Kinh tế bất động sản. Cheat sheet: ngắn gọn, quan trọng nhất

Thư viện kỹ thuật miễn phí

Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá
Thư viện miễn phí / Cẩm nang / Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá

Kinh tế bất động sản. Cheat sheet: ngắn gọn, quan trọng nhất

Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá

Cẩm nang / Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá

Bình luận bài viết

Mục lục

Bất động sản là đối tượng đầu tư
Các loại bất động sản và phân loại của nó
Đặc điểm của bất động sản với tư cách là hàng hóa
Vòng đời của các đối tượng bất động sản
Đặc điểm của thị trường bất động sản
Cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một phần của thị trường tài chính
Những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản
Quyền sở hữu bất động sản
Các loại giao dịch bất động sản
Đầu tư vào bất động sản
Hệ thống và nội dung của hợp đồng giao dịch bất động sản
Nguồn gốc của thế chấp
Sự xuất hiện và phát triển của các khoản thế chấp ở Nga
Đặc điểm của cho vay cầm cố
Thế chấp (cầm cố) nhà ở
Giao kết hợp đồng thế chấp
Đăng ký nhà nước về thế chấp
Đặc điểm của thế chấp doanh nghiệp
Đặc điểm của thế chấp thửa đất
Hoạt động với khu sinh hoạt
Tư nhân hóa và cho thuê mặt bằng nhà ở
Định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Các loại giá trị bất động sản
Các loại giá trị phi thị trường
Nguyên tắc định giá bất động sản
Quy trình thẩm định bất động sản
Cách tiếp cận so sánh để định giá bất động sản
Phương pháp tiếp cận chi phí
Các phương pháp ước tính cho phương pháp tiếp cận chi phí
Khấu hao
Áp dụng Phương pháp Tiếp cận Chi phí
Các quy định chính của phương pháp tiếp cận thu nhập
Phân tích thu nhập và chi phí
Áp dụng Phương pháp Tiếp cận Thu nhập để Tài trợ Bất động sản
Định giá đất
Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất
Loại đất
Luật đất đai và quan hệ đất đai ở Nga
Sử dụng đất đô thị
Đăng ký địa chính
Các phương pháp định giá đất
Rừng như bất động sản
Báo cáo thẩm định bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên. Trách nhiệm của Người thẩm định
Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản
Thủ tục đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó
Các hình thức điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nguyên tắc cơ bản của thuế bất động sản
Thuế tài sản cá nhân
Thuế tài sản doanh nghiệp
Thuế đất đai
Bảo hiểm bất động sản
Quản lý tài sản
Quản lý thị trường bất động sản

1. Bất động sản là đối tượng đầu tư

К địa ốc có thể bao gồm đất và các đối tượng đã được tạo ra trên đó: tòa nhà, công trình kiến trúc, đối tượng xây dựng dở dang.

Ở Nga, dưới thời trị vì của Peter I, thuật ngữ "bất động sản và động sản" lần đầu tiên xuất hiện trong Nghị định ngày 23 tháng 1714 năm XNUMX "Về thứ tự thừa kế đối với động sản và bất động sản." Vào thời điểm đó, bất động sản bao gồm: đất đai, đất đai, nhà cửa, nhà máy, xí nghiệp, cửa hàng buôn bán, cũng như khoáng sản và các công trình kiến trúc khác (ví dụ, mỏ, cầu, đập)

Theo quan điểm của kinh tế học, bất động sản được coi như một tài sản hữu hình, một công cụ để bạn có thể kiếm thu nhập, như một đối tượng đầu tư. Ở Nga, có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản Theo Art. 130 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (Civil Code of the Russian Federation) "bất động sản bao gồm các mảnh đất, các ô đất dưới lòng đất, các vật thể nước biệt lập và tất cả mọi thứ được kết nối chắc chắn với đất, tức là những vật không thể di chuyển mà không bị thiệt hại tương xứng với mục đích của chúng, bao gồm rừng, rừng trồng lâu năm, các tòa nhà, công trình kiến trúc. Bất động sản cũng bao gồm tàu hàng không và tàu biển phải đăng ký nhà nước, tàu hàng hải nội địa và các vật thể vũ trụ.

Dấu hiệu nhận biết bất động sản là đối tượng đầu tư:

1) tài sản là bất động, không thể di chuyển mà không gây thiệt hại cho đối tượng;

2) có mối liên hệ chặt chẽ về vật chất và pháp lý với đất đai

3) mỗi đơn vị bất động sản là duy nhất về đặc điểm vật chất và tính hấp dẫn đầu tư;

4) tài sản không thể bị đánh cắp hoặc bị hư hỏng dưới bất kỳ hình thức nào;

5) giá trị của bất động sản hiện đang rất cao;

6) khả năng tiếp cận thông tin đầy đủ và đáng tin cậy về các giao dịch còn thấp;

7) độ bền của đối tượng đầu tư;

8) sự mất mát của các tài sản tiêu dùng hoặc sự chuyển giao giá trị trong quá trình sản xuất xảy ra dần dần khi nó bị hao mòn;

9) khả năng đáp ứng nhu cầu của một người về nơi ở và không gian khác được xác định bởi tính hữu dụng của bất động sản;

10) việc xây dựng mới đặc biệt ảnh hưởng đến giá trị của đất, tòa nhà, công trình lân cận;

11) giá trị của bất động sản tăng dần (theo thời gian);

12) một số rủi ro vốn có trong bất động sản - đây là rủi ro thiệt hại vật chất dưới tác động của các yếu tố tự nhiên hoặc nhân tạo, rủi ro tích lũy của hao mòn chức năng và ngoại cảnh, rủi ro tài chính liên quan đến các điều khoản của tiền thuê;

13) bất động sản, một danh mục đầu tư phải được quản lý liên tục để nhận được thu nhập;

14) các giao dịch sẽ đòi hỏi mức chi phí rất cao;

15) cần phải tuân thủ các thủ tục do nhà nước thiết lập khi thực hiện một số loại giao dịch (ví dụ, mua đất, các tòa nhà, công trình kiến trúc).

2. Các loại bất động sản và phân loại của nó

Vai trò xã hội của bất động sản là sự thoả mãn mọi nhu cầu của con người (tâm lý, sinh lý, trí tuệ).

Có ba loại bất động sản chính - đây là đất, nhà ở và cơ sở không phải nhà ở.

Cơ sở của tài sản là đất đai.

Trái đất - nó là một yếu tố cơ bản trong bất kỳ hoạt động thương mại nào liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến việc sản xuất hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ

Đất được chia thành:

1) các thửa đất dự định xây dựng hoặc cho các mục đích sử dụng khác;

2) các phức hợp tự nhiên nhằm mục đích khai thác chúng (tiền gửi, v.v.)

Nhà ở - Đây là một tòa nhà với tất cả các tiện nghi, được thiết kế cho nơi ở của con người.

Nhà ở có thể là: tầng lớp thượng lưu, điển hình, ngoại ô thành thị, v.v.

Bất động sản không đồng nhất về thành phần, khả năng đáp ứng các nhu cầu khác nhau của con người và chức năng của nó.

Bất động sản được chia nhỏ theo chức năng thành khu dân cư và không nhà ở.

Bất động sản không phải để ở được chia thành bất động sản công nghiệp, thương mại, giải trí, cơ quan, nhà nghỉ, khách sạn và bất động sản dành cho mục đích sử dụng hỗn hợp.

Bất động sản công nghiệp được hiểu là các công trình công nghiệp, nhà xưởng làm việc, nhà kho.

tài sản giải trí nhằm mục đích giải trí - đây là các cơ sở trong lãnh thổ của các khu nghỉ mát, sân vận động, câu lạc bộ, hồ bơi và các cơ sở khác dành cho giải trí.

Bất động sản tổ chức - đây là những tòa nhà dành cho các cơ quan chính phủ hoặc thành phố, bệnh viện, viện điều dưỡng và các chức năng có mục đích đặc biệt khác.

Tài sản sử dụng hỗn hợp - nó là sự kết hợp của các loại bất động sản được liệt kê.

Các loại bất động sản theo mức độ sẵn sàng hoạt động:

1) các cơ sở đưa vào hoạt động;

2) các tòa nhà cần sửa chữa lớn hoặc tái thiết;

3) xây dựng cơ bản dở dang.

Theo mức độ tái sản xuất ở dạng tự nhiên, bất động sản được phân biệt:

1) không thể sản xuất - đây là các mỏ khoáng sản;

2) có thể tái tạo - đây là những cấu trúc, tòa nhà. Theo mức độ chuyên môn hóa, có:

1) chuyên ngành: hóa chất và lọc dầu; bảo tàng và các công trình kiến trúc khác thuộc về văn hóa.

2) không chuyên biệt - đây là bất động sản khác có nhu cầu đầu tư trên thị trường mở.

