi;

- bao thanh toán;

- cho thuê;

- bảo lãnh của ngân hàng;

- dự án tài chính;

- thu hút các khoản đầu tư;

- đồng đầu tư.

- Phân tích nhanh các báo cáo tài chính và mức độ tín nhiệm

- Tối ưu hóa thuế

- Kế hoạch kinh doanh

- Tạo các trang Internet

- Tăng sức hấp dẫn tín dụng

Như thực tiễn cho thấy, thông thường một khoản vay không được cung cấp không phải vì khách hàng không có uy tín hoặc giấu giếm điều gì đó, mà vì khách hàng không thể hiểu chính xác những gì ngân hàng yêu cầu đối với mình.

Bản chất của dịch vụ tư vấn tín dụng là đánh giá khách quan độc lập về các khoản vay hiện có trên thị trường để đưa ra phương án cho vay có lợi nhất theo quan điểm của người đi vay (để biết thêm chi tiết, xem Tổ chức Shevchuk D.A. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các nguyên tắc cơ bản về ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Các hoạt động ngân hàng - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Thật vậy, hiện nay có hàng chục ngân hàng cho vay. Các chương trình của họ khác nhau về điều kiện, lãi suất, điều khoản và các thông số khác (xem http://www.denisshevchuk.narod.ru để biết chi tiết).

Bạn có thể tự nghiên cứu thị trường, dành nhiều thời gian, hoặc bạn có thể gọi cho nhân viên tư vấn cho vay (hoặc môi giới cho vay) và họ sẽ giải quyết vấn đề của bạn.

Tư vấn đầu tư, ngân hàng, tài chính và tín dụng có thể bao gồm:

- Phân tích rõ ràng về doanh nghiệp và bản chất của dự án.

- Tìm kiếm nhà đầu tư hoặc người cho vay tiềm năng.

- Lập một gói tài liệu cần thiết cho một nhà đầu tư hoặc một bên cho vay cụ thể (hoặc một danh sách các tài liệu cần thiết).

- Kèm theo việc xem xét đơn đăng ký tín dụng (đầu tư).

Các chuyên gia sẽ giúp bạn quyết định hình thức tài trợ thuận tiện nhất cho doanh nghiệp của bạn, để chọn một đối tác đáng tin cậy.

Có nhu cầu thị trường về việc cung cấp các dịch vụ môi giới chuyên nghiệp để hỗ trợ các giao dịch tín dụng. Các nhà môi giới không phải đối phó với nhiệm vụ này, không phải tất cả các ngân hàng đều có thể làm việc với khách hàng, và những người có thời gian và mong muốn điều này sẽ lấp đầy các ngách phát sinh.

Theo các chuyên gia, trong số khoảng 10 người quyết định tự mình lập hồ sơ vay thế chấp thì chỉ có 2 người đi làm thủ tục. Giờ đây, trợ giúp cho những người vay tiềm năng được cung cấp bởi các công ty môi giới thế chấp - các tổ chức cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp trong việc lựa chọn chương trình cho vay ngân hàng tốt nhất cho khách hàng.

Theo các chuyên gia của INTERFINANCE, môi giới thế chấp là một hoạt động mới và rất hứa hẹn ở nước ta, kết hợp chuyên môn của một nhà môi giới bất động sản và một nhà tài chính.

Theo những người tham gia thị trường, các nhà môi giới là những người đầu tiên tham gia môi giới thế chấp, thành lập các bộ phận trong công ty của họ để giải quyết các dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp, và chỉ sau đó các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và luật mới chú ý đến dịch vụ đầy hứa hẹn.

Cho đến nay, các công ty môi giới vẫn chưa tiến hành một chiến dịch quảng cáo tích cực. Thông tin về dịch vụ của họ được phân phối thông qua khách hàng hoặc các quảng cáo nhỏ trên báo chí và Internet.

Hàng năm, số lượng các ngân hàng sẵn sàng cung cấp các khoản vay cho cá nhân ngày càng tăng. Khối lượng cho vay tiêu dùng chỉ tăng dần qua từng năm. Hiện nay, phổ biến nhất là các khoản vay được phát hành để mua các thiết bị gia dụng, ô tô. Ngoài ra, nhiều ngân hàng cung cấp các khoản vay nhanh không liên quan đến mục đích sử dụng vốn.

Tất cả các sản phẩm cho vay ngân hàng chính đều đã được biết đến và phát minh ra. Câu hỏi là trong phạm vi các sản phẩm có thể được cung cấp bởi một ngân hàng. Các ngân hàng đặt cho mình nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng những sản phẩm tín dụng đầy đủ nhất có thể. Cạnh tranh trên thị trường cho vay là rất cao và chỉ những ngân hàng đạt được hiệu quả công nghệ lớn nhất trong giao dịch với chi phí thấp nhất mới có thể giành chiến thắng (để biết thêm chi tiết, xem tại http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Cho vay kinh doanh, theo nhân viên của công ty môi giới tín dụng INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), bất chấp tình trạng kinh tế không ổn định, hàm ý một số ngân hàng có thể đưa ra quyết định trong thời gian ngắn (từ 1 đến 10-15 ngày), trước khi khai trương. một tài khoản, kế toán cho báo cáo quản lý (không chính thức), nhóm các công ty. Khủng hoảng không phải là trở ngại nếu bạn sử dụng lời khuyên của các chuyên gia.

Bất chấp cuộc khủng hoảng trong nền kinh tế Nga, hầu hết các chuyên gia cho vay kinh doanh đều đồng ý rằng lĩnh vực ngân hàng này ở Nga sẽ phát triển.

Chúng ta hãy xem xét chi tiết các cơ hội tài trợ kinh doanh hiện có.

Các pháp nhân:

Tất cả các loại cho vay, bao gồm:

- thấu chi (khoản vay không có bảo đảm đối với doanh thu của một cặp vợ chồng, lên đến 50% số thu trung bình hàng tháng vào tài khoản từ các đối tác bên thứ ba, không bao gồm các khoản thanh toán cho chính họ trong nhóm công ty);

- tín dụng bổ sung vốn lưu động;

- tín dụng để phát triển kinh doanh;

- một khoản vay để mua một doanh nghiệp;

- một khoản vay để mua bất động sản (bao gồm cả thế chấp thương mại);

- một khoản vay để mua thiết bị;

- một khoản vay để bù đắp khoảng trống tiền mặt;

- hạn mức tín dụng;

- bao thanh toán;

- cho thuê;

- Cho vay kinh doanh Lombard;

- ngân hàng bảo lãnh.

- đầu tư vào các doanh nghiệp của Liên bang Nga (bao gồm cả đầu tư vào các công ty mới (lên đến một năm) ở Moscow).

Áp dụng cho các nhà môi giới tín dụng có kinh nghiệm làm việc toàn thời gian trong ngân hàng (ưu tiên ở các vị trí cấp cao trong các bộ phận chuyên môn), cho phép bạn thực hiện phân tích nhanh các báo cáo tài chính và mức độ tín nhiệm tiềm năng, tăng hạn mức cho vay tối đa (số tiền), tối ưu hóa thuế, tăng thu hút tín dụng và tăng tốc độ xét duyệt hồ sơ, có cơ hội được ưu tiên xét duyệt hồ sơ tại các ngân hàng.

Đối với các doanh nhân cá nhân:

- tín dụng;

- hạn mức tín dụng.

Hệ số điều chỉnh (chiết khấu) sử dụng trong khuôn khổ chương trình cho vay kinh doanh (Theo Phó Tổng Giám đốc INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Đối tượng bất động sản (nhà cửa, vật kiến ​​trúc, mặt bằng riêng lẻ trong một toà nhà, cơ cấu vốn dở dang): không quá 0,8.

Thiết bị: không quá 0,7.

Đối tượng cầm cố có thể là văn phòng và thiết bị máy tính, cũng như tài sản riêng của cá nhân. Việc cầm cố định giá thiết bị văn phòng, máy tính, tài sản cá nhân được thực hiện bởi nhân viên cho vay trên cơ sở xem xét trực quan, nghiên cứu tài liệu và thông tin về giá thị trường của các đối tượng tương tự và áp dụng hệ số hiệu chỉnh không quá 0,6 cho giá trị thị trường.

Trong trường hợp cầm cố thiết bị, gian hàng thương mại (được đăng ký là cấu trúc tạm thời) có thể được xem xét cùng với thiết bị công nghệ, sản xuất, v.v. Giá trị tài sản thế chấp của họ được đánh giá bằng cách áp dụng hệ số điều chỉnh không quá 0,6 so với giá trị thị trường.

Phương tiện: không quá 0,7.

Hàng hóa đang lưu thông (hàng hóa, thành phẩm, ...): không quá 0,6.

Đối với hàng hóa đang lưu thông, theo quy định, giá mua của người cầm cố chưa có thuế GTGT (đối với hàng mua) / giá thành sản xuất của hàng hóa (đối với hàng tự sản xuất) được lấy theo giá trị thị trường. Đồng thời, vấn đề sức cạnh tranh của loại giá này trên thị trường phải được cán bộ cho vay nghiên cứu.

Trước khi nhận cầm cố tài sản, cán bộ cho vay khi đến địa điểm kinh doanh sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh tình trạng thực tế của tài sản, việc tuân thủ số liệu về số lượng và chủng loại (theo loại và đặc điểm chung), kiểm tra sự sẵn có của các tài liệu xác nhận quyền sở hữu. Khi cầm cố hàng hóa đang lưu thông phải kiểm tra giấy chứng nhận hợp quy (có chọn lọc nhưng không ít hơn 10 vị trí).

Số tiền vay = số tiền thế chấp * chiết khấu

Số lượng tài sản thế chấp là giá trị thị trường thanh khoản (có thể bán nhanh, thường thấp hơn một chút so với giá trị thị trường thông thường).

ĐIỀU KHOẢN TỐI THIỂU XÉT ĐƠN: từ 1-5 ngày đến một tháng.

CÁCH TIẾP CẬN LINH HOẠT VỚI MÀU SẮC: lên đến 1000000 rúp mà không cần thế chấp, các khoản vay có tài sản thế chấp một phần. Bất kỳ tài sản thanh khoản nào (bao gồm thiết bị và bất động sản đã mua) được chấp nhận làm tài sản thế chấp cho các khoản vay khác. QUY TẮC LỚN CỦA SUM.

CÁC YÊU CẦU CƠ BẢN ĐỐI VỚI TRÌNH DUYỆT:

Sự hiện diện của một cơ sở kinh doanh ổn định và có lãi với thời gian tồn tại thực tế ít nhất là 6 tháng là bắt buộc.

Thời hạn đăng ký kinh doanh chính thức tối thiểu là 6 tháng.

Không có lịch sử tín dụng tiêu cực. Không có tình tiết không thực hiện nghĩa vụ.

CÁC YÊU CẦU CƠ BẢN ĐỐI VỚI CHỦ DOANH NGHIỆP:

Quốc tịch Liên bang Nga.

Độ tuổi - tính từ 25 đến 60 tuổi (đối với nam dưới 28 tuổi, vấn đề được giải quyết với cơ quan dự thảo).

Không có tiền án tiền sự.

Không có lịch sử tín dụng tiêu cực.

Các đại diện của doanh nghiệp ngày nay có đủ sự lựa chọn giữa các ngân hàng sẵn sàng cho "tiền tăng trưởng" và hỗ trợ các dự án kinh doanh khác nhau. Doanh nhân chỉ cần tìm hiểu kỹ về điều kiện và lãi suất là có thể lựa chọn chương trình vay có lợi nhất cho mình.