Theo tính chất sử dụng, bất động sản cần thiết cho nhà ở, hoạt động thương mại, nhu cầu nông nghiệp, mục đích đặc biệt (trường học, nhà thờ).

Theo mục đích sở hữu là để kinh doanh, ở của chủ sở hữu, là đầu tư, để phát triển và phát triển, như một kho hàng hóa, để tiêu thụ các tài nguyên hiện đang cạn kiệt.

3. Đặc điểm của bất động sản với tư cách là hàng hóa

Đối tượng của bất kỳ giao dịch nào (mua bán, cầm cố, v.v.) là địa ốc - một sản phẩm đáp ứng các nhu cầu khác nhau, các đặc tính định tính và định lượng nhất định.

Bất động sản bao gồm các mảnh đất, các vật thể riêng biệt, tức là những thứ có mối liên hệ chặt chẽ với đất đai

Tài sản có một số thuộc tính.

1. Tính thiết thực. Đối tượng bất động sản phải thỏa mãn tối đa nhu cầu của chủ sở hữu trong khu vực sản xuất hoặc khu dân cư, thân thiện với môi trường hoặc tiện nghi của mặt bằng tại một địa điểm nhất định hoặc trong một thời gian nhất định.

2. Tính cơ bản. Trong điều kiện bình thường, bất động sản không thể bị mất, bị hỏng hoặc bị đánh cắp.

3. Độ bền Tùy thuộc vào vật liệu xây dựng của các kết cấu chính (tường, móng, trần nhà), các đối tượng bất động sản được chia thành sáu nhóm với tuổi thọ tiêu chuẩn từ 15 đến 150 năm. Vì doanh nghiệp là tổ hợp tài sản, nên chúng thường luôn được tạo ra trong một khoảng thời gian không xác định.

4. Tính ổn định. Các đối tượng bất động sản gắn liền với đất đai, sự di chuyển của chúng là phi thực tế mà không gây ra một số thiệt hại cho đối tượng được đề cập. Nếu đất đai được coi là hàng hóa, thì chúng ta có thể nói rằng số lượng đất đai được cung cấp trên thị trường là có giới hạn về bản chất.

5. Tính duy nhất. Mỗi thuộc tính là duy nhất và có các thuộc tính riêng lẻ (nhất định) là duy nhất của thuộc tính này và phân biệt với các thuộc tính khác.

Ba đặc điểm phân biệt thị trường bất động sản với các thị trường khác:

1) mức chi phí rất cao liên quan đến việc tìm kiếm đúng sản phẩm và đối tác của giao dịch;

2) thời gian bán hàng hóa trên thị trường bất động sản dài hơn nhiều so với các thị trường khác;

3) một số lượng hạn chế hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu của người mua và do đó, số lượng người mua đối với người bán sản phẩm này bị hạn chế. Hạn chế này dẫn đến việc hình thành các mức giá riêng.

6. Khả năng kiểm soát. Bất kỳ (mọi) tài sản nào tạo ra lợi nhuận đều cần có sự quản lý. Quản lý bất động sản là việc thực hiện sửa chữa, bảo trì phòng ngừa, cung cấp các tiện ích, kiểm soát việc nhận thanh toán, v.v.

7. Quy định chi tiết các giao dịch mua bán bất động sản của cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương. Điều này được giải thích là do tài sản là một phần của cơ sở hạ tầng và việc sử dụng nó ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều cá nhân và pháp nhân.

8. Xu hướng tăng giá trị ổn định. Giá trị của bất động sản như một loại hàng hóa đã tăng đều đặn theo thời gian do sự khan hiếm của bất động sản và các yếu tố khác.

9. Tính thanh khoản. Trên thị trường bất động sản, tính thanh khoản của hàng hóa thấp góp phần tạo ra mức chi phí cao cho người bán và người mua, chi phí này được hình thành trong các điều kiện của giao dịch.

4. Vòng đời của các đối tượng bất động sản

Vì các đối tượng bất động sản trải qua những thay đổi về kinh tế, vật chất, pháp lý trong quá trình tồn tại của chúng, nên bất kỳ vật bất động sản nào (trừ đất đai) đều phải trải qua những điều sau đây các giai đoạn vòng đời:

1) sự hình thành - đây là một hoạt động xây dựng, tức là thành lập một doanh nghiệp mới, mua hoặc phân bổ một khu đất;

2) khai thác - bao gồm hoạt động và phát triển, tức là mở rộng, tổ chức lại hoặc tái thiết

3) chấm dứt tồn tại đó là phá dỡ, phá hủy tự nhiên hoặc thanh lý.

Vòng đời của bất động sản được mua lại vì mục đích thương mại, theo quan điểm của chủ sở hữu bất động sản này, có thể được lặp lại với chủ sở hữu mới của cùng một bất động sản cho đến khi kết thúc vòng đời của đối tượng. Theo G. Harrison, vòng đời liên tục tuân theo những khuôn mẫu nhất định - đây là thuật ngữ chỉ giai đoạn vật lý, kinh tế, trình tự thời gian và thời gian còn lại của đời sống kinh tế.

Thuật ngữ về tuổi thọ vật chất của một vật thể dùng để chỉ thời gian có thể sống hoặc làm việc trong một tòa nhà hoặc công trình hiện có. Chỉ tiêu này có thể là tiêu chuẩn, tính toán, thực tế và tăng lên do điều kiện cải thiện hoặc do hiện đại hóa. Nếu đối tượng bất động sản bị phá bỏ, thì thời hạn của cuộc sống vật chất chấm dứt.

Thời hạn của đời sống kinh tế bao gồm khoảng thời gian mà đối tượng có thể được sử dụng, thu được - trong khi lợi nhuận, những cải tiến này góp phần tạo nên giá trị của đối tượng. Nếu những cải tiến được thực hiện không đóng góp nhất định vào giá trị của tài sản do thực tế là nó đã lỗi thời, thì đời sống kinh tế của nó sẽ kết thúc ở đó.

Niên đại được hiểu là khoảng thời gian kể từ ngày tài sản được đưa vào khai thác cho đến ngày được định giá.

Tuổi hiệu quả dựa trên việc đánh giá hình thức bên ngoài của đối tượng bất động sản, tình trạng kỹ thuật của nó, các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến tổng chi phí của đối tượng.

Tuổi hiệu quả - đây là độ tuổi tương ứng với một trạng thái vật chất nhất định của đối tượng và có tính đến khả năng thực hiện nó.

Tuổi thọ sử dụng điển hình được gọi là tuổi thọ tiêu chuẩn.

Tuổi thọ tiêu chuẩn - đây là tuổi thọ sử dụng của các tòa nhà hoặc công trình, được xác định trong các ban hành quy định.

ở dưới đời sống kinh tế còn lại các tòa nhà hiểu khoảng thời gian kể từ ngày được thẩm định cho đến khi kết thúc vòng đời kinh tế của nó. Khoảng thời gian này được thẩm định viên sử dụng để ước tính thu nhập trong tương lai. Thời hạn của vòng đời kinh tế còn lại của đối tượng được tăng lên khi hiện đại hóa hoặc sửa chữa.

Tất cả các giai đoạn trên của vòng đời và vòng đời của các đối tượng bất động sản có mối liên hệ với nhau. Để thực hiện các biện pháp thích hợp đảm bảo tăng khả năng sinh lời của tài sản và sự an toàn của nó, chủ sở hữu bất động sản cần tính đến sự hiện diện của bất động sản trong một giai đoạn nhất định (bất kỳ) của vòng đời.

5. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đề cập đến tổng thể các mối quan hệ được tạo ra xung quanh các hoạt động với bất động sản. Thị trường bất động sản là một lĩnh vực đầu tư tiền tệ nhất định trong hệ thống các quan hệ kinh tế phát sinh trong giao dịch bất động sản, và trong bất động sản.

Phân khúc bất động sản được hiểu là việc phân chia bất động sản thành những nhóm chỉ tiêu đồng nhất nhất định.

Thị trường bất động sản có thể được phân chia theo các tiêu thức sau:

1) đặc điểm địa lý. Nó bao gồm các loại thị trường bất động sản sau: đô thị, địa phương, khu vực, toàn cầu và quốc gia;

2) theo loại đối tượng. Đây là thị trường cho các tòa nhà, công trình, xí nghiệp, mặt bằng và các đối tượng khác;

3) mục đích chức năng. Thị trường cho các tòa nhà công nghiệp, khu dân cư, nhà phi công nghiệp và mặt bằng;

4) theo mức độ sẵn sàng hoạt động, thị trường của các cơ sở hiện có, xây dựng cơ bản dở dang, xây dựng mới;

5) theo loại người tham gia: người bán và người mua cá nhân, người bán lại, công ty thương mại, thành phố trực thuộc trung ương;

6) theo loại giao dịch: mua và bán, cho thuê, quyền trong rem, thế chấp;

7) liên kết ngành: cơ sở công nghiệp, công trình công cộng và cơ sở nông nghiệp;

8) theo hình thức sở hữu: cơ sở nhà nước và thành phố, cơ sở tư nhân;

9) cách thức thực hiện giao dịch: thị trường sơ cấp và thứ cấp, có tổ chức và không có tổ chức, truyền thống và máy tính hóa, trao đổi và mua bán tại quầy.