Các doanh nhân thường quan tâm đến câu hỏi: khả năng được vay có phụ thuộc vào hình thức pháp lý mà một doanh nghiệp nhỏ được đăng ký hay không. Ví dụ, nhiều người chắc chắn rằng có định kiến ​​trong các ngân hàng về "doanh nhân cá nhân", việc vay vốn với hình thức sở hữu này khó hơn nhiều so với đối với một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC).

Tuy nhiên, thiết lập này khác xa thực tế: đối với các ngân hàng hoạt động nghiêm túc trong việc cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, địa vị pháp lý của tổ chức không ảnh hưởng đến số lượng tài liệu cho vay, lãi suất hoặc cho vay. điều kiện, nghĩa là, tất cả các đại diện của khu vực này của nền kinh tế. hoạt động phải tuân theo các yêu cầu giống nhau.

Một số ngân hàng có những hạn chế về các thông số khác, chẳng hạn như tỷ lệ vốn nước ngoài, nhưng hình thức sở hữu của công ty không quan trọng. Tuy nhiên, có một hạn chế đối với pháp nhân: tỷ lệ phần vốn góp của Nhà nước hoặc người không cư trú trong vốn được ủy quyền không được vượt quá 49%.

Các giấy tờ cần thiết để vay vốn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu liên quan đến tư cách pháp nhân và báo cáo tài chính. Ví dụ: trong ngân hàng, bạn sẽ được yêu cầu: giấy chứng nhận đăng ký nhà nước, giấy chứng nhận đăng ký với cơ quan thuế, bản sao hộ chiếu của một doanh nhân cá nhân và người bảo lãnh, bản sao báo cáo thu nhập cho hai ngày báo cáo gần nhất , bản sao các trang của sổ thu nhập và chi phí trong 6 tháng, giấy xác nhận về việc có hoặc không có các khoản vay trong các ngân hàng phục vụ.

Cũng cần phải cung cấp một bản trích lục từ các ngân hàng phục vụ về doanh số tài khoản (doanh số ghi nợ hoặc doanh số tín dụng) trong 12 tháng trước đó, cũng như thông tin về doanh thu hàng tháng. Các tài liệu bổ sung mà ngân hàng thường được yêu cầu cung cấp liên quan trực tiếp đến hoạt động của công ty: bản sao hợp đồng thuê mặt bằng, bản sao hợp đồng với người mua và nhà cung cấp, bản sao tài liệu xác nhận quyền sở hữu tài sản thế chấp (hợp đồng, hóa đơn, hành vi, chứng từ thanh toán, chứng chỉ tài sản) và như vậy.

Cách tiếp cận riêng lẻ đối với từng pháp nhân có thể được giải thích bởi một số lượng lớn các biến thể trong các thông số của các doanh nghiệp vừa và nhỏ ở Nga hiện đại. Mọi thứ đều phải chịu sự quan tâm của các nhà phân tích tín dụng: từ các giấy tờ tổ chức và pháp lý của chính doanh nghiệp cho đến các hợp đồng thuê mặt bằng và các hóa đơn điện nước. Nếu bạn chia các tài liệu thành các nhóm, thì bạn có thể chọn các tài liệu cấu thành, tài liệu tài chính, tài liệu xác nhận quyền sở hữu tài sản được cung cấp để bảo đảm, cũng như các tài liệu bổ sung xác nhận việc tiến hành kinh doanh. Điều khoản tín dụng của doanh nghiệp ở mỗi ngân hàng là khác nhau.

Việc xem xét hồ sơ tại các ngân hàng mất từ ​​ba ngày làm việc đến vài tuần, tùy thuộc vào việc cung cấp một bộ hồ sơ đầy đủ, do đó, doanh nghiệp muốn nhận được khoản vay phải tính đến vấn đề này trước. Thông thường, khách hàng phàn nàn rằng ngân hàng mất nhiều thời gian để xem xét hồ sơ của họ, nhưng từ thực tế, tôi có thể nói rằng thông thường những khách hàng như vậy không tuân theo hướng dẫn của ngân hàng và không hoàn thành mọi việc theo yêu cầu của họ đúng hạn, do đó làm chậm trễ quyết định. -quá trình làm việc về khả năng cho vay.

Do sự tập trung của hầu hết các ngân hàng vào "phương pháp tiếp cận cá nhân" đến từng người vay - đại diện của các doanh nghiệp vừa hoặc nhỏ, các doanh nhân có cơ hội thay đổi lãi suất. Bạn nên suy nghĩ trước về việc vay vốn cho công ty và hợp tác càng nhiều càng tốt với chuyên viên phân tích tín dụng về các vấn đề liên quan đến giấy tờ: trong trường hợp này, bạn có thể lựa chọn các điều kiện cho vay có lợi nhất cho công ty.

Tiết kiệm đáng kể thời gian, và thường là nhiều chi phí khác, sẽ cho phép bạn khiếu nại kịp thời với các nhà môi giới tín dụng, nhưng chỉ khi trong đội ngũ nhân viên của một công ty như vậy, tất cả các nhân viên trước đây đã làm việc trong ngân hàng ở các vị trí cấp cao. Sự tràn lan của cái gọi là "nhà môi giới được chứng nhận", những người nghe giảng quảng cáo trong các công ty bình thường, làm mất uy tín nghiêm trọng của nghề môi giới tín dụng. Lý tưởng nhất là càng có nhiều ngân hàng mà một nhà môi giới tín dụng làm việc thì càng tốt.

Danh sách các tài liệu cho Bên vay

1. Bảng câu hỏi - ứng dụng dưới hình thức Ngân hàng.

2. Hộ chiếu(1) dành cho những cá nhân:

- Chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng;

- người tham gia giao dịch (người vay, người bảo lãnh);

- người quản lý (có quyền chữ ký đầu tiên) của các pháp nhân thuộc nhóm công ty của Khách hàng.

Đối với nam dưới 28 tuổi, thêm một bản sao chứng minh nhân dân.

3. Giấy chứng nhận đăng ký nhà nước(3) (ghi vào Sổ đăng ký pháp nhân hợp nhất / EGRIP).

4. Giấy chứng nhận đăng ký với cơ quan thuế(3).

5. Giấy phép(3) và / hoặc các tài liệu khác cho phép thực hiện các hoạt động.

6. Tài liệu cấu thành(3) (Các bài báo và phần ghi nhớ). Ngoài ra, nếu có: Quyết định về việc thay đổi và / hoặc bổ sung các tài liệu cấu thành, cũng như giấy chứng nhận đăng ký nhà nước về những thay đổi và / hoặc bổ sung đó.

7. Tài liệu xác nhận quyền sở hữu(3) về tài sản cá nhân của chủ doanh nghiệp.

Tài liệu tài chính

1. Báo cáo tài chính (thuế)(3) có tem hoặc biên lai bưu điện và mô tả tài liệu đính kèm, xác nhận việc gửi đến IMTS, kể từ ngày báo cáo cuối cùng (đối với kỳ báo cáo cuối cùng).

1.1. Bảng cân đối kế toán (Mẫu số 1) và Báo cáo về thu nhập và tổn thất vật chất (Mẫu số 2), hoặc

1.2. khai thuế một lần, được thanh toán liên quan đến việc áp dụng hệ thống thuế đơn giản, cũng như biên lai (lệnh thanh toán) xác nhận đã nộp một loại thuế duy nhất cho kỳ cuối cùng, hoặc

1.3. Khai thuế cho một loại thuế đối với thu nhập bị tính đối với một số loại hoạt động nhất định, cũng như biên lai (lệnh chi) xác nhận việc nộp một loại thuế duy nhất cho kỳ cuối cùng.

2. Sổ cái thu nhập và chi phí(3) các tổ chức và / hoặc doanh nhân cá nhân áp dụng hệ thống thuế đơn giản hóa hoặc là người nộp thuế UTII trong 3 tháng qua.

3. Các tài liệu kế toán (bảng sao kê) chứa thông tin về các khoản thu tiền gửi đến bàn thu ngân và các tài khoản quyết toán chia nhỏ bởi các ngân hàng trong 6 tháng hàng tháng.

4. Phân tích các khoản phải thu và phải trả(1) không muộn hơn ngày đầu tiên của tháng mà đơn đăng ký được nộp.

6. Giấy cam kết(1) theo hình thức của Ngân hàng không muộn hơn ngày đầu tiên của tháng mà đơn đăng ký được nộp.

7. Danh sách tài sản sử dụng trong kinh doanh và các hạng mục hàng tồn kho(1) không muộn hơn ngày đầu tiên của tháng mà đơn đăng ký được nộp.

Chứng từ xác nhận hoạt động kinh tế

1. Hợp đồng (thỏa thuận) với nhà cung cấp chính và người tiêu dùng(3). Ít nhất 6 (ít nhất 3 với nhà cung cấp và ít nhất 3 với người tiêu dùng) với các đối tác lớn nhất về dàn xếp.

2. Giấy tờ xác nhận quyền sử dụng mặt bằng(3) (nhà kho, văn phòng, điểm bán hàng).

Hình thức nộp hồ sơ:

(1) Bản gốc

(3) Bản sao có xác nhận của tổ chức / cá nhân doanh nhân

Cán bộ có trách nhiệm của Ngân hàng có thể yêu cầu thêm các tài liệu bổ sung khác cần thiết để quyết định cho vay.

Một lựa chọn tài trợ kinh doanh là một khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở cho bất kỳ mục đích nào, về cơ bản là một lựa chọn thế chấp. Khá thường xuyên, các chủ doanh nghiệp sử dụng sản phẩm này. Có hai lựa chọn: thế chấp một căn hộ và thế chấp một ngôi nhà (nhà tranh).

Công trình nhà ở được cầm cố phải đáp ứng các yêu cầu sau:

1.1. được đặt tại một khu định cư trên lãnh thổ có các tòa nhà dân cư khác thích hợp để ở;

1.2. có đường vào có thể đi lại quanh năm đến khu đất có xây dựng khu dân cư, bằng phương tiện giao thông cơ giới;

1.3. thích hợp cho nơi ở lâu dài;

1.4. có nguồn điện liên tục từ nguồn bên ngoài thông qua mạng được kết nối từ tổ chức cung cấp điện;

1.5. được cung cấp khí đốt, hơi nước hoặc hệ thống sưởi ấm bếp, cũng như cung cấp nước lạnh;

1.6. ở trong tình trạng kỹ thuật thích hợp và không có các khiếm khuyết nghiêm trọng trong các bộ phận kết cấu và thiết bị kỹ thuật, sau đó có thể dẫn đến tai nạn tại nhà;

1.7. thông qua đăng ký địa chính, thực hiện theo sơ đồ mặt bằng của cơ quan kiểm kê kỹ thuật tài sản được xác định trên cơ sở số liệu của báo cáo định giá do thẩm định viên chuyên nghiệp lập;

Thửa đất được cầm cố phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- có mục đích sử dụng được phép (mục đích dự định): để làm vườn, xây dựng nhà ở hoặc nhà tranh mùa hè;

- các yêu cầu quy định trong đoạn 1.1., 1.2. và 1.9.

Yêu câu chung. Đối tượng của tài sản thế chấp có thể là cả Mặt bằng Khu dân cư, đối với việc mua khoản vay thế chấp đã được cung cấp, và Mặt bằng Khu dân cư hiện có.

1. Mặt bằng Khu dân cư không được quản thúc hoặc cấm đoán, không được cản trở quyền của bên thứ ba, ngoại trừ quyền cư trú, không được có tranh chấp liên quan đến Mặt bằng Khu dân cư. Nếu một người không phải là một trong những chủ sở hữu (người cầm cố) Mặt bằng Khu dân cư bị thế chấp dự định là người vay duy nhất theo hợp đồng vay, thì cần phải yêu cầu một trong những chủ sở hữu (người cầm cố) Mặt bằng Khu dân cư được tham gia như người đi vay thứ hai (người đồng vay).

2. Nhà ở là căn hộ riêng lẻ hoặc công trình Nhà ở riêng lẻ để làm nơi ở lâu dài (nhà tranh, nhà liền kề (nhà phố)). Phòng ở của căn hộ chung cư chỉ có thể được cầm cố nếu để đảm bảo cho một khoản vay, tất cả các phòng (mặt bằng) của căn hộ chung được cầm cố, tức là tổng thể các phòng (mặt bằng) cầm cố sẽ tạo thành một Mặt bằng nhà ở duy nhất.

3. Mặt bằng Khu dân cư được kết nối với hệ thống sưởi bằng điện, hơi nước hoặc khí đốt để cung cấp nhiệt cho toàn bộ khu vực của Mặt bằng dân cư, hoặc có hệ thống hỗ trợ cuộc sống tự trị.

4. Nhà ở có cửa ra vào, cửa sổ và mái che (đối với căn hộ ở các tầng trên cùng).

5. Khi cho vay có bảo đảm bằng nhà ở hiện hữu, Mặt bằng nhà ở không được nhận thế chấp trong các trường hợp sau:

- Khi chủ sở hữu (một trong các chủ sở hữu) của Cơ sở là trẻ em chưa thành niên;

- Khi những người không phải là thành viên của gia đình người cầm cố đã đăng ký ở trong Mặt bằng ở trong thời gian dài (từ 1 năm trở lên).

6. Khi một trong các chủ sở hữu (người cầm cố) Nhà ở là người trên 65 tuổi, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải có công chứng.

7. Tòa nhà mà đối tượng cầm cố đặt trụ sở phải đáp ứng các điều kiện, yêu cầu sau đây:

a) đặt tại Matxcova hoặc Vùng Matxcova;

b) không ở trong tình trạng khẩn cấp;

c) không được đăng ký sửa chữa lớn (nếu có thông tin);

d) không nằm trong kế hoạch tái thiết hoặc phá dỡ (nếu có thông tin);

e) có nền bằng bê tông cốt thép, đá hoặc gạch;

f) khấu hao của một tòa nhà được xây dựng trước năm 1970 không được quá 70%.

8. Quyền sở hữu Mặt bằng nhà ở phải được xác nhận bằng các giấy tờ liên quan (giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng đã đăng ký mua bán Mặt bằng nhà ở, thỏa thuận trao đổi, v.v.), được lập theo các yêu cầu của pháp luật hiện hành.

9. Tài liệu kỹ thuật (bản thuyết minh, sơ đồ mặt bằng) phải tuân thủ các dữ liệu được chỉ định trong USRR. Trong trường hợp Mặt bằng nhà ở được trang bị lại mà không có giấy phép thích hợp, thì mặt bằng đó chỉ có thể được cầm cố với điều kiện là bên cầm cố hợp pháp hóa việc tái phát triển trong vòng 6 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng thế chấp (sự xuất hiện của thế chấp theo quy định của pháp luật), và nếu không thể hợp pháp hóa việc tái phát triển, bên cầm cố có nghĩa vụ, trong vòng 9 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng thế chấp (phát sinh thế chấp theo quy định của pháp luật), Mặt bằng Khu dân cư chuyển sang trạng thái tương ứng với dữ liệu được chỉ định trong tài liệu kỹ thuật.

10. Khi mua (thế chấp) Nhà ở riêng lẻ thì thửa đất nằm trong Nhà ở đó đồng thời được mua, đăng ký thế chấp. Quyền sở hữu thửa đất phải được xác nhận bằng các giấy tờ về quyền sở hữu có liên quan (giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng mua bán đất đã đăng ký, các thỏa thuận khác), được lập theo quy định của pháp luật hiện hành. Bản chính sơ đồ địa chính của thửa đất phải kèm theo hồ sơ thửa đất phải được cầm cố cùng với Nhà ở.

10.1. Trường hợp thửa đất được cho thuê thì đồng thời với nhà ở, quyền cho thuê đối với thửa đất cũng phải được cầm cố. Hợp đồng thuê đất phải được ký kết trong thời hạn không ít hơn thời hạn của hợp đồng vay hoặc có dấu hiệu về việc gia hạn hợp đồng cho một thời hạn mới. Nếu hợp đồng cho thuê có điều kiện phải được sự đồng ý của bên cho thuê về quyền thuê đất thì phải có sự đồng ý trước khi ký kết hợp đồng cầm cố, nếu yêu cầu đó phải được sự đồng ý của bên cho thuê. không trái với pháp luật hiện hành.

10.2. Trường hợp bên thế chấp không có quyền sở hữu, quyền thuê đối với thửa đất thuộc Khu nhà ở thì khi cho vay đối với tài sản đảm bảo bằng nhà ở hiện có, tài sản đó không được thế chấp.

Khi cho vay có bảo đảm bằng nhà ở đã mua, Nhà ở có thể được chấp nhận làm tài sản thế chấp, với điều kiện người bán Nhà ở có quyền thuê lô đất nằm trong Nhà ở.

Cuộc khủng hoảng trên thị trường thế chấp của Mỹ đã gây ra một cuộc khủng hoảng toàn cầu trên thị trường tiền tệ. Nhiều ngân hàng Nga rơi vào tình thế khó khăn. Việc thiếu các nguồn lực tài chính và sự gia tăng giá tràn lan của chúng đã dẫn đến việc không đủ kinh phí. Do đó, nguồn tài chính của một số ngân hàng được phân bổ để phát hành các khoản cho vay cầm cố đã cạn kiệt.

Do không thể nhanh chóng bổ sung tiềm năng, nhiều ngân hàng đã vội vàng siết chặt các điều kiện cho vay đối với các giao dịch thế chấp, thậm chí một số ngân hàng còn tạm thời bỏ thế chấp. Một điều thường xuyên xảy ra trong thực tế hiện nay của các ngân hàng là việc chậm xét duyệt hồ sơ vay vốn mà không giải thích rõ lý do. Đồng thời, nhiều khách hàng vay vốn đã được ngân hàng chấp thuận cho vay nhưng lại phải đối mặt với tình trạng tăng lãi suất cho khoản vay thế chấp.

Không chỉ bản thân các ngân hàng phải đối mặt với vấn đề mà cả những người đi vay tiềm năng buộc phải từ bỏ các giao dịch mua bất động sản do ngân hàng gặp sự cố đột ngột và chậm phát hành khoản vay.

Không có gì lạ khi những người vay được chấp thuận phải đợi tiền của họ trong hai hoặc ba tháng hoặc hơn. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao, việc lùi thời gian vài tháng khiến giá thành căn hộ tăng lên đáng kể.

Các ngân hàng vốn ít tập trung vào việc vay nợ nước ngoài, dựa vào nguồn lực của chính họ khi phát hành các khoản vay cầm cố, vẫn tiếp tục quá trình cho những người đi vay cầm cố. Nhìn chung, một số ngân hàng vẫn đưa ra các điều kiện rất cạnh tranh, nhưng họ đã tăng lãi suất thế chấp, tăng đáng kể số tiền trả trước và thắt chặt các điều kiện cho vay.

Một nhà môi giới cho vay thực chất là một luật sư tài chính. Bạn có thể tự mình ra tòa - hoặc bạn có thể thuê luật sư, bạn có thể tự mình cắt tóc ở nhà trước gương - hoặc bạn có thể đến tiệm làm tóc của một chuyên gia, ai đó tự sửa chiếc Cossack của mình - và ai đó đưa chiếc Mercedes của mình cho dịch vụ xe hơi . Thật sai lầm khi nghĩ rằng một nhà môi giới cho vay là một nhà ảo thuật và phân phối các khoản vay cho tất cả mọi người. Nếu anh ta là một chuyên gia, có trình độ học vấn đại học chuyên ngành (chứ không chỉ các khóa học) và kinh nghiệm làm việc toàn thời gian thực tế trong ngân hàng (tốt nhất là ở các bộ phận khác nhau và có liên quan ở các vị trí quản lý, chứ không chỉ thực tập), thì anh ta sẽ tăng đáng kể khả năng xảy ra một quyết định cho vay khả quan (vì vậy làm thế nào một luật sư có thẩm quyền sẽ tăng cơ hội cho bạn trước tòa và trong quá trình chuẩn bị các tài liệu pháp lý) và tốc độ ra quyết định.

Tôi có thể nói thêm rằng trong thời kỳ khủng hoảng, việc dành thời gian rảnh rỗi để tự học, nghiên cứu tài liệu kinh tế và pháp luật là rất hữu ích. Nhân viên ngân hàng có thói quen nổi giận nếu người xin vay không biết kinh tế và pháp luật. Tầm nhìn rộng cho phép bạn tìm được ngôn ngữ chung với nhân viên ngân hàng nhanh hơn, vì ngân hàng từ lâu đã được coi là một trong những nghề trí tuệ cao, một số nhân viên có trình độ học vấn cao hơn 2-3 và không ngừng trau dồi kiến ​​thức.

Có rất nhiều kẻ lừa đảo, theo quy luật, thậm chí không có kinh nghiệm tối thiểu trong các ngân hàng trước đây, đưa ra lời đảm bảo 100% có được khoản vay: đây là một vụ lừa đảo 100% hoặc một tội phạm hoàn toàn sẽ sớm bị tiết lộ XNUMX% hoặc sau đó (với hậu quả tương ứng cho cả khách hàng và trợ lý giả). Điều này rõ ràng đối với bất kỳ nhân viên ngân hàng có kinh nghiệm nào. Ở bất kỳ ngân hàng nào, các khoản cho vay kinh doanh và thế chấp (và thường là các loại cho vay khác) được cấp sau khi có quyết định của ủy ban tín dụng, đây là cơ quan tập thể, trong khi trước đây khách hàng đã được kiểm tra bởi các dịch vụ ngân hàng khác nhau. Một người, ngay cả một ông chủ lớn (tất nhiên, trừ khi đây là chủ sở hữu của ngân hàng), theo định nghĩa, không thể đưa ra các quyết định như vậy một mình, đặc biệt là một bên trung gian. Một trung gian có thẩm quyền với kinh nghiệm toàn thời gian trong các ngân hàng có thể làm tăng đáng kể khả năng được phê duyệt - điều này đã là hiện thực, nhưng sẽ không bao giờ đảm bảo XNUMX% khoản vay. Vai trò của nó là giáo dục và vận động hành lang. Môi giới tín dụng rất hữu ích cho tất cả mọi người. Một mặt, nhà môi giới đơn giản hóa thủ tục vay vốn cho khách hàng, mặt khác thu hút những khách hàng mới “chất lượng” đến với ngân hàng (www.deniskredit.ru).

Bảng chú giải thuật ngữ và định nghĩa

Hiện nay, khi thực hiện các giao dịch bất động sản, trong tài liệu kinh doanh và kinh tế, các khái niệm và thuật ngữ chủ yếu được sử dụng, hoặc có cách giải thích cụ thể trong các hành vi lập pháp và quản lý hiện hành, hoặc các khái niệm được chấp nhận và hiểu rõ ràng trong xã hội. Các thuật ngữ bất động sản được sử dụng phổ biến nhất được liệt kê bên dưới theo thứ tự bảng chữ cái, ngoại trừ những thuật ngữ được đề cập chi tiết trong hướng dẫn này.