Các phân khúc chính của thị trường bất động sản là thị trường nhà ở, thị trường đất nền và thị trường phi nhà ở. Thị trường nhà ở được chia thành:

1) nguồn cung nhà ở đô thị, đến lượt nó, được chia thành nhà ở chất lượng thấp, nhà ở điển hình, nhà quy hoạch cải tiến, các tòa nhà thời Stalin, và nhà ở dành cho giới thượng lưu;

2) thị trường nhà ở ngoại ô, sự hình thành của nó gắn liền với việc loại bỏ các hạn chế đối với việc xây dựng riêng lẻ ở ngoại ô.

Thị trường cho các cơ sở không phải là nhà ở. Tại thị trường này, số lượng giao dịch ít hơn nhiều, nhưng do giá thành bất động sản rất cao nên hấp dẫn những người làm việc tại thị trường này.

Trái đất - nó là một phần không thể thiếu của bất kỳ đối tượng bất động sản nào.

Đặc điểm của thị trường bất động sản:

1) địa phương;

2) khả năng hoán đổi cho nhau của các đối tượng thấp;

3) biến động giá cả theo mùa;

4) các giao dịch phải được đăng ký nhà nước;

5) đầu tư vào bất động sản.

Ở Nga, thị trường bất động sản bắt đầu hình thành sau sự ra đời của quyền sở hữu tư nhân đối với bất động sản và tư nhân hóa vào đầu những năm 1990, do đó, nhà nước không phải là chủ sở hữu duy nhất của bất động sản.

Thị trường bất động sản của các khu vực khác nhau có sự khác biệt đáng kể. Những khác biệt này là do điều kiện kinh tế hoặc điều kiện tự nhiên, khuôn khổ pháp lý khu vực, do chính quyền địa phương hình thành.

6. Cơ sở pháp lý của thị trường bất động sản

Pháp luật trong lĩnh vực bất động sản - nó là một tập hợp các luật và các quy phạm pháp luật khác mà thông qua đó các cơ quan nhà nước có thể thiết lập, thay đổi hoặc hủy bỏ các quy phạm pháp luật có liên quan.

Trong lĩnh vực bất động sản, quyền và lợi ích được chia thành tư nhân và công cộng.

Quyền công khai bao gồm:

1) quyền đánh thuế, tức là đánh thuế tài sản;

2) quyền chuyển nhượng bất động sản vì nhu cầu công cộng để được bồi thường;

3) quyền của lực lượng cảnh sát - những hạn chế do xã hội thiết lập để bảo vệ lợi ích của chính họ (đưa ra những hạn chế trong lĩnh vực giao thông, xây dựng, v.v.);

4) quyền đưa tài sản vào kho bạc. Ví dụ, tài sản thuộc sở hữu của một chủ sở hữu nào đó có thể trở thành tài sản nhà nước sau khi chủ sở hữu chết trong các trường hợp sau đây nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp, nếu họ không lập di chúc từ trước.

Quyền tư nhân bao gồm:

1) khả năng sở hữu tài sản của cá nhân hoặc pháp nhân;

2) quyền sở hữu suốt đời;

3) quyền đối với bất động sản theo quy định của pháp luật. Có ba nhóm trong đó

nguồn của pháp luật:

1) luật liên bang và các đạo luật điều chỉnh khác đã được thông qua trong lĩnh vực bất động sản;

2) luật pháp và các hành vi pháp lý điều chỉnh khác của các thực thể cấu thành của Liên bang Nga;

3) luật về chính quyền địa phương tự quản và các hành vi pháp lý theo quy định của địa phương.

Cơ sở pháp lý cho sự phát triển của toàn bộ pháp luật Nga là Hiến pháp Liên bang Nga, có quyền lực tối cao và tác động trực tiếp. Tất cả các hành vi pháp lý hiện hành và được thông qua phải hoàn toàn tuân thủ Hiến pháp Liên bang Nga.

Các nguyên tắc được quy định trong Hiến pháp Liên bang Nga xác định việc quản lý bất động sản hợp pháp và văn minh ở Nga. Hiến pháp đảm bảo "sự thống nhất của không gian kinh tế, sự di chuyển tự do của hàng hóa, dịch vụ và các nguồn tài chính, hỗ trợ cạnh tranh và tự do hoạt động kinh tế", trong khi "tư nhân, nhà nước, thành phố và các hình thức sở hữu khác được công nhận và bảo vệ." “Mọi người đều có quyền sở hữu, sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó với tư cách cá nhân và chung với người khác”. Theo Art. 36 và 40 của Hiến pháp Liên bang Nga, công dân và các hiệp hội của họ có quyền có đất thuộc sở hữu tư nhân, mọi người đều có quyền có nhà ở.

Bộ luật Dân sự Liên bang Nga (Civil Code of the Russian Federation) có một số phần điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực quản lý bất động sản với tư cách là một đối tượng duy nhất, bao gồm các quan hệ liên quan đến giao dịch bất động sản như trao đổi, tặng cho, mua bán. , cho thuê, v.v.

7. Thị trường bất động sản là một phần của thị trường tài chính

Địa ốc - nó là một tài sản tài chính. Nó được tạo ra bằng cách đầu tư vốn và lao động con người Phát triển bất động sản là tốn kém và do đó, cần phải thu hút vốn vay, v.v. Liên quan đến những điều trên, thị trường bất động sản - đây là một trong những lĩnh vực của thị trường tài chính

Một hệ thống kinh tế phức tạp, bao gồm một tập hợp các thủ tục và thể chế nhất định nhằm vào sự tương tác của người mua và người bán, là thị trường tài chính.

ở dưới thị trường tài chính hiểu được phạm vi biểu hiện của các quan hệ kinh tế mới nổi trong việc phân phối giá trị được tạo ra và việc thực hiện nó bằng cách đổi tiền lấy tài sản tài chính.

Khi Tài sản tài chính là giá trị đầu tư và tiền mặt. Công cụ hình thành quỹ là chứng khoán, tiền, tiền gửi, vốn vay (cho vay), kim loại và đá quý, bất động sản

Đặc điểm của thị trường tài chính:

1) giá trị sử dụng của tài sản tài chính được ghi nhận theo phương pháp bán hàng;

2) quá trình bán một tài sản tài chính xảy ra thông qua việc thành lập các tổ chức tài chính nhất định;

3) hỗ trợ tài chính cho quá trình tiêu dùng và đầu tư bằng cách tạo điều kiện cho việc tích lũy vốn và đi vay;

4) tác động đến lưu thông tiền tệ do tạo điều kiện cho tiền tệ vận động liên tục.

Thị trường tài chính - nó là một hệ thống các thị trường độc lập riêng biệt.

Tất cả các thị trường được kết nối với nhau. Cùng một tài sản tài chính có thể trở thành hàng hóa ở một số thị trường. Thị trường bất động sản là một trong những cấu phần quan trọng nhất của thị trường tài chính. Một phần của thị trường tài chính diễn ra việc phân phối lại vốn vay được bảo đảm bằng cầm cố bất động sản được gọi là thị trường vốn thế chấp. Ở Tây Âu, khoảng 70% khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi ở thị trường nhà ở - hơn 90%.

Liên bang Nga có hệ thống cho vay thế chấp rất kém phát triển.

Tại Nga, nguồn vốn đi vay khá đắt đỏ và nguồn lực trong nước tập trung vào việc cho vay đối với các giao dịch xuất nhập khẩu, giao dịch ngoại hối và các giao dịch chứng khoán có lợi suất cao.

Hiện nay, rủi ro khi đầu tư vào bất động sản là cao do tính thanh khoản thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Nhà nước quản lý quá trình kích hoạt các khoản đầu tư vào thị trường bất động sản, thúc đẩy việc thu hút các nguồn vốn để tái thiết, hiện đại hóa hoặc tạo ra tài sản cố định mới. Thị trường chứng khoán của chính phủ hấp thụ các nguồn tài chính, và do đó, chúng trở nên đắt đỏ.

Giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính có mối quan hệ với nhau. Đầu tư vào bất động sản tăng - thị trường phục hồi, giảm - thị trường lắng xuống. Người cho vay và nhà đầu tư bị hạn chế bởi sự bất ổn kinh tế. Cần có sự hỗ trợ của chính phủ để thúc đẩy tài chính cho đầu tư bất động sản.