Chứng thư chuyển nhượng - một tài liệu đôi khi được sử dụng thay thế cho một thế chấp, tùy thuộc vào bản chất của pháp luật liên quan đến bất động sản. Hành động chuyển nhượng xác nhận việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất cho một công ty con (công ty thế chấp hoặc ngân hàng) làm tài sản thế chấp, đảm bảo thanh toán khoản nợ với các điều kiện và được hoàn trả sau khi thanh toán xong khoản nợ. Trong trường hợp người vay không trả được nợ thì người được ủy thác có quyền bán đất để trả nợ.

Hành động mua bất động sản - văn bản pháp lý xác nhận giao dịch mua bán tài sản. Theo quy định, hành vi mua một tài sản bao gồm các chi tiết của người bán và người mua tài sản, chỉ định của tài sản, được thông qua trong các tài liệu của hệ thống đăng ký, chi tiết về các nhân chứng của giao dịch. Ở nhiều quốc gia duy trì địa chính pháp lý, việc đăng ký chứng thư bán tài sản được thực hiện bởi một dịch vụ đặc biệt tại tòa án cấp dưới hoặc một cơ quan đặc biệt có quyền của tòa án, đồng thời với việc đăng ký hành vi, chủ sở hữu mới của tài sản.

Khoản nợ vay - quá trình hoàn trả một khoản vay bằng cách thanh toán đều đặn cả gốc và lãi.

Đánh giá rủi ro - phân tích rủi ro tín dụng và lãi suất đối với khoản vay cầm cố; chuẩn bị ý kiến ​​về lãi suất và các điều kiện tín dụng tương ứng với mức độ rủi ro.

Cho thuê đất - một hình thức sử dụng đất, trong đó chủ sở hữu đất chuyển nhượng thửa đất của mình trong một thời gian nhất định cho người khác (người thuê) để điều hành nền kinh tế trên đó với một khoản thù lao nhất định.

Người thuê nhà - một pháp nhân hoặc thể nhân nhận một cách hợp pháp đối tượng bất động sản để sử dụng tạm thời.

Thuê - lệ phí mà người thuê trả cho chủ nhà để sử dụng tài sản cho thuê. Nó bao gồm các khoản trích khấu hao từ nguyên giá của đối tượng cho thuê, cũng như một phần lợi nhuận (thu nhập) có thể nhận được từ việc sử dụng tài sản cho thuê cần thiết về mặt xã hội (lãi cho thuê).

chủ nhà - một pháp nhân hoặc thể nhân là chủ sở hữu hoặc người nắm giữ số dư của một vật (bất động sản) và cho người thuê sử dụng tạm thời trên cơ sở hợp đồng.

Đấu giá công khai - một phương thức bán mà trước đó tài sản đã được đưa ra để người mua tiềm năng kiểm tra. Điều kiện chung của việc bán do người bán xác định và người mua là người đưa ra mức giá cao nhất cho tài sản được đưa ra trong cuộc đấu giá.

Cơ sở thẩm định bất động sản - loại giá trị của đối tượng bất động sản, trong nội dung mà mục đích và phương pháp đánh giá được thực hiện.

Giá trị sổ sách - nguyên giá tài sản cố định của một tổ chức kinh tế (doanh nghiệp), tức là tài sản dài hạn trên bảng cân đối kế toán. Được tính bằng giá gốc của việc mua hoặc tạo tài sản mà nó được liệt kê trên bảng cân đối kế toán, trừ đi khấu hao lũy kế.

Số dư tài sản cố định - số dư do một tổ chức kinh tế lập, đặc trưng cho việc nhận, chi và thanh lý tài sản cố định (nhà cửa, kết cấu, thiết bị) trong một thời gian nhất định.

phong cảnh - một tập hợp các tác phẩm về:

- chuẩn bị kỹ thuật của lãnh thổ, bố trí đường sá, phát triển mạng lưới thông tin liên lạc và xây dựng hệ thống cấp nước, thoát nước, cung cấp điện, v.v.;

- cải thiện vi khí hậu, bảo vệ khỏi ô nhiễm lưu vực không khí, các vùng nước lộ thiên và đất, làm sạch vệ sinh, giảm tiếng ồn, v.v.

Cảnh quan được thực hiện nhằm đưa một vùng lãnh thổ cụ thể vào điều kiện thích hợp để xây dựng và sử dụng bình thường cho mục đích đã định, tạo điều kiện sống lành mạnh, thoải mái và văn hóa cho dân cư.

Thị trường thế chấp thứ cấp - một thị trường mà việc mua và bán các khoản thế chấp đầu tiên được thực hiện, tạo cơ hội cho người cho vay bán khoản vay trước thời hạn hoàn trả đầy đủ của nó.

Mẫu vật - một phần của tổng thể các đối tượng hoặc chỉ tiêu kinh tế được lựa chọn để nghiên cứu nhằm đưa ra kết luận về toàn bộ dân số. Mẫu phải được lập theo cách, với số lượng như vậy, có tính đại diện về mặt thống kê (đại diện), tức là nó phản ánh dân số đang nghiên cứu. Ví dụ, để nghiên cứu cầu, cung, giá cả trên thị trường, chỉ cần xem xét một số đoạn nhất định của thị trường là đủ.

Xử lý tài sản, nhà máy và thiết bị - Thanh lý, nhượng bán, chuyển nhượng cho các tổ chức kinh tế khác, chết do thiên tai của các đối tượng có trong cấu thành TSCĐ.

Bảo hành -

- bảo lãnh, đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Người bán thường trình bày một sự đảm bảo về chất lượng, người mua - thanh toán giá hợp đồng; theo thỏa thuận của các bên, bên thứ ba, thường là một công ty nổi tiếng, một ngân hàng, có thể là người bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng;

- nghĩa vụ theo luật định của người bán đối với các khuyết tật vật chất của đối tượng và thực tế là tài sản không có nghĩa vụ nợ và không thuộc sở hữu của bên thứ ba.

Tổng giám đốc dự án - một công ty đầu tư và xây dựng, được chấp thuận là người thực hiện có trách nhiệm của chương trình cho vay thế chấp đang diễn ra và được trao các quyền liên quan để tổ chức và thực hiện các hoạt động đầu tư với sự tham gia của các ngân hàng, công ty bảo hiểm và các bên thứ ba. Quỹ có thể đóng vai trò là người quản lý chung của dự án.

Kế hoạch tổng thể - một phần của dự án, bao gồm một giải pháp toàn diện cho các vấn đề về quy hoạch và cải tạo địa điểm xây dựng, vị trí của các tòa nhà, cấu trúc, thông tin liên lạc giao thông, mạng lưới kỹ thuật, tổ chức hệ thống dịch vụ kinh tế và tiêu dùng.

chủ thầu - với sự đồng ý của khách hàng, anh ta có thể lôi kéo các công ty trong và ngoài nước thực hiện nghĩa vụ của mình, nhưng đồng thời anh ta luôn phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện công việc của các nhà thầu phụ.

Tổng thầu thường tham gia cùng với nhà cung cấp chung trong việc giao toàn bộ thiết bị hoặc toàn bộ cơ sở vật chất cho khách hàng.

Nhiệm vụ của chính phủ - phí được thu theo thủ tục nhà nước đã thiết lập và số tiền do các tổ chức được ủy quyền đặc biệt (tòa án, trọng tài nhà nước, văn phòng công chứng, v.v.) để thực hiện các hành động vì lợi ích của pháp nhân và cá nhân và ban hành các văn bản có ý nghĩa pháp lý và liên quan đến thực tài sản.

Ngày định giá tài sản - ngày mà nó được đánh giá.

Decouver - sự khác biệt giữa định giá của tài sản và số tiền bảo hiểm, còn lại trên thị trường bảo hiểm.

Chiết khấu - một phương pháp được sử dụng rộng rãi trong việc đánh giá bất động sản và lựa chọn các chương trình đầu tư, bản chất của nó là đưa các khoản đầu tư đa thời gian và thu tiền vào một khoảng thời gian nhất định và xác định tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư; chuyển đổi sang giá trị hiện tại của dòng đầu tư trong tương lai.

chủ sở hữu chân chính - một người không biết và, do hoàn cảnh, không thể biết về tính bất hợp pháp của việc sở hữu hợp pháp của mình.

người có quyền lực - một văn bản được cấp cho một pháp nhân hoặc thể nhân, trong đó xác định thẩm quyền của anh ta để thực hiện các giao dịch hoặc các hành vi hợp pháp khác thay mặt cho một người khác (chính).

Giấy ủy quyền khẩn cấp, thời hạn hiệu lực được ghi rõ trên chính văn bản. Giấy ủy quyền cũng bị chấm dứt hiệu lực do người ủy quyền hủy bỏ, thanh lý pháp nhân và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Có ba loại giấy ủy quyền:

- một lần - để thực hiện một hành động cụ thể;

- đặc biệt - để thực hiện bất kỳ hành động đồng nhất nào;

- chung hoặc chung - để quản lý chung tài sản của bên giao đại lý, việc ký kết các hợp đồng, v.v.

Hợp đồng - thỏa thuận giữa các bên theo đó tài sản được chuyển giao, thực hiện công việc hoặc một dịch vụ được cung cấp. Hợp đồng bao gồm ba giai đoạn bắt buộc, phát triển tuần tự: giao kết, thực hiện và chấm dứt (trách nhiệm), tức là xác lập, thay đổi và chấm dứt một số quyền và nghĩa vụ phi tài sản liên quan đến tài sản

Các quy định về giao dịch song phương và đa phương áp dụng cho hợp đồng và các quy định chung về nghĩa vụ áp dụng cho các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, trừ trường hợp quy định về một số loại hợp đồng trong Bộ luật dân sự có quy định khác.

Các bên có thể giao kết một hợp đồng được gọi là hợp đồng hỗn hợp, trong đó có các yếu tố của hợp đồng khác.

Hợp đồng được coi là hợp lệ nếu các bên đã đạt được thỏa thuận về tất cả các điều khoản thiết yếu của nó.

Công dân và pháp nhân được tự do giao kết hợp đồng và không được phép ép buộc, trừ trường hợp nghĩa vụ giao kết hợp đồng được quy định bởi Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, pháp luật hoặc một nghĩa vụ được chấp nhận một cách tự nguyện.

Quan hệ hợp đồng không chỉ bao gồm các điều khoản cơ bản của hợp đồng mà còn bao gồm tất cả các tình huống liên quan, bao gồm các hợp đồng trước đó, các cuộc đàm phán và thư từ, thông lệ được thiết lập trong mối quan hệ của các bên, thực tiễn kinh doanh và hành vi tiếp theo của các bên. Trước khi ký kết hợp đồng chính, một hợp đồng sơ bộ có thể được ký kết, cho phép xác lập chủ thể của hợp đồng và bao gồm tất cả các điều kiện sơ bộ cho thỏa thuận này.

Theo quan điểm pháp lý, có nhiều loại hợp đồng khác nhau. Ví dụ, trong hệ thống cho vay cầm cố, các loại thỏa thuận sau đây có thể được ký kết thông qua ngân hàng: hợp đồng vay, hợp đồng cho vay, hợp đồng mua bán bất động sản và hợp đồng xây dựng.

Tùy thuộc vào loại hợp đồng, quan hệ của các bên sẽ ở một mức độ nhất định được điều chỉnh bởi pháp luật hiện hành của Liên bang Nga hoặc các văn bản quy định khác có hiệu lực trên lãnh thổ của quốc gia đó.

Hiệp định vay vốn - một thỏa thuận theo đó một bên (bên cho vay) chuyển tiền hoặc các đồ vật bất động sản vào quyền sở hữu của bên kia (bên vay) và bên vay cam kết trả lại cho bên cho vay một số tiền tương đương (số tiền vay) hoặc một số lượng những thứ khác mà anh ta nhận được cùng loại và chất lượng.

Hợp đồng tín dụng - một thỏa thuận mà theo đó ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác (chủ nợ) cam kết cung cấp vốn (tín dụng) cho người đi vay với số lượng và các điều khoản được quy định trong thỏa thuận, và người vay cam kết trả lại số tiền đã nhận và trả lãi trên đó.

Hợp đồng thuê nhà ở - một thỏa thuận mà theo đó một bên - chủ sở hữu cơ sở nhà ở hoặc người được ủy quyền (chủ nhà) - cam kết cung cấp cho bên kia (người thuê) cơ sở nhà ở với một khoản phí để sở hữu và sử dụng để sinh sống trong đó.

Con nợ - một bên của nghĩa vụ, từ đó bên kia - chủ nợ có quyền yêu cầu một hành động nhất định (chuyển giao tài sản, thực hiện công việc hoặc dịch vụ, thanh toán nợ) hoặc từ chối một hành động nhất định.

Quyền sở hữu chung - Một phần thu nhập, tài sản, vật có giá trị khác mà một trong những người tham gia vào hoạt động chung, chủ sở hữu tập thể, người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường. Biện pháp mà một người tham gia vào một doanh nghiệp thông thường đóng góp các nguồn lực, quỹ của riêng mình, được gọi là sự tham gia cổ phần.

Khối lượng thị trường - doanh số bán hàng năm có thể có của một loại bất động sản nhất định ở mức giá hiện tại, tùy thuộc vào mức độ phát triển của thị trường này của các đối thủ cạnh tranh, độ co giãn của cầu, sự thay đổi của điều kiện kinh tế, mức giá, chất lượng của đối tượng và chi phí quảng cáo.

Nhà ở - lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân, bao gồm xây dựng và tái thiết nhà ở, cấu trúc và các yếu tố của kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, quản lý nguồn cung nhà ở, bảo trì và sửa chữa.

Luật nhà ở - một phần của luật dân sự quy định thủ tục cung cấp mặt bằng nhà ở, điều kiện sử dụng và định đoạt, cũng như thay đổi và chấm dứt việc sử dụng chúng.

Hiệp hội Nhà ở - sự hợp tác của các chủ sở hữu nhà ở và không để ở trong các tòa nhà chung cư với việc thiết lập các điều kiện để sử dụng chung cầu thang bộ, thang máy, hành lang, mái, tầng hầm kỹ thuật, thiết bị kỹ thuật không phải nhà chung cư, phần đất liền kề và các phần chung khác các khu vực, được đăng ký với tư cách là một pháp nhân.

Kho nhà ở - tổng thể của tất cả các cơ sở nhà ở, bất kể hình thức sở hữu, bao gồm các công trình nhà ở, nhà chuyên dụng (ký túc xá, khách sạn - nhà tạm trú, nhà của quỹ lưu động, nhà đặc biệt cho người già, trường nội trú cho người tàn tật, cựu chiến binh, v.v.) ), căn hộ, cơ sở văn phòng, khu sinh hoạt khác trong các tòa nhà khác phù hợp để ở.

Sẽ - lệnh của một công dân về tài sản thuộc về anh ta trong trường hợp chết, được đưa ra dưới hình thức do luật định (công chứng hoặc tương đương với nó).

khách hàng - pháp nhân hoặc thể nhân mà đối tượng bất động sản đang được xây dựng. Khách hàng có nghĩa vụ xuất trình địa điểm xây dựng với nhà thầu, thực hiện cấp vốn xây dựng kịp thời, kiểm soát và giám sát kỹ thuật đối với việc tuân thủ khối lượng, chi phí và chất lượng công trình.

sở hữu hợp pháp - việc chiếm hữu thực tế đối tượng bất động sản luôn dựa trên cơ sở pháp lý nào đó phát sinh trên cơ sở luật, hợp đồng, hành vi hành chính hoặc quyết định của tòa án.

Chi phí thanh lý tài sản - chi phí liên quan đến việc tháo dỡ, tháo dỡ và các hoạt động khác để thanh lý bất động sản.

Chủ đất - một cá nhân hợp pháp hoặc tự nhiên có quyền sở hữu một mảnh đất nhất định. Quyền sở hữu đất và quyền sở hữu đất có thể không giống nhau.

Lô đất - một phần lãnh thổ giới hạn trên mặt đất và / hoặc trên mặt bằng: dọc theo bề mặt vỏ trái đất bởi ranh giới của thửa đất, độ cao và thể tích vùng trời cố định, độ sâu và thể tích cố định của lòng đất.

sử dụng đất đai - sử dụng thửa đất do luật định (nông trường quốc doanh, nông trường tập thể).

Quản lý đất đai - Pháp luật, quy tắc, định mức mua bán, thừa kế, sử dụng đất đai.

Khấu hao - giảm giá thành ban đầu của bất động sản trong quá trình sử dụng.

luật tài sản - thực quyền: quyền sử dụng bất kỳ tài sản nào theo một cách nhất định, quyền nhận thu nhập từ việc sử dụng bất động sản.

Đầu tư - đầu tư dài hạn vốn, tài sản và giá trị trí tuệ vào các đối tượng của hoạt động kinh doanh và các loại hình hoạt động khác nhằm tạo ra lợi nhuận và (hoặc) đạt được hiệu quả xã hội tích cực; bất động sản có được để thu nhập hoặc lợi nhuận.

bất động sản đầu tư - tài sản (bất động sản) được sử dụng để tạo thu nhập dưới hình thức cho thuê, thu nhập từ việc bán lại, v.v.

Giá trị đầu tư của tài sản - tổng chi phí thanh toán cho các công việc, dịch vụ tiền dự án, thiết kế và xây lắp của Tổng giám đốc dự án.

Chủ đầu tư -

- một người đầu tư vào bất động sản để tạo ra thu nhập;

- chủ sở hữu thế chấp mà ngân hàng cung cấp dịch vụ cho khoản vay cầm cố.

cơ sở hạ tầng - khu phức hợp các trang trại và dịch vụ phục vụ các ngành của nền kinh tế quốc dân. Ví dụ, cơ sở hạ tầng của hệ thống xây dựng bao gồm các phương tiện thông tin liên lạc và hỗ trợ đời sống cho nhân viên của các doanh nghiệp xây dựng.

Giới hạn hành động - khoảng thời gian được pháp luật thiết lập để bảo vệ quyền yêu cầu bồi thường của người bị vi phạm quyền.

Địa chính đất đai - một bộ thông tin được hệ thống hóa về tình trạng tự nhiên, kinh tế và pháp lý của các vùng đất. Bao gồm mô tả về đất, các mảnh đất, diện tích và vị trí của chúng, cấu hình, chất lượng đất, định giá đất. Địa chính cũng cho biết ai là chủ sở hữu của mảnh đất.

Điều tra địa chính - các công trình trắc địa trên thửa đất, xác định mô tả ranh giới của người sử dụng đất và mốc giới, diện tích các khu vực xây dựng và cảnh quan, sự hiện diện của các bề mặt cứng và bãi cỏ, đặc điểm của các tòa nhà, sự hiện diện hoặc không có tranh chấp về ranh giới thửa đất.

Quản lý đất đai địa chính - Tập hợp các đặc điểm kinh tế, pháp lý và kỹ thuật đã được lập thành văn bản của một thửa đất (đối tượng bất động sản), là cơ sở để đăng ký các tài liệu về quyền sở hữu.

Đầu tư vốn - đầu tư vào việc tạo ra và tái sản xuất tài sản cố định của doanh nghiệp; chi phí làm tăng tài sản cố định (xây dựng, lắp đặt, mua thiết bị, trồng rừng lâu năm).

Các nguồn tài trợ đầu tư vốn có thể là: ngân sách liên bang và ngân sách địa phương; vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác; quỹ riêng của pháp nhân và cá nhân; quỹ của nhà nước, pháp nhân và cá nhân nước ngoài.

Codex - một đạo luật lập pháp tổng hợp điều chỉnh bất kỳ lĩnh vực nào của quan hệ công chúng.

Chung cư - Liên danh các chủ sở hữu nhà ở trong nhà chung cư xác lập đủ điều kiện sở hữu, sử dụng chung đối với cầu thang bộ, thang máy, hành lang, mái che, tầng hầm kỹ thuật, thiết bị kỹ thuật ngoài nhà chung cư, phần đất liền kề và các phần diện tích chung khác; hình thức sở hữu hợp pháp, theo đó đối tượng được chia thành yếu tố sở hữu cá nhân và yếu tố sở hữu chung.

Kết nối - một tập hợp các đặc điểm đặc trưng cho hiện trạng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định, cũng như tình hình kinh tế hiện tại trên thị trường, được đặc trưng bởi mối quan hệ giữa cung và cầu, mức giá, giá cả hàng hóa, danh mục đơn đặt hàng ngành và các chỉ tiêu kinh tế khác.

Tỷ lệ cho vay - biểu thức phần trăm của tỷ lệ giữa số tiền của khoản vay cầm cố với giá trị của bất động sản (giá trị được xác định là giới hạn dưới của giá bán hoặc giá trị thẩm định).

Yếu tố xây dựng lô đất - Hệ số thể hiện tỷ lệ giữa diện tích công trình và đất.

Chủ nợ - người cho vay, pháp nhân hoặc thể nhân cho vay tiền hoặc các vật có giá trị khác, cũng như người mà các tổ chức kinh tế nợ tiền.

Tính thanh khoản - dễ thực hiện (biến bất động sản thành tiền mặt); dung lượng thị trường và khả năng hấp thụ những thay đổi đột ngột của cung và cầu mà không có sự biến động giá lớn tương ứng.

Danh sách - thỏa thuận giữa chủ sở hữu bất động sản và người môi giới bất động sản được cấp phép, theo đó người môi giới đóng vai trò là đại lý bán bất động sản và chủ sở hữu đồng ý trả hoa hồng cho người môi giới.

Khảo sát - Xác lập ranh giới sử dụng đất.

tài sản thành phố - các đối tượng bất động sản thuộc sở hữu của các thành phố.

luật thành phố - giáo dục pháp luật trong hệ thống luật, một tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình tổ chức và điều hành chính quyền địa phương ở thành phố, khu định cư nông thôn và các vùng lãnh thổ khác.

Kho nhà ở thành phố - quỹ thuộc sở hữu của một quận, huyện, thành phố, các đơn vị hành chính-lãnh thổ của họ, cũng như quỹ cấp sở dưới sự quản lý kinh tế đầy đủ của các tổ chức thành phố.

Kế thừa - Nhận trên cơ sở quan hệ họ hàng hoặc theo ý chí quyền sở hữu bất động sản, tiền mặt, chứng khoán, đồ trang sức, v.v., để lại sau khi chủ sở hữu qua đời. Về mặt pháp lý, di sản thừa kế được chính thức hóa bằng giấy chứng nhận quyền hưởng di sản do văn phòng công chứng nơi cư trú của người lập di chúc cấp.