8. Những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản

Những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản bao gồm các cơ quan chính quyền địa phương và liên bang, các tổ chức tài chính, nhà đầu tư, v.v. Các mối quan hệ kinh tế và pháp lý được tạo ra giữa những người tham gia vào quá trình tài trợ bất động sản được cung cấp bởi nhà nước hoặc các tổ chức công. chủ sở hữu của nhiều đối tượng bất động sản tài sản. Nó kiểm soát và thiết lập việc tuân thủ các quy tắc và chuẩn mực nhất định có liên quan mật thiết đến hoạt động của thị trường bất động sản; quy định việc phát triển đô thị và đăng ký quyền sở hữu đối với một số đối tượng bất động sản; thiết lập các lợi ích hoặc áp đặt các hạn chế đối với đầu tư vào bất động sản.

Người cho vay - Đây là những tổ chức tài chính cung cấp vốn cho những nhà đầu tư không có đủ vốn.

Các nhà đầu tư có thể là các cá nhân và pháp nhân mua bất động sản và duy trì nó trong tình trạng sử dụng được. Nhà đầu tư quyết định dự án nào, đầu tư khi nào và bao nhiêu

Có hai loại nhà đầu tư:

1) các nhà đầu tư đang hoạt động đang tham gia vào việc xây dựng hoặc tài trợ cho nó, phát triển đối tượng hoặc quản lý nó;

2) các nhà đầu tư thụ động chỉ tài trợ cho dự án và tham gia sâu hơn vào nó.

Tất cả những người tham gia thị trường bất động sản có thể

nhóm thành ba nhóm:

1) người bán. Người bán có thể là công dân, doanh nghiệp, người nước ngoài là chủ sở hữu bất động sản;

2) người mua-nhà đầu tư, họ đầu tư vốn vay, sở hữu tiền dưới dạng vốn và đảm bảo phân phối vốn có mục tiêu; 3) những người tham gia chuyên nghiệp là các doanh nghiệp cơ sở hạ tầng đảm bảo hoạt động của thị trường theo các tiêu chuẩn đã thiết lập. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản đây là những người trung gian chuyên nghiệp bán bất động sản: người môi giới, công ty luật, người môi giới, người môi giới, người kinh doanh, công ty bảo hiểm, người được ủy quyền.

Môi giới - một người tham gia vào các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản, đồng thời thực hiện các loại giao dịch khác nhau với bất động sản và các quyền đối với bất động sản đó. Người môi giới chỉ bán dịch vụ của họ.

Hiện tại, nhân vật chủ chốt trên thị trường bất động sản là sự phát triển, thực hiện các hoạt động liên quan đến quản lý dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Nhà phát triển - một người tổ chức chuyển đổi đất để sử dụng mới.

Hoạt động của nhà phát triển có thể được chia thành ba giai đoạn:

1) ở giai đoạn đầu, khả năng thực hiện dự án được phân tích;

2) ở giai đoạn thứ hai, một kế hoạch thực hiện dự án được phát triển;

3) ở giai đoạn thứ ba, việc thực hiện dự án đầu tư diễn ra.

Nhà phát triển cố gắng tổ chức việc tạo ra bất động sản theo cách để thu hồi tất cả các nguồn lực đã được đầu tư vào bất động sản này. Cuối cùng, mục tiêu chính của nó là kiếm lợi nhuận từ việc bán đồ vật.

9. Quyền sở hữu bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản được hiểu là quyền của một người nhất định được sở hữu, định đoạt và sử dụng tài sản vào lợi ích của mình.

Sở hữu đề cập đến khả năng sở hữu một điều nhất định. Quyền sở hữu chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc khai thác tài sản một cách hợp pháp và thu được lợi tức hoặc tài sản có ích là quyền sử dụng

Quyền định đoạt được hiểu là tạo cơ hội cho chủ sở hữu thực hiện một số hành vi quyết định về mặt pháp lý số phận tương lai của tài sản.

Nội dung pháp lý của quyền tài sản là tổng hợp các yếu tố trên.

Luật thiết lập các đặc điểm chính của việc mua lại hoặc chấm dứt quyền sở hữu tài sản. Việc sử dụng, sở hữu hoặc định đoạt tài sản phụ thuộc vào tài sản đó thuộc quyền sở hữu của công dân hoặc pháp nhân nào, thuộc quyền sở hữu của một chủ thể của Liên bang Nga hoặc quyền sở hữu của Liên bang Nga, v.v.

Các loại tài sản, cũng có thể chỉ thuộc sở hữu của thành phố hoặc nhà nước, được xác định theo luật. Quyền của chủ sở hữu được nhà nước bảo vệ.

Theo Art. 213 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, bất kỳ tài sản nào cũng có thể thuộc sở hữu của công dân và pháp nhân, ngoại trừ một số loại tài sản mà theo quy định của pháp luật, công dân hoặc pháp nhân không được sở hữu.

Các tổ chức thương mại và phi thương mại là chủ sở hữu tài sản được chuyển giao cho họ như là đóng góp của những người sáng lập, cũng như tài sản mà các pháp nhân này có được trên các lý do khác.

Theo Nghệ thuật. 214 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga Tài sản nhà nước ở Liên bang Nga là tài sản thuộc quyền sở hữu của Liên bang Nga và tài sản thuộc quyền sở hữu của các thực thể cấu thành Liên bang Nga - nước cộng hòa, vùng lãnh thổ, khu vực , thành phố có ý nghĩa liên bang, khu tự trị, quận tự trị. Đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác là tài sản của nhà nước.

Điều 217 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng tài sản của nhà nước hoặc thành phố trực thuộc trung ương có thể được chủ sở hữu của nó chuyển giao cho quyền sở hữu của công dân và pháp nhân theo cách thức được quy định bởi luật tư nhân hóa tài sản của nhà nước và thành phố.

Khi tư nhân hoá tài sản nhà nước và thành phố trực thuộc trung ương, các quy định của Bộ luật này quy định về thủ tục mua và chấm dứt quyền sở hữu sẽ được áp dụng, trừ trường hợp luật tư nhân hoá có quy định khác.

Tài sản chung đóng một vai trò đặc biệt, vì cần phải xác định phần sở hữu của mỗi chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của hai người trở lên.

Pháp luật quy định về việc hình thành sở hữu chung, xảy ra khi có nhiều hơn hai người cùng sở hữu tài sản không chia mà không thay đổi mục đích sử dụng.

10. Các loại giao dịch bất động sản |

Thỏa thuận - Đây là hành động của pháp nhân hoặc thể nhân nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

Làm cho một thỏa thuận - Đây là việc ký kết các văn bản về các hành động nhằm thiết lập, chấm dứt hoặc thay đổi quan hệ pháp luật của cá nhân hoặc pháp nhân, cũng như việc chuyển giao các chứng từ ngân hàng chứng khoán, tiền từ người này sang người khác.

Mỗi giao dịch đều có mục đích pháp lý, mục đích này được gọi là lý do (nguyên nhân). Nguyên nhân phải hợp pháp và có thể thực thi. Giao dịch được coi là khả thi nếu đáp ứng các điều kiện sau:

1) giao dịch được thực hiện bởi những công dân có năng lực;

2) giao dịch được thực hiện trên cơ sở ý chí có ý thức của các bên và hướng đến một kết quả cụ thể;

3) giao dịch được thực hiện phù hợp với các mục tiêu sẽ đáp ứng các hoạt động theo luật định.

Giao dịch có thể được chia thành nhiều loại:

1) theo số mặt: một mặt, hai mặt, nhiều mặt

2) theo mẫu: công chứng; bằng văn bản đơn giản.

Tất cả các hình thức phải được đăng ký trong Sổ đăng ký tiểu bang;

3) tại thời điểm xảy ra: có thật; chính thức;

4) theo nghĩa vụ của các bên: hoàn lại; cho không;

5) bởi sự chắc chắn về nghĩa vụ chung của các bên khi giao dịch: giao tiếp - khối lượng, mức độ và mối quan hệ của các nghĩa vụ lẫn nhau được xác định cụ thể; có điều kiện - sự xuất hiện và chấm dứt nghĩa vụ phụ thuộc vào một điều kiện, sự xuất hiện của nó không được biết trước;

6) bằng cách kết luận: đã kết luận về mặt cá nhân; kết luận với người mang theo ủy quyền;

7) nơi thực hiện: giao dịch trên thị trường có tổ chức (cạnh tranh, đấu giá); giao dịch trên thị trường không có tổ chức;

8) theo tính hợp pháp của nội dung: có giá trị; không hợp lệ.

Giao dịch bị tuyên bố vô hiệu nếu không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật. Giao dịch không hợp lệ có hai loại: vô hiệu và vô hiệu, nghĩa là vô hiệu tuyệt đối và tương đối.