Địa ốc -

- một khái niệm pháp lý có nghĩa là một tập hợp (gói) các quyền sở hữu đối với bất động sản, bao gồm quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt, thu nhập từ quyền sở hữu và thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản;

- sự thống nhất của cơ thể vật chất - bất động sản và quyền sở hữu đối với nó.

Cơ sở không phải nhà ở - mặt bằng của tòa nhà, được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào, ngoại trừ nơi ở của các cá nhân trong đó.

Xây dựng cơ bản dở dang - một chỉ số dùng để chỉ tình trạng ngừng thi công xây lắp và các công việc khác tại công trường, đối tượng bị “đóng băng” trong một thời gian nhất định.

Việc xây dựng dở dang dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về kinh tế - xã hội - tài nguyên bị “chết” không hồi phục trong nhiều năm, thiết bị cũ kỹ về mặt đạo đức và vật chất, công nghệ ngày càng lạc hậu.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang được xác định bằng khối lượng các khoản đầu tư vốn đã được chi vào cơ sở vật chất tại một thời điểm nhất định và được tính đến trên bảng cân đối kế toán của khách hàng.

Tài sản vô hình - tài sản được sử dụng lâu dài vào các hoạt động của một chủ thể kinh tế và tạo ra thu nhập. Đây là các quyền sử dụng các đối tượng bất động sản, bao gồm thửa đất, tài nguyên thiên nhiên. Bằng sáng chế, giấy phép, bí quyết, sản phẩm phần mềm, quyền và đặc quyền độc quyền (bao gồm cả giấy phép cho một số hoạt động nhất định), nhãn hiệu và thương hiệu.

Tỷ lệ khấu hao - tỷ lệ phần trăm giữa số khấu hao hàng năm trên nguyên giá tài sản cố định.

Tỷ lệ vốn - tỷ lệ giữa giá trị thị trường của tài sản trên thu nhập ròng từ hoạt động của tài sản đó.

Lời cam kết - Quan hệ pháp luật dân sự, do một người có nghĩa vụ thực hiện một số hành vi có lợi cho người khác: chuyển nhượng bất động sản, thực hiện công việc, thanh toán tiền, v.v., hoặc không thực hiện một hành động nào đó.

Đối tượng quan hệ trong lĩnh vực bất động sản - quyền đối với thửa đất và các đối tượng bất động sản khác, cũng như các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến quyền đối với các đối tượng bất động sản.

Đối tượng sở hữu - doanh nghiệp là tổ hợp tài sản, thửa đất, giao vườn, nhà cửa, vật kiến ​​trúc, thiết bị, nguyên liệu, vật liệu, tiền, chứng khoán, tài sản khác phục vụ sản xuất, tiêu dùng, văn hóa xã hội và các mục đích khác, cũng như các sản phẩm của lao động trí óc và sáng tạo.

Các nghĩa vụ hạn chế - Các điều khoản hạn chế trong hợp đồng mua bán bất động sản, đó là nghĩa vụ không được thay đổi diện mạo của ngôi nhà, không được xây dựng bất kỳ công trình nào khi chưa được sự đồng ý của bên bán, không được xây dựng các công trình bên ngoài phạm vi công trình, không được tham gia trong các hoạt động nguy hiểm, không cho phép hạn chế quyền sử dụng ánh sáng và thông tin liên lạc của hàng xóm, v.v.

kê khai tài sản - Phản ánh bất động sản trong hồ sơ đăng ký. Cần phải xác định đối tượng vật chất của bất động sản, xác định ranh giới của bất động sản, tính diện tích của nó, xác định vị trí của mảnh đất trong mối quan hệ với các mảnh đất lân cận và khi chuyển nhượng quyền sở hữu từ một chủ sở hữu. sang cái khác. Mô tả bất động sản là cơ sở để xác định đối tượng luân chuyển trên thị trường bất động sản, đồng thời phải phản ánh chính xác cấu thành của bất động sản, có tính đến các yếu tố cấu thành của nó.

Lựa chọn -

- quyền mua hoặc thuê bất động sản hình thành trong tương lai theo các điều kiện đã thỏa thuận;

- quyền được chủ sở hữu bất động sản cấp cho bên kia để mua hoặc thuê bất động sản trong một thời gian nhất định với giá ấn định và theo các điều kiện nhất định;

- khả năng lựa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ thay thế;

- thỏa thuận sơ bộ về việc ký kết hợp đồng trong tương lai trong thời hạn do các bên quy định.

Thu hồi đất - cung cấp đất (thửa đất) phù hợp với thủ tục do luật đất đai quy định và với số lượng được xác định bởi các văn bản quy định.

Phục vụ -

- đề nghị ký kết hợp đồng liên quan đến một đối tượng đấu thầu cụ thể theo các điều khoản được quy định trong hồ sơ mời thầu;

- bất kỳ đề xuất nào để ký kết một thỏa thuận (bao gồm cả một thỏa thuận sơ bộ) đến từ một trong các bên.

Giám định bất động sản - người được đào tạo, có kinh nghiệm và trình độ chuyên môn về định giá tài sản

Chuyển nợ - một giao dịch, do đó, với sự đồng ý của chủ nợ, con nợ trong nghĩa vụ được thay thế bằng một người mới chấp nhận nghĩa vụ của con nợ ban đầu.

Quy hoạch đất đai - một bản vẽ, thể hiện ở dạng thu gọn một hình chiếu ngang có kích thước và hình dạng chính xác của thửa đất, diện tích và hướng của nó so với kinh tuyến. Có đường viền, tức là không có hình ảnh của các ngọn đồi, khe núi, v.v. và địa hình - có hình ảnh của địa hình.

kế hoạch tình huống - một kế hoạch thể hiện vị trí của bất động sản liên quan đến các khu định cư, nguồn và mạng lưới bên ngoài gần nhất về năng lượng, nhiệt và cấp nước, các công trình và mạng lưới thoát nước, cũng như các đặc điểm chính về điều kiện tự nhiên của lãnh thổ trong khu vực tài sản được đặt.

Đấu thầu hợp đồng - Hình thức đặt hàng thi công, lựa chọn nhà thầu thực hiện công việc và cung cấp dịch vụ trên cơ sở đấu thầu.

Quyền phát triển - bất kỳ quyền nào do chính quyền thành phố (địa phương) hoặc nhà phát triển quy định về việc tiến hành xây dựng mới.

Quyền - một hệ thống các chuẩn mực ràng buộc chung được nhà nước thừa nhận và bảo vệ.

Quyền sở hữu - quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản, bao gồm quyền chiếm đoạt thu nhập từ quyền sở hữu và thu nhập từ việc sử dụng tài sản đó.

Quyền sở hữu đất đai - quyền của người sở hữu một thửa đất được bán, tặng cho, cầm cố hoặc cho thuê và định đoạt nó theo bất kỳ cách nào khác với điều kiện các khu đất liên quan không bị loại trừ khỏi việc lưu thông hoặc không bị hạn chế lưu thông trên cơ sở của pháp luật.

Quyền sở hữu tư nhân - quyền sở hữu bất động sản của mọi người, sở hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản đó với tư cách cá nhân và cùng với những người khác. Quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo vệ. Không ai có thể bị tước đoạt tài sản thuộc về mình, trừ trường hợp có quyết định của tòa án. Việc trưng thu bất động sản vì nhu cầu của nhà nước chỉ có thể được thực hiện với điều kiện được bồi thường trước và tương đương.

quy phạm pháp luật - quy tắc xử sự mang tính ràng buộc chung trong xã hội, được nhà nước thừa nhận và bảo vệ.

Tình trạng pháp lý - tổng hợp các quyền và nghĩa vụ thuộc về chủ thể của pháp luật.

Năng lực pháp luật của công dân - khả năng có các quyền công dân, chịu trách nhiệm và thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, được công nhận bình đẳng cho mọi công dân.

Năng lực pháp lý của pháp nhân - khả năng của một pháp nhân có các quyền dân sự tương ứng với các mục tiêu của hoạt động được quy định trong các văn bản cấu thành của nó và chịu các nghĩa vụ liên quan đến hoạt động này.

Hoạt động kinh doanh - một hoạt động độc lập được thực hiện với rủi ro của chính mình, nhằm mục đích thu lợi một cách có hệ thống từ việc sử dụng một đối tượng bất động sản, bán hàng hóa, thực hiện công việc hoặc cung cấp dịch vụ bởi những người đã đăng ký với tư cách này theo cách thức được quy định bởi pháp luật.

Tư nhân hóa nhà ở - miễn phí chuyển nhượng quyền sở hữu của công dân trên cơ sở tự nguyện đối với các cơ sở dân cư do họ chiếm giữ trong kho nhà ở của tiểu bang và thành phố, và đối với những công dân đã thuê các cơ sở ở đã bị chiếm dụng - tại nơi thuê các cơ sở ở.

Tư nhân hóa do cạnh tranh - Việc cá nhân hoặc pháp nhân chuyển từ nhà nước thành sở hữu tư nhân đối với đối tượng tư nhân hóa hoặc quyền cho thuê đối tượng bất động sản có trong đối tượng tư nhân hóa, khi người mua phải đáp ứng một số điều kiện liên quan đến đối tượng tư nhân hóa. Quyền mua đối tượng tư nhân hóa được chuyển cho người mua, người có đề xuất đáp ứng đầy đủ các điều kiện của hồ sơ dự thầu và có mức giá tối đa.

Nguyên tắc thẩm định bất động sản - các quy tắc phương pháp luận dựa trên quy trình thẩm định bất động sản và cho phép thẩm định viên xem xét một cách chính xác ảnh hưởng của toàn bộ các yếu tố vốn có trên thị trường bất động sản lên giá trị của bất động sản.

Đơn thuốc hấp dẫn - sở hữu tận tâm, công khai và không bị gián đoạn đối với bất động sản, là của mình, trong mười lăm năm, hoặc tài sản khác thuộc sở hữu của mình trong năm năm, do một công dân hoặc pháp nhân không phải là chủ sở hữu của bất động sản này có được quyền sở hữu đối với nó.

Tài liệu thiết kế và ước tính - một bộ tài liệu (tính toán, bản vẽ, kế hoạch thu và chi ngân quỹ, v.v.) cần thiết cho việc xây dựng một cơ sở mới được xây dựng hoặc tái thiết (sửa chữa). Một mặt, tài liệu thiết kế và dự toán là một tập hợp các tài liệu cần thiết cho việc xây dựng một đối tượng, mặt khác, là một kế hoạch tài chính được sử dụng để ước tính các hoạt động trong tương lai, các nguồn vốn và thủ tục để trang trải chi phí.

Bất động sản công nghiệp - các đối tượng bất động sản, các tòa nhà và cơ sở cho mục đích công nghiệp.

Lãi suất - phí ngân hàng tính cho các khoản vay. Lãi suất là cơ sở để hạch toán chi phí của các ngân hàng. Lãi suất phụ thuộc vào quy mô của khoản vay, thời gian đáo hạn, tốc độ thanh toán hàng năm, tỷ lệ cung cầu trên thị trường tiền tệ, cũng như mức độ rủi ro mà tổ chức tín dụng phải chịu khi cho vay một số tiền nhất định. con nợ.

Rủi ro lãi suất - rủi ro có sự chênh lệch âm giữa mức lãi mà người đi vay trả cho các khoản vay cầm cố đã phát hành và mức lãi mà ngân hàng cầm cố hoặc trung gian thế chấp trả cho nhà đầu tư.

hồ sơ công khai - một hệ thống tài liệu được nhà nước hỗ trợ xác nhận sự tồn tại của các quyền lợi tài sản đã đăng ký trong bất động sản và do đó làm cơ sở để bảo vệ các quyền lợi này.

Được phép sử dụng - một danh sách đầy đủ các mục đích mà đối tượng bất động sản có thể được sử dụng, bao gồm cả một khu đất, tất cả các nghĩa vụ thực tế phải gánh chịu, các biện pháp giải quyết và các hạn chế khác trong việc sử dụng, được phát triển trên cơ sở các sơ đồ phân vùng cho lãnh thổ và các đối tượng bất động sản riêng lẻ .

Sự đảo ngược - trả lại tài sản cho chủ sở hữu ban đầu.

Đăng ký tài sản tư nhân - một phần không thể thiếu của sổ đăng ký tài sản, là ngân hàng dữ liệu về chủ sở hữu (cá nhân và pháp nhân) và về các đối tượng tài sản tư nhân - doanh nghiệp như tổ hợp tài sản, tòa nhà, công trình, cấu trúc, cơ sở không phải là nhà ở - trong một lãnh thổ nhất định.

Tái thiết - tập hợp các công việc liên quan đến sự thay đổi các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của tài sản. Trong trường hợp này, nó có thể được thực hiện:

- tái phát triển mặt bằng, xây dựng kiến ​​trúc thượng tầng, phần mở rộng, phần mở rộng của các tòa nhà, và nếu cần, việc tháo dỡ một phần của chúng;

- nâng cao mức độ thiết bị kỹ thuật của các tòa nhà, bao gồm cả mạng lưới bên ngoài (ngoại trừ hệ thống xương sống);

- thay thế các cấu trúc và thiết bị kỹ thuật đã cũ và lỗi thời về mặt đạo đức bằng những cấu trúc và thiết bị kỹ thuật hiện đại nhằm cải thiện hiệu suất của các tòa nhà và cơ sở;

- các biện pháp cải thiện tính biểu đạt kiến ​​trúc của các tòa nhà, cũng như cải thiện các vùng lãnh thổ liền kề với các tòa nhà.

Thuê - thu nhập thường xuyên nhận được từ vốn, tài sản hoặc đất đai, không yêu cầu hoạt động kinh doanh từ người nhận.

Sự thay thế - phục hồi tình trạng tài sản hợp pháp trước đây; trả lại tài sản cho chủ sở hữu hợp pháp.

nguy cơ - khả năng xảy ra tổn thất do biến động hoặc biến động. Khả năng một nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản sẽ không nhận được lợi nhuận như mong đợi

Thị trường -

- một tập hợp các phân khúc người tiêu dùng riêng lẻ phân biệt nhu cầu của người tiêu dùng và được hình thành do sự tương tác phức tạp của các yếu tố kinh tế, nhân khẩu học, xã hội và tâm lý;

- lĩnh vực kinh tế diễn ra quá trình luân chuyển hàng hoá thành tiền và chuyển hoá ngược lại tiền thành hàng hoá;

- một tập hợp các hành vi mua bán có liên quan với nhau của một khối lượng hàng hóa được sản xuất trong các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế;

- một hệ thống các quan hệ kinh tế phát triển trong quá trình sản xuất, lưu thông và phân phối hàng hoá (dịch vụ), cũng như sự vận động của các quỹ, được đặc trưng bởi sự tự do của các chủ thể trong việc lựa chọn người mua và người bán (đối tác), xác định giá cả. , hình thành và sử dụng các nguồn tài nguyên;

- phạm vi lưu thông hàng hoá và tư bản, cũng như sự vận động của lao động và các yếu tố sản xuất khác.

Thị trường của người mua - Tình trạng trên thị trường khi cung của người sản xuất và người bán các đối tượng bất động sản vượt quá cầu đối với họ ở mức giá hiện có, kết quả là giá của các đối tượng bất động sản giảm xuống và người mua có thể đạt được các điều kiện và giá cả rất thuận lợi.

Thị trường của Người bán - một tình huống trên thị trường mà người bán có lợi thế hơn, vì nhu cầu của người mua mua bất động sản với giá đưa ra vượt quá khả năng bão hòa thị trường của người bán.

Xây dựng trái phép - nhà ở, công trình xây dựng, công trình kiến ​​trúc hoặc đối tượng bất động sản khác được tạo ra trên một lô đất không được giao cho các mục đích này theo quy định của pháp luật và các hành vi hợp pháp khác, hoặc được tạo ra mà không có giấy phép cần thiết cho việc này hoặc vi phạm nghiêm trọng quy hoạch đô thị và các quy chuẩn và quy định xây dựng.

Phân khúc thị trường -

- một tập hợp những người tiêu dùng phản ứng theo cách giống nhau đối với cùng một tập hợp các biện pháp khuyến khích;

- một bộ phận của thị trường được đặc trưng bởi một nhóm người mua đồng nhất về hành vi kinh tế của nó.

Chứng khoán hóa - Phát hành chứng khoán tài trợ bất động sản, một phương tiện tăng tính thanh khoản và giảm chi phí giao dịch trên thị trường bất động sản.

Dự toán chi phí xây dựng nhà và công trình là số tiền cần thiết để thực hiện nó phù hợp với dự án. Giá ước tính của việc xây dựng các tòa nhà và công trình là cơ sở để:

- xác định số lượng đầu tư vốn;

- tài trợ xây dựng;

- hình thành giá tự do (theo hợp đồng) cho các sản phẩm xây dựng;

- Quyết toán cho các công việc xây lắp hoàn thành theo hợp đồng;

- thanh toán chi phí mua thiết bị và vận chuyển thiết bị đến công trường;

- xác định các chi phí khác bằng chi phí của các quỹ được cung cấp bởi ước tính hợp nhất.

Dựa trên tài liệu ước tính, kế toán và báo cáo, đánh giá hoạt động tài chính của các nhà phát triển và nhà thầu được thực hiện. Ngoài ra, giá gốc ước tính xác định giá trị ghi sổ của tài sản cố định đưa vào hoạt động cho các xí nghiệp, nhà cửa và công trình xây dựng. Căn cứ để xác định giá dự toán xây dựng là:

- dự án và tài liệu làm việc, bao gồm bản vẽ, thuyết minh;

- bản kê khai khối lượng xây lắp công trình;

- thông số kỹ thuật và tuyên bố cho thiết bị;

- các quyết định chính về việc tổ chức xây dựng;

- các tiêu chuẩn ước tính (bao gồm cả tài nguyên) hiện hành;

- Giá bán thiết bị, đồ đạc và hàng tồn kho.

Tiêu chuẩn ước tính - tên khái quát của một tập hợp các dự toán, định mức, tỷ lệ và giá cả, được kết hợp thành các bộ sưu tập riêng biệt. Cùng với các quy tắc bao gồm các yêu cầu cần thiết, chúng dùng để xác định chi phí ước tính cho việc xây dựng và tái thiết các công trình và kết cấu, mở rộng và trang bị lại kỹ thuật của các doanh nghiệp trong mọi lĩnh vực của nền kinh tế.

Các tiêu chuẩn ước tính được chia thành các loại sau: liên bang (cộng hòa); sở (ngành); khu vực (địa phương); khuôn khổ quy định của riêng người dùng.

Cùng với phần 4 của SNiP "Định mức và quy tắc dự toán", trong đó có các quy tắc cơ bản để xây dựng và áp dụng dự toán xây dựng, tất cả các tiêu chuẩn ước tính tạo thành một hệ thống định giá và phân bổ ước tính trong xây dựng.

Giá ước tính - được sử dụng trong xây dựng để tính toán chi phí ước tính. Hệ thống giá ước tính bao gồm giá trung bình theo vùng (vành đai, vùng) đối với vật liệu, sản phẩm và công trình xây dựng; giá làm việc của máy và cơ cấu xây dựng; thuế vận chuyển hàng hóa; mức lương công nhân xây dựng; giá ước tính cá nhân; trên các vật liệu, sản phẩm và cấu trúc trong nước và nhập khẩu. Giá ước tính được thiết lập cho một thời kỳ nhất định như là một phần của cơ sở ước tính-định mức (thông tin-quy chuẩn) của hệ thống giá cả và phân bổ ước tính trong xây dựng.

Chủ sở hữu tài sản - Cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt đối với bất động sản trong giới hạn do pháp luật xác lập, quyền sở hữu khách quan đối với đối tượng là bất động sản.

Chỉ tiêu xã hội của khu nhà ở - quy mô diện tích nhà ở cho mỗi người, trong đó các khoản bồi thường (trợ cấp) được cung cấp cho nhà ở và hóa đơn điện nước. Tương đương với mức cung cấp nhà ở tối thiểu do cơ quan nhà nước quy định tùy thuộc vào mức cung cấp nhà ở đạt được, thành phần gia đình, loại hình nhà ở sử dụng trong quỹ nhà ở xã hội và các yếu tố khác.

chi phí ban đầu - số tiền chi phí cho việc mua lại tài sản, bao gồm chi phí xây dựng và lắp đặt công trình, chi phí thiết kế và khảo sát, chi phí liên quan đến việc thu hồi một khu đất và tái định cư, nếu cần thiết, của người dân sống trên địa điểm này, cũng như việc duy trì các cơ quan giám sát kỹ thuật xây dựng cơ bản.

Bảo hiểm tiêu đề - bảo vệ chủ sở hữu khỏi những tổn thất tài chính có thể xảy ra trong trường hợp có quyền của bên thứ ba hoặc bất kỳ rào cản nào liên quan đến tài sản tồn tại nhưng chủ sở hữu không biết bằng cách mua hợp đồng bảo hiểm. Bảo hiểm quyền sở hữu là việc chuyển giao rủi ro có thể xảy ra từ chủ sở hữu hoặc người thuê sang công ty bảo hiểm.

Cho thuê lại - chuyển nhượng một phần tài sản thuê cho bên thứ ba hoặc một nhóm người, trong khi người thuê đóng vai trò là người cho thuê thứ cấp.

Chủ thể của quyền tài sản (chủ thể của quan hệ bất động sản) - chủ sở hữu các đối tượng bất động sản: công dân, pháp nhân, cơ quan đại diện và hành pháp nhà nước có thẩm quyền của Liên bang Nga, các chủ thể cấu thành của Liên bang Nga, cơ quan có thẩm quyền của chính quyền địa phương.

Sơ đồ phân vùng - một phần không thể thiếu của quy hoạch tổng thể và các dự án quy hoạch và phát triển của khu định cư, trong đó xác định mục đích chức năng của lãnh thổ và các đối tượng bất động sản riêng lẻ.

Kiểm soát viên - Chuyên gia thẩm định, quản lý và phát triển bất động sản.

Lợi nhuận hiện tại - tỷ lệ thu tiền hiện tại từ các khoản đầu tư trên chi phí đầu tư.