Một giao dịch vô hiệu là vô hiệu theo quyết định của tòa án.

Void không hợp lệ ngay từ đầu của hoa hồng.

Việc thay thế đòi hỏi sự công nhận tính không hợp lệ.

Có các loại thay thế sau:

1) song phương - khi mỗi bên hoàn trả cho bên kia mọi thứ có được theo giao dịch bằng tiền mặt hoặc hiện vật;

2) đơn phương - khi mọi thứ được thực hiện chỉ được trả lại cho bên trung thực và bên thứ hai chuyển nó sang trạng thái.

Theo Art. 131 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, tất cả các giao dịch với bất động sản phải đăng ký nhà nước, đóng vai trò như bằng chứng duy nhất về sự tồn tại của các quyền đối với bất động sản, hạn chế của các quyền này, sự xuất hiện, chuyển nhượng và chấm dứt của chúng. Việc không tuân thủ các yêu cầu này dẫn đến giao dịch vô hiệu, bất kể giao dịch đó có được tòa án công nhận hay không.

11. Đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động đầu tư. Đầu tư được thực hiện trên thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp

Đầu tư - tiết kiệm tích lũy của nhà đầu tư được đầu tư vào việc mua tài sản và có khả năng tạo ra thu nhập hoặc kết quả hữu ích khác.

Hoạt động đầu tư là việc nhà đầu tư thực hiện các hành động đầu tư số tiền tiết kiệm được tích lũy của mình hoặc các nguồn vốn thu hút từ bên ngoài để mua tài sản mà sau này sẽ mang lại thu nhập cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản các vùng có sự khác biệt, nguyên nhân là do đặc điểm kinh tế, tự nhiên, xã hội, chính trị của các vùng khác nhau, có sự khác biệt về mức độ hấp dẫn đầu tư của vùng. Để đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào, nhà đầu tư tiềm năng cần phân tích thông tin về môi trường đầu tư trong khu vực. Các yếu tố cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản: chênh lệch giữa giá thành bất động sản cao và khả năng tài chính của người mua; thiếu nguồn lực đầu tư dài hạn để thu hút bất động sản.

Mục tiêu chính của các nhà đầu tư bất động sản là

1) nhận thu nhập bằng tiền mặt;

2) lãi vốn do giá trị bất động sản tăng lên do thay đổi giá thị trường để phát triển hoặc tái thiết cơ sở vật chất;

3) hoạt động lâu dài của cơ sở

4) nhận thu nhập từ việc bán lại đối tượng vào cuối thời kỳ nắm giữ.

Có ba lĩnh vực chính để đầu tư vào bất động sản: nhà ở, đất đai và bất động sản sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai.

Nếu bạn đầu tư vào đất nền thì sẽ phụ thuộc nhiều vào các yếu tố bên ngoài, tức là vào các quyết định của chính quyền địa phương, các yếu tố kinh tế, sinh thái, những thay đổi của pháp luật về đất đai.

Đầu tư vào nhà ở tạo ra dòng tiền từ việc tăng giá nhà. Nhu cầu cao về nhà ở phát sinh liên quan đến vấn đề nhà ở nghiêm trọng, vì hiện tại dòng người tị nạn chỉ đang tăng lên, và do đó hướng đầu tư này đầy hứa hẹn và hấp dẫn.

Nếu đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập thì hướng này sinh lời cao nhất.

Các phương thức đầu tư vào thị trường bất động sản là trực tiếp và gián tiếp:

1) dài - đây là việc mua lại bất động sản bán đấu giá theo hợp đồng tư nhân;

2) gián tiếp - là việc mua chứng khoán của các công ty chuyên đầu tư bất động sản.

Đầu tư vào bất động sản là dài hạn.

Nguồn và số tiền đầu tư vào bất động sản bị ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng, lợi tức đầu tư kỳ vọng, chính sách thuế trong lĩnh vực đầu tư, tỷ lệ lạm phát và mức độ rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.

Ở Nga, nhà ở là khoản đầu tư hấp dẫn nhất, nhưng chi phí của nó thường vượt quá thu nhập của bộ phận chính người dân Nga nên phải vay dài hạn, và hệ thống cho vay cầm cố chưa phát triển.

12. Hệ thống và nội dung hợp đồng giao dịch bất động sản

Trong luật dân sự, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai người trở lên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hiệp định - nó là một quan hệ pháp luật dân sự; là văn bản đưa ra nội dung của giao dịch, được giao kết bằng văn bản.

Hợp đồng cho phép tính đến những đặc điểm chính nảy sinh trong mối quan hệ của các bên để điều phối lợi ích cá nhân của họ. Hợp đồng cho phép bạn tạo ra các đảm bảo pháp lý cho những người tham gia.

Có các loại hợp đồng sau:

1) hợp đồng có hoàn lại, bản chất của chúng nằm ở chỗ mỗi bên trong hợp đồng đều nhận được lợi ích: quyền hoặc tài sản

2) vô cớ, chúng bao gồm hợp đồng tặng cho, thừa kế, v.v.;

3) đồng thuận, họ chỉ yêu cầu sự đồng ý của các bên;

4) Đối với họ, việc chuyển giao tài sản thực tế, là đối tượng của hợp đồng, là đủ;

5) hợp đồng cuối cùng cho phép các bên được giao các nghĩa vụ và quyền lợi nhằm đạt được các mục tiêu mà họ quan tâm;

6) một thỏa thuận sơ bộ, nó giúp các bên ký kết một thỏa thuận trong tương lai hoặc đồng ý về một số điều kiện của nó;

7) một hợp đồng mở, nó đồng ý về các điều khoản thiết yếu;

8) Hợp đồng được gọi là có thể phân chia được nếu nó bao gồm một số nghĩa vụ độc lập với nhau, nếu không thì một hợp đồng không thể phân chia được giao kết.

Kết cấu xây dựng hợp đồng có thể thay đổi tùy theo điều kiện. Nhưng hầu hết mọi hợp đồng đều có từ 10 phần trở lên: chi tiết của hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, phần mở đầu, đối tượng của hợp đồng, thời hạn của hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng bất động sản, giá hợp đồng và thủ tục thanh toán, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, điều khoản cuối cùng.

Theo Bộ luật Dân sự của Nghệ thuật Liên bang Nga. 427 cung cấp khả năng sử dụng các điều khoản mẫu mực của hợp đồng không ràng buộc các bên và có thể được họ áp dụng một cách tự nguyện.

Hợp đồng bắt đầu bằng tên, sau đó là số, địa điểm và ngày ký. Ngày giao kết là ngày hợp đồng có hiệu lực.

Mở đầu - Đây là phần mở đầu bao gồm thông tin về các bên tham gia quan hệ hợp đồng, địa vị pháp lý của họ, ghi rõ họ và tên viết tắt.

Các điều kiện đa dạng trong hợp đồng bất động sản được nhóm thành ba nhóm: thiết yếu, thông thường và ngẫu nhiên.

Các điều kiện cần thiết để giao kết hợp đồng liên quan đến bất động sản và thể hiện bản chất của nó được gọi là thiết yếu.

Các điều kiện xác định những vấn đề nhất định của quan hệ hợp đồng, phát sinh từ những đặc điểm cụ thể của loại hợp đồng, được gọi là điều kiện bổ sung.

Điều kiện ngẫu nhiên là các điều khoản chỉ trở nên ràng buộc về mặt pháp lý khi chúng được đưa vào hợp đồng.

Loại hợp đồng, loại và nhiều loại bất động sản được thể hiện trong đối tượng của hợp đồng.

13. Nguồn gốc của thế chấp

Thế chấp - từ này là tiếng Hy Lạp cổ đại, được dịch là "nền tảng", "cam kết" (Dictionary of Antiquity. M., 1989, p. 230). Sự xuất hiện của nó được xác định bởi sự xuất hiện của tài sản tư nhân và chủ yếu là đất đai. Các quy trình này được phát triển tích cực nhất ở Hy Lạp cổ đại, là tiền đề cho sự phát triển của luật cam kết. Vì vậy, khi những vật di chuyển được cầm cố, chúng được chuyển vào quyền sở hữu của chủ nợ và ở lại với anh ta cho đến khi trả nợ. Trong trường hợp không trả được nợ, chủ nợ đã bán chúng để thỏa mãn các yêu cầu của mình.

Hệ thống cho vay cầm cố là một phần không thể thiếu của bất kỳ hệ thống luật tư nhân phát triển nào, bắt đầu từ thời La Mã cổ đại và Hy Lạp cổ đại. Vai trò của các khoản thế chấp không ngừng phát triển, khi tình trạng của nền kinh tế hiện đang không đạt yêu cầu. Một hệ thống thế chấp hiệu quả và được cân nhắc kỹ lưỡng có thể giúp giảm lạm phát và giải quyết các vấn đề kinh tế và xã hội.

Nguồn gốc của thế chấp. Theo các nhà sử học, lần đầu tiên đề cập đến thế chấp rơi vào thế kỷ VI. BC e. Ở Hy Lạp, từ "thế chấp" có nghĩa là trách nhiệm của con nợ đối với chủ nợ bằng một số quyền sở hữu đất đai. Trên ranh giới của một khu đất nào đó thuộc quyền sở hữu của con nợ, nếu có nghĩa vụ thì người ta dựng lên một cây cột, gọi là “thế chấp”. Các khoản nợ của chủ sở hữu mảnh đất đã được đánh dấu trên cây cột này. Sau đó, thay vì cột trụ, người ta đã sử dụng những cuốn sách đặc biệt, được gọi là "thế chấp" Ở Hy Lạp cổ đại, các hình thức thế chấp ban đầu đã cung cấp công khai: bất kỳ người nào quan tâm đều có thể xác minh tình trạng sở hữu đất đai.

Ở Hy Lạp cổ đại, thể chế cầm cố đã xuất hiện, nó có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của luật dân sự La Mã, nó đã phát triển một số hình thức bảo đảm thực tế, sau này trở thành nền tảng cho sự phát triển tiếp theo của thể chế cầm cố. Fiducia là hình thức cầm cố ban đầu ở La Mã cổ đại, bản chất của nó là con nợ, để đảm bảo khoản nợ của mình, có thể chuyển bất kỳ tài sản nào thành tài sản hoặc quyền sở hữu của chủ nợ, và chủ nợ phải trả lại tài sản này cho con nợ sau đó. người sau đã trả hết nợ của mình. Sau đó, pygnus xuất hiện. Với pingus, tài sản được chuyển thành sở hữu tạm thời cho đến khi khoản nợ được trả.

Chủ nợ chỉ có quyền bán đối tượng cầm cố một cách độc lập khi con nợ chậm thực hiện nghĩa vụ. Luật La Mã chấp nhận thế chấp, được phát triển ở Hy Lạp, như một hình thức cầm cố, không bắt buộc phải đưa tài sản cầm cố vào quyền sở hữu của người cầm cố.

Ở Nga, lần đầu tiên khái niệm "thế chấp" được đưa ra vào năm 1992 bởi luật "On Pledge" của Liên bang Nga, trong đó bảo đảm khả năng thế chấp như một cách để bảo đảm nghĩa vụ.

14. Sự xuất hiện và phát triển của các khoản thế chấp ở Nga

Các hành vi cam kết đầu tiên ở Nga xuất hiện vào thế kỷ XNUMX-XNUMX và các quy tắc lập pháp - vào cuối thế kỷ XNUMX hoặc đầu thế kỷ XNUMX. trong Điều lệ Tư pháp Pskov. Vào thời điểm đó, một hình thức cầm cố mới đã xuất hiện trong luật pháp Nga, được cung cấp bảo lãnh cho các chủ nợ và cho phép sử dụng tài sản cầm cố thay vì lãi cho khoản vay.

ở Nga vào cuối thế kỷ XVII. một hệ thống cho vay cầm cố cho giới quý tộc được hình thành, một ngân hàng dành cho giới quý tộc được tổ chức lại, số vốn của Ngân hàng Quý tộc tăng lên, quy mô các khoản vay, thời hạn cho vay và các bảo lãnh bổ sung được cung cấp để bảo quản các bất động sản cho họ. những chủ sở hữu. Năm 1787, Ngân hàng Cho vay Nhà nước được thành lập, nó gần với ngân hàng thế chấp tiêu chuẩn

Cuối thế kỷ XVIII. ở Nga đã có một đợt phát hành chứng khoán mới - trái phiếu thế chấp.

Trong thế kỷ 14 Thủ tục đăng ký cầm cố được xác định bởi Quy định về bộ phận công chứng, có hiệu lực pháp luật vào ngày 1866 tháng 31 năm 1891 và Quy tắc được Bộ Tư pháp phê duyệt vào ngày XNUMX tháng XNUMX năm XNUMX, trong đó xác định thủ tục duy trì sổ đăng ký các việc làm của nông nô.

Cuối TK XIX - đầu TK XX. quá trình cho vay có bảo đảm bằng các thửa đất mà người vay sẽ mua đang diễn ra tích cực.

Từ năm 1922 đến năm 1961 ở Nga, Bộ luật Dân sự RSFSR đã có hiệu lực; phù hợp với Nghệ thuật. 85 lời hứa - đây là quyền yêu cầu, nó cho phép chủ nợ trong trường hợp con nợ không thực hiện nghĩa vụ được ưu tiên đáp ứng yêu cầu so với các chủ nợ khác bằng giá trị của tài sản cầm cố.

Đăng ký bất động sản được quy định bởi Luật Liên bang ngày 21.07.1997 tháng XNUMX năm XNUMX "Về việc đăng ký quyền của tiểu bang đối với bất động sản và giao dịch với nó". Việc thực hiện các quyền của ngân hàng đối với thế chấp là có thể thực hiện được trong khuôn khổ của Luật "Tố tụng Thi hành".

Năm 1998, Luật Liên bang "Về Thế chấp" đã được thông qua.

Theo Nghệ thuật. 2 của điều luật trên “Thế chấp có thể được xác lập để bảo đảm nghĩa vụ theo hợp đồng vay, theo hợp đồng vay tài sản hoặc nghĩa vụ khác, kể cả nghĩa vụ dựa trên cơ sở mua bán, cho thuê, hợp đồng, thỏa thuận khác, gây thiệt hại, trừ trường hợp có quy định khác. được cung cấp bởi luật liên bang". Hợp đồng thế chấp được ký kết tuân thủ các quy tắc chung của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga về giao kết hợp đồng. Cho vay là một loại hợp đồng cho vay.

Với sự ra đời của Luật “Cầm cố bất động sản”, bảo đảm bằng thế chấp đã xuất hiện, được lưu hành tự do trên thị trường. Bảo đảm thế chấp được đăng ký, xác nhận quyền sử dụng tài sản đó theo nghĩa vụ tiền tệ của chủ sở hữu, được bảo đảm bằng thế chấp tài sản quy định trong hợp đồng thế chấp mà không cần xuất trình bằng chứng khác về sự tồn tại của nghĩa vụ và quyền cầm cố.

15. Thế chấp như một cách để đảm bảo nghĩa vụ

Theo Luật Thế chấp (Điều 5), bất động sản quy định tại Điều. 130 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các quyền được đăng ký theo cách thức được thiết lập để đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản, bao gồm

1) Các thửa đất, trừ các thửa đất quy định tại Điều. 63 của Luật Liên bang;

2) các xí nghiệp, tòa nhà, công trình kiến trúc và bất động sản khác được sử dụng trong các hoạt động kinh doanh;

3) các tòa nhà dân cư, căn hộ và các bộ phận của tòa nhà dân cư và căn hộ, bao gồm một hoặc nhiều phòng biệt lập;

4) nhà gỗ, nhà vườn, nhà để xe và các công trình tiêu dùng khác;

5) tàu hàng không và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian.

Tài sản thế chấp nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

1) có nhà bếp và phòng tắm tách biệt với những ngôi nhà hoặc căn hộ khác;

2) phải có hệ thống sưởi bằng điện, hơi nước hoặc khí đốt để đảm bảo cung cấp nhiệt cho nơi ở;

3) phải được cung cấp nguồn cấp nước nóng và lạnh trong phòng tắm và nhà bếp;

4) các thiết bị cố định ống nước, cửa ra vào, cửa sổ và mái nhà phải ở trong tình trạng tốt.

Hợp đồng thế chấp quy định rõ đối tượng thế chấp, kết quả đánh giá giá trị, thực chất và thời hạn thực hiện hợp đồng bảo đảm bằng thế chấp.

Thỏa thuận xác định đối tượng thế chấp với tên, địa điểm và mô tả. Việc thẩm định đối tượng thế chấp được xác định theo Luật “Về hoạt động thẩm định ở Liên bang Nga” theo thỏa thuận giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố.

Hợp đồng thế chấp phải đăng ký nhà nước kể từ thời điểm có hiệu lực. Hợp đồng phải được công chứng.

Việc thế chấp bảo đảm các yêu cầu của bên nhận cầm cố trong phạm vi mà chúng tồn tại vào thời điểm họ hài lòng với chi phí của tài sản cầm cố.

Cầm cố bất động sản được tách thành một loại riêng, được gọi là “cầm cố”. Ưu điểm của bất động sản là đối tượng thế chấp so với các đối tượng thế chấp khác như sau:

1) giá trị của bất động sản thế chấp có thể tăng lên tùy thuộc vào mức độ lạm phát;

2) một động cơ tốt để con nợ thực hiện nghĩa vụ của mình là nguy cơ mất tài sản thực sự.