Mềm - một hình thức đấu thầu hợp đồng cạnh tranh, là sự cạnh tranh của các chào hàng do người nộp đơn gửi về việc họ tuân thủ các tiêu chí có trong hồ sơ mời thầu; đề nghị xây dựng, quản lý cơ sở, cung cấp dịch vụ hoặc cung cấp hàng hóa trong quá trình đấu thầu; cạnh tranh kín.

tài liệu đấu thầu - tài liệu do ủy ban đấu thầu xây dựng và chứa các phần kỹ thuật và thương mại. Phần kỹ thuật của hồ sơ mời thầu là:

- mô tả và thông tin chung về chủ đề và đối tượng của cuộc đấu giá. Nó chỉ ra vị trí và mục đích của cơ sở, dữ liệu kinh tế và kỹ thuật chính của nó, sự sẵn có của cơ sở hạ tầng bên ngoài, vật liệu xây dựng địa phương, đường vào cũng như thời gian xây dựng;

- thông tin về việc tiến hành và kết quả khảo sát kỹ thuật tại địa điểm xây dựng của cơ sở;

- dữ liệu kỹ thuật của cơ sở, các quy định chung, quy hoạch tổng thể, phần kiến ​​trúc và xây dựng, bao gồm các bản vẽ với các giải pháp quy hoạch không gian, cấp thoát nước, hệ thống sưởi và thông gió, công trình điện, cấp khí, hệ thống hạ áp, mô tả và các đặc điểm chính của thiết bị quy trình, cũng như các yêu cầu về an toàn môi trường.

Phần thương mại của hồ sơ mời thầu bao gồm các yêu cầu về: giá cả và thủ tục xác định giá; các điều khoản và điều kiện giao hàng; điều khoản thanh toán và tiến độ thanh toán; nguồn kinh phí thực hiện hợp đồng; một ngân hàng bảo lãnh cho việc thực hiện của một công ty nước ngoài hoặc một tổ chức xây dựng của Nga đối với công việc theo đề nghị đã nộp nếu nó thắng cuộc đấu giá.

Theo quyết định của ủy ban đấu thầu, phần thương mại của hồ sơ mời thầu có thể bao gồm yêu cầu liên quan đến một số loại bảo hiểm trách nhiệm của nhà thầu (công ty nước ngoài hoặc tổ chức cá nhân) do không hoàn thành nghĩa vụ của mình, dựa trên các cân nhắc về tính khả thi về kinh tế.

Danh sách tiêu đề - danh sách các đối tượng xây dựng và đặc điểm của chúng (tổng chi phí ước tính và giá thành công việc cho giai đoạn kế hoạch, công suất thiết kế, địa điểm xây dựng, ngày bắt đầu và kết thúc công việc).

Hàng hóa của tổ hợp đầu tư - Đã hoàn thành xây dựng hoàn chỉnh và chuẩn bị đưa vào vận hành (bao gồm cả sản xuất) đối tượng của hoạt động đầu tư.

Sự cải tiến (cải tiến) của các đối tượng bất động sản - những thay đổi về chất của đất, có thể biểu hiện cả ở sự thay đổi chất lượng của đất (độ phì nhiêu của đất), và trong việc tạo ra các công trình, công trình kiến ​​trúc, v.v.

Dịch vụ thẩm định bất động sản - kết quả của sự tương tác giữa thẩm định viên và khách hàng, cũng như các hoạt động của chính thẩm định viên, phù hợp với các mục tiêu của việc thẩm định tài sản.

Tài chính bất động sản - việc sử dụng các nguồn tài chính để mua lại và phát triển bất động sản. Thông thường cần phân biệt giữa tài trợ ngắn hạn - trong quá trình tạo ra một đối tượng bất động sản và dài hạn - tài trợ cho việc mua lại một đối tượng bất động sản hoặc cung cấp các nguồn tài chính trong một thời gian dài được bảo đảm bằng một đối tượng bất động sản.

Cơ quan cấp giấy chứng nhận nhà ở - một pháp nhân được đăng ký trên lãnh thổ Liên bang Nga, có quyền của khách hàng đối với việc xây dựng nhà ở, một lô đất được giao theo thủ tục đã lập để xây dựng nhà ở và lập hồ sơ dự án cho nhà ở, là đối tượng gây quỹ quỹ, cũng như một pháp nhân mà tất cả các quyền này đã được chuyển giao theo cách thức quy định.

Ký quỹ - một văn bản được ký và đóng dấu, được ban hành với điều kiện chỉ có hiệu lực sau khi xảy ra một sự kiện nào đó. Trong khoảng thời gian từ khi ban hành văn bản đến khi văn bản có hiệu lực, nó thường được chuyển giao cho bên thứ ba. Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, bên thứ ba đó là công ty chuyên cung cấp dịch vụ ký quỹ. Tài khoản ký quỹ cũng được sử dụng trong quá trình cho vay thế chấp để gửi tiền cho các mục đích thuế và bảo hiểm.

Đạo đức của thẩm định viên bất động sản - một tập hợp các quy tắc đạo đức và chuẩn mực hành vi của một thẩm định viên trong quá trình đánh giá bất động sản

Địa chính pháp lý - tập hợp thông tin được hệ thống hóa và cập nhật về quyền đối với các đối tượng bất động sản, người có quyền và việc chuyển giao quyền.

Tác giả: Shevchuk D.A.

Chúng tôi giới thiệu các bài viết thú vị razdela Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá:

▪ Lịch sử tôn giáo. Ghi chú bài giảng

▪ Tâm lý. Ghi chú bài giảng

▪ Lịch sử tâm lý học. Ghi chú bài giảng

Xem các bài viết khác razdela Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá.

Đọc và viết hữu ích bình luận về bài viết này.

<< Quay lại

Tin tức khoa học công nghệ, điện tử mới nhất:

Máy tỉa hoa trong vườn 02.05.2024

Trong nền nông nghiệp hiện đại, tiến bộ công nghệ đang phát triển nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình chăm sóc cây trồng. Máy tỉa thưa hoa Florix cải tiến đã được giới thiệu tại Ý, được thiết kế để tối ưu hóa giai đoạn thu hoạch. Công cụ này được trang bị cánh tay di động, cho phép nó dễ dàng thích ứng với nhu cầu của khu vườn. Người vận hành có thể điều chỉnh tốc độ của các dây mỏng bằng cách điều khiển chúng từ cabin máy kéo bằng cần điều khiển. Cách tiếp cận này làm tăng đáng kể hiệu quả của quá trình tỉa thưa hoa, mang lại khả năng điều chỉnh riêng cho từng điều kiện cụ thể của khu vườn, cũng như sự đa dạng và loại trái cây được trồng trong đó. Sau hai năm thử nghiệm máy Florix trên nhiều loại trái cây khác nhau, kết quả rất đáng khích lệ. Những nông dân như Filiberto Montanari, người đã sử dụng máy Florix trong vài năm, đã báo cáo rằng thời gian và công sức cần thiết để tỉa hoa đã giảm đáng kể. ... >>

Kính hiển vi hồng ngoại tiên tiến 02.05.2024

Kính hiển vi đóng vai trò quan trọng trong nghiên cứu khoa học, cho phép các nhà khoa học đi sâu vào các cấu trúc và quá trình mà mắt thường không nhìn thấy được. Tuy nhiên, các phương pháp kính hiển vi khác nhau đều có những hạn chế, trong đó có hạn chế về độ phân giải khi sử dụng dải hồng ngoại. Nhưng những thành tựu mới nhất của các nhà nghiên cứu Nhật Bản tại Đại học Tokyo đã mở ra những triển vọng mới cho việc nghiên cứu thế giới vi mô. Các nhà khoa học từ Đại học Tokyo vừa công bố một loại kính hiển vi mới sẽ cách mạng hóa khả năng của kính hiển vi hồng ngoại. Thiết bị tiên tiến này cho phép bạn nhìn thấy cấu trúc bên trong của vi khuẩn sống với độ rõ nét đáng kinh ngạc ở quy mô nanomet. Thông thường, kính hiển vi hồng ngoại trung bị hạn chế bởi độ phân giải thấp, nhưng sự phát triển mới nhất của các nhà nghiên cứu Nhật Bản đã khắc phục được những hạn chế này. Theo các nhà khoa học, kính hiển vi được phát triển cho phép tạo ra hình ảnh có độ phân giải lên tới 120 nanomet, cao gấp 30 lần độ phân giải của kính hiển vi truyền thống. ... >>

Bẫy không khí cho côn trùng 01.05.2024

Nông nghiệp là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế và kiểm soát dịch hại là một phần không thể thiếu trong quá trình này. Một nhóm các nhà khoa học từ Viện nghiên cứu khoai tây trung tâm-Hội đồng nghiên cứu nông nghiệp Ấn Độ (ICAR-CPRI), Shimla, đã đưa ra một giải pháp sáng tạo cho vấn đề này - bẫy không khí côn trùng chạy bằng năng lượng gió. Thiết bị này giải quyết những thiếu sót của các phương pháp kiểm soát sinh vật gây hại truyền thống bằng cách cung cấp dữ liệu về số lượng côn trùng theo thời gian thực. Bẫy được cung cấp năng lượng hoàn toàn bằng năng lượng gió, khiến nó trở thành một giải pháp thân thiện với môi trường và không cần điện. Thiết kế độc đáo của nó cho phép giám sát cả côn trùng có hại và có ích, cung cấp cái nhìn tổng quan đầy đủ về quần thể ở bất kỳ khu vực nông nghiệp nào. Kapil cho biết: “Bằng cách đánh giá các loài gây hại mục tiêu vào đúng thời điểm, chúng tôi có thể thực hiện các biện pháp cần thiết để kiểm soát cả sâu bệnh và dịch bệnh”. ... >>

Tin tức ngẫu nhiên từ Kho lưu trữ Bộ điều khiển đèn nền SilverStone LSB02 cho PC 08.07.2018 SilverStone đã công bố bộ điều khiển LSB02, được thiết kế để tổ chức ánh sáng trong trường hợp hệ thống máy tính để bàn chơi game. Sự mới lạ được ưu đãi với bốn đầu nối để kết nối các quạt có đèn nền. Ngoài ra, có sáu đầu nối để kết nối các thành phần RGB như dải LED. Thiết bị cung cấp hỗ trợ cho một số chức năng bổ sung. Đặc biệt, bạn có thể kiểm soát tốc độ của quạt. Ngoài ra, tắt và bật nguồn từ xa của máy tính được thực hiện. Phạm vi giao hàng bao gồm điều khiển từ xa và các loại cáp kết nối. Bộ điều khiển có kích thước 65 x 23 x 109mm và nặng khoảng 70 gram. Bạn nên sử dụng dải LED linh hoạt SilverStone LS03 cùng với bộ điều khiển. Các sản phẩm này có một dải từ tính và chất kết dính, cho phép có nhiều tùy chọn lắp đặt khác nhau. Các dải có mười hai đèn LED. Chiều dài là 300 mm.

Nguồn cấp tin tức khoa học và công nghệ, điện tử mới

Tài liệu thú vị của Thư viện kỹ thuật miễn phí:

▪ phần của trang web Y học. Lựa chọn bài viết

▪ bài viết Máy bay mô hình đường đua dây. Lời khuyên cho người lập mô hình

▪ bài viết Vàng được tìm thấy như thế nào? đáp án chi tiết

▪ bài báo Khoan đường kính lớn. nhà xưởng

▪ bài viết Platin hóa kim loại. Công thức nấu ăn đơn giản và lời khuyên

▪ bài viết Sự biến đổi của kim. thí nghiệm vật lý

Để lại bình luận của bạn về bài viết này:

Tất cả các ngôn ngữ của trang này

Arabic	Hebrew	Polish
Bengali	Hindi	Portuguese
Chinese	Italian	Spanish
English	Japanese	Turkish
French	Korean	Ukrainian
German	Malay	Vietnamese

Trang chủ | Thư viện | bài viết | Sơ đồ trang web | Đánh giá trang web

www.diagram.com.ua
2000-2024