Bất động sản có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp nếu khoản vay dài hạn và có số lượng lớn, vì bất động sản bền và giá trị của nó rất cao. Sự gia tăng giá trị của bất động sản có thể được dự đoán trước.

Khoản vay dài hạn được cung cấp trên cơ sở bảo đảm bằng việc chuyển cho người cầm cố tài sản cầm cố: kim loại quý và các sản phẩm làm từ chúng, được bảo đảm bằng chứng khoán đáng tin cậy, giá cả đặc biệt ổn định. Theo thông lệ trên thế giới, phần lớn các khoản vay dài hạn được phát hành để bảo đảm bằng bất động sản. Thế chấp đang trở thành cách ưu tiên nhất để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ ở Nga.

16. Đặc điểm của cho vay cầm cố

Thế chấp - nó là một sự cầm cố bất động sản.

Thế chấp - Đây là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản.

Cho vay tín dụng thế chấp - Đây là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản.

Có thể tạo ra một hệ thống cho vay cầm cố dựa trên sự phát triển của thị trường vốn thế chấp sơ cấp và thứ cấp.

Thành phần của thị trường vốn thế chấp chính: 1) người cho vay - họ cung cấp vốn cho vay; 2) người đi vay-nhà đầu tư mua bất động sản

để sử dụng hoặc đầu tư vào các hoạt động thương mại.

Thị trường thứ cấp - là quá trình mua và bán các chứng khoán thế chấp được phát hành trên thị trường sơ cấp. Cung cấp cho các chủ nợ chính cơ hội bán tài sản thế chấp chính và cung cấp một khoản vay khác dựa trên thu nhập nhận được trong cùng một thị trường - đây là nhiệm vụ chính của thị trường vốn thế chấp thứ cấp.

Bên cho vay có thể tự ý định đoạt tài sản, nếu bên vay không trả nợ thì đây là ưu điểm của hình thức cho vay cầm cố. Bất động sản bền và giá cả ổn định.

Việc thu hút các nguồn tài chính trên cơ sở thế chấp đã nhận được sự phát triển lớn nhất trên thị trường bất động sản, bởi vì giá trị của bất động sản không đáp ứng khả năng tài chính của người mua tiềm năng, nhưng một khoản vay nhận được để mua bất động sản có thể đóng vai trò là bảo đảm - một nghĩa vụ phải hoàn trả nó.

Vấn đề chính của việc cho vay thế chấp là thiếu nguồn tài chính dài hạn. Tiền gửi tư nhân có thể trở thành một nguồn vốn dài hạn.

Năm 1998, cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính xảy ra đã làm giảm thu nhập thực tế của người dân và làm giảm giá trị tiết kiệm của họ, đồng thời góp phần làm dòng tiền gửi tư nhân đổ vào Sberbank. Một trong những vấn đề là đánh giá khả năng thanh toán của một người đi vay tiềm năng dựa trên thu nhập thực tế.

Thu nhập chính thức của những người đi vay tiềm năng thấp do tỷ trọng của khu vực bóng tối của nền kinh tế rất lớn, điều này khiến các ngân hàng thương mại khó ra quyết định cho vay. Một chính sách thuế nhà nước được cân nhắc kỹ lưỡng đối với việc cho vay thế chấp đối với người dân sẽ giúp mang lại thu nhập thực tế thoát khỏi “bóng tối”.

Sự phát triển của hệ thống cho vay thế chấp là hướng chính trong việc loại bỏ sự mất cân bằng quan sát được giữa giá bất động sản cao và khả năng tài chính của đa số người dân. Thế chấp có thể tài trợ cho hầu hết các giao dịch bất động sản ở nhiều quốc gia. Khoản vay dài hạn với lãi suất thấp sẽ đẩy nhanh quá trình mua nhà ở của người dân. Hiện tại, người dân buộc phải dành quỹ để mua nhà ở đầy đủ trong một thời gian rất dài. Các cách tiếp cận truyền thống để thẩm định bất động sản được sử dụng rộng rãi khi đưa ra quyết định tài trợ vốn đầu tư vào bất động sản, khi xác định giá trị của các đối tượng được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay thế chấp.

17. Thế chấp (cầm cố) nhà ở

Quy trình thế chấp được quy định bởi Luật Liên bang "Về Thế chấp (Cầm cố Bất động sản)" (được sửa đổi bởi Luật Liên bang số 30.12.2004-FZ ngày 216 tháng XNUMX năm XNUMX).

Theo hợp đồng cầm cố bất động sản (hợp đồng thế chấp), một bên - người thế chấplà chủ nợ theo nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, có quyền nhận được sự thỏa mãn các yêu cầu về tiền của mình đối với con nợ theo nghĩa vụ này từ giá trị của bất động sản cầm cố của bên kia - người cầm cố chủ yếu so với các chủ nợ khác của người cầm cố, với các trường hợp ngoại lệ do luật liên bang quy định.

Người cầm cố có thể là người mắc nợ theo nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, hoặc người không tham gia nghĩa vụ này (bên thứ ba).

Tài sản đã được xác lập thế chấp sẽ do bên cầm cố sở hữu và sử dụng.

Đối với việc cầm cố tài sản bất động sản phát sinh trên cơ sở luật liên bang khi xảy ra các trường hợp quy định trong đó, các quy tắc về cầm cố phát sinh từ hợp đồng thế chấp được áp dụng tương ứng, trừ khi luật liên bang quy định khác.

Thế chấp có thể được thiết lập để đảm bảo nghĩa vụ theo hợp đồng vay, theo hợp đồng cho vay hoặc nghĩa vụ khác, bao gồm nghĩa vụ dựa trên việc bán, cho thuê, hợp đồng, thỏa thuận khác hoặc thiệt hại, trừ khi luật liên bang có quy định khác.

Các nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp phải được chủ nợ và con nợ, nếu họ là pháp nhân, tuân theo thủ tục do luật của Liên bang Nga về kế toán quy định.

Thế chấp bảo đảm việc thanh toán cho bên nhận thế chấp số nợ gốc theo hợp đồng vay hoặc nghĩa vụ khác được bảo đảm bằng toàn bộ hoặc một phần khoản nợ mà hợp đồng thế chấp quy định.

Thế chấp được xác lập để bảo đảm thực hiện hợp đồng vay hoặc hợp đồng cho vay với điều kiện trả lãi cũng đảm bảo việc trả lãi cho chủ nợ (người cho vay) đối với việc sử dụng vốn vay (vốn vay).

Nếu hợp đồng thế chấp quy định tổng số tiền cố định của các yêu cầu của bên nhận thế chấp được bảo đảm bằng thế chấp thì nghĩa vụ của con nợ đối với bên nhận thế chấp vượt quá số tiền này sẽ không được coi là bảo đảm bằng thế chấp.

Theo hợp đồng thế chấp, bất động sản có thể được cầm cố, các quyền được đăng ký theo thủ tục đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với bất động sản, bao gồm:

1) thửa đất;

2) các xí nghiệp, cũng như các tòa nhà, công trình kiến trúc và bất động sản khác được sử dụng trong các hoạt động kinh doanh;

3) các tòa nhà dân cư, căn hộ và các bộ phận của tòa nhà dân cư và căn hộ, bao gồm một hoặc nhiều phòng biệt lập;

4) nhà gỗ, nhà vườn, nhà để xe và các công trình tiêu dùng khác;

5) tàu hàng không và tàu biển, tàu dẫn đường nội địa và các vật thể không gian.

Một phần tài sản không thể phân chia bằng hiện vật mà không thay đổi mục đích của nó (vật không thể phân chia), không thể là đối tượng độc lập của thế chấp.

18. Giao kết hợp đồng thế chấp

Thủ tục ký kết hợp đồng thế chấp được quy định trong Luật Liên bang "Về Thế chấp (Cầm cố Bất động sản)" (được sửa đổi bởi Luật Liên bang số 30.12.2004-FZ ngày 216 tháng XNUMX năm XNUMX).

Hợp đồng thế chấp được ký kết tuân theo các quy định chung của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga về giao kết hợp đồng và các quy định của điều luật số 216 nêu trên

Hợp đồng thế chấp quy định đối tượng thế chấp, định giá, nội dung, quy mô và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.

Đối tượng thế chấp được xác định trong hợp đồng bằng cách chỉ ra tên, địa điểm và mô tả đủ để xác định đối tượng này.

Hợp đồng thế chấp quy định rõ quyền mà tài sản là đối tượng thế chấp thuộc về bên cầm cố và tên của cơ quan đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó, đã đăng ký quyền này của người cầm cố.

Việc định giá đối tượng thế chấp được xác định theo luật của Liên bang Nga theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, tuân theo các yêu cầu của Điều 67 của Luật Liên bang "Về thế chấp" khi thế chấp, và được nêu trong hợp đồng thế chấp bằng tiền.

Khi tài sản của tiểu bang và thành phố được thế chấp, việc thẩm định của nó được thực hiện theo các yêu cầu do luật liên bang thiết lập hoặc theo cách thức do nó xác định.

Trong trường hợp cầm cố bất động sản đang xây dựng thuộc sở hữu nhà nước hoặc thành phố trực thuộc trung ương, thì việc đánh giá giá trị thị trường của bất động sản này được thực hiện.

Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp phải được ghi tên trong hợp đồng thế chấp với chỉ dẫn về số tiền, căn cứ xảy ra và thời hạn hoàn thành. Trong trường hợp nghĩa vụ này dựa trên bất kỳ hợp đồng nào, các bên của hợp đồng này, ngày và địa điểm giao kết phải được ghi rõ. Nếu số tiền của nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp được xác định trong tương lai thì hợp đồng thế chấp phải nêu rõ thủ tục và các điều kiện cần thiết khác để xác định.

Nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp phải thực hiện theo từng phần, thì hợp đồng thế chấp phải nêu rõ các điều khoản (tính định kỳ) của các khoản thanh toán liên quan và số tiền của chúng, hoặc các điều kiện để có thể xác định các khoản tiền này.

Nếu quyền của người cầm cố phù hợp với Điều khoản. 13 của Luật Liên bang "Về thế chấp" được chứng nhận bởi một thế chấp, điều này được chỉ ra trong hợp đồng thế chấp, ngoại trừ các trường hợp thế chấp được phát hành trong một thế chấp theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thế chấp được ký kết bằng văn bản và phải đăng ký nhà nước.

Việc không tuân thủ các quy định về đăng ký của nhà nước đối với hợp đồng thế chấp sẽ dẫn đến việc vô hiệu. Thỏa thuận như vậy được coi là vô hiệu.

Hợp đồng thế chấp được coi là đã ký kết và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nhà nước.

Khi hợp đồng thế chấp được bao gồm trong một khoản vay hoặc thỏa thuận khác có nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, các yêu cầu thiết lập đối với hợp đồng thế chấp phải được tuân thủ đối với hình thức và đăng ký trạng thái của hợp đồng này.

19. Đăng ký nhà nước về thế chấp

Theo Luật Liên bang ngày 29 tháng 2004 năm 58 số 30-FZ và FZ "Về việc sửa đổi một số đạo luật lập pháp của Liên bang Nga và công nhận một số đạo luật lập pháp của Liên bang Nga là không hợp lệ liên quan đến việc thực hiện các biện pháp cải thiện Hành chính công "và Luật Liên bang ngày 2004 tháng 216 năm XNUMX số XNUMX-FZ" Về thế chấp (Cầm cố tài sản) "thế chấp phải được đăng ký tiểu bang trong Sổ đăng ký quyền sở hữu bất động sản và giao dịch của tiểu bang thống nhất. Việc đăng ký thế chấp của Nhà nước được thực hiện tại địa điểm có tài sản là đối tượng của thế chấp. Đăng ký nhà nước về thế chấp được thực hiện trên cơ sở đơn chung của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.

Đối với đăng ký nhà nước về thế chấp, phải nộp những điều sau đây:

1) hợp đồng thế chấp và bản sao của nó;

2) các tài liệu quy định trong hợp đồng thế chấp dưới dạng tài liệu đính kèm;

3) văn bản xác nhận đã nộp lệ phí nhà nước;

4) các tài liệu khác cần thiết để đăng ký nhà nước về thế chấp theo quy định của pháp luật Liên bang Nga về đăng ký nhà nước đối với các quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó.

Đăng ký nhà nước về thế chấp được thực hiện mà không cần nộp đơn riêng và không phải trả lệ phí nhà nước. Việc đăng ký nhà nước về thế chấp theo quy định của pháp luật được thực hiện đồng thời với việc đăng ký nhà nước đối với quyền tài sản của một người. Quyền của bên nhận thế chấp có thể được chứng nhận bằng thế chấp.

Đơn xin đăng ký nhà nước đối với việc cầm cố bất động sản bảo đảm cho các yêu cầu cấu thành phạm vi thế chấp, phần sở hữu chung được xác nhận bằng giấy chứng nhận tham gia thế chấp, do người quản lý bảo hiểm thế chấp nộp. Đối với việc đăng ký cấp tiểu bang đối với việc cầm cố bất động sản đảm bảo cho các yêu cầu cấu thành bảo hiểm thế chấp đó, ngoài các tài liệu khác được yêu cầu theo Luật Liên bang "Về Chứng khoán Thế chấp" và Luật Liên bang "Về Đăng ký Nhà nước về Quyền đối với Bất động sản và Tài liệu Giao dịch với Nó ", các tài liệu sau được gửi:

1) giấy phép để quản lý bảo hiểm thế chấp;

2) các quy tắc quản lý ủy thác đối với bảo hiểm thế chấp.

Thế chấp phải được đăng ký trong thời hạn một tháng, kể từ ngày cơ quan đăng ký nhà nước về quyền nhận được các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký.

Ngày đăng ký tiểu bang về thế chấp là ngày ghi đăng ký về một thế chấp trong Sổ đăng ký quyền sở hữu bất động sản và giao dịch của tiểu bang thống nhất. Các mục đăng ký trong Sổ đăng ký quyền đối với bất động sản và giao dịch của Nhà nước thống nhất với nó được thực hiện theo thứ tự được xác định trên cơ sở ngày nhận được tất cả các tài liệu cần thiết bởi cơ quan duy trì sổ đăng ký nói trên.

Đối với việc nhà nước đăng ký hợp đồng thế chấp và thế chấp như một hạn chế (cản trở) quyền đối với bất động sản, nghĩa vụ của nhà nước được thanh toán một lần cho tất cả các hành động này với số lượng và theo cách thức được thiết lập bởi luật của Liên bang Nga về thuế và lệ phí.

20. Đặc điểm của thế chấp doanh nghiệp

Theo Luật Liên bang "Về Thế chấp (Cầm cố Bất động sản)", khi một công ty được thế chấp như một khu phức hợp tài sản, quyền cầm cố mở rộng cho tất cả các tài sản có trong đó. Việc thế chấp một tòa nhà hoặc công trình kiến trúc chỉ được phép thế chấp đồng thời theo cùng một thỏa thuận của thửa đất mà tòa nhà hoặc công trình kiến trúc này tọa lạc, hoặc một phần của khu đất này có chức năng cung cấp đối tượng cầm cố hoặc quyền cho thuê vật này. thửa đất hoặc phần tương ứng của nó thuộc về người cầm cố.

Quyền cầm cố không áp dụng đối với quyền sử dụng lâu dài đối với thửa đất mà doanh nghiệp, tòa nhà hoặc công trình xây dựng thuộc sở hữu của người cầm cố.

Được phép chuyển doanh nghiệp sang thế chấp khi được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản liên quan đến doanh nghiệp hoặc cơ quan được người đó ủy quyền.

Nếu đối tượng thế chấp là doanh nghiệp thì tài sản cầm cố bao gồm tài sản hữu hình và vô hình liên quan đến doanh nghiệp này, bao gồm nhà cửa, thiết bị, hàng tồn kho, nguyên vật liệu, thành phẩm, yêu cầu, độc quyền.

Thành phần tài sản liên quan đến doanh nghiệp chuyển sang thế chấp và việc đánh giá giá trị được xác định trên cơ sở kiểm kê toàn bộ tài sản này. Hành động kiểm kê, bảng cân đối kế toán và kết luận của kiểm toán viên độc lập về thành phần và giá trị tài sản liên quan đến doanh nghiệp là những phụ lục bắt buộc của hợp đồng thế chấp.

Việc thế chấp của doanh nghiệp có thể bảo đảm một nghĩa vụ nào đó bằng một khoản tiền ít nhất bằng một nửa giá trị tài sản liên quan đến doanh nghiệp.

Việc thế chấp của doanh nghiệp bảo đảm nghĩa vụ bằng tiền, nghĩa vụ này được thực hiện không sớm hơn một năm kể từ ngày ký kết hợp đồng thế chấp.

Bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn tài sản liên quan đến doanh nghiệp đã chuyển sang thế chấp và nếu không thì định đoạt tài sản nói trên cũng như thay đổi thành phần của tài sản này, nếu điều này không làm giảm tổng giá trị tài sản liên quan đến doanh nghiệp quy định trong hợp đồng thế chấp, đồng thời không vi phạm các điều kiện khác của hợp đồng thế chấp.

Nếu bên cầm cố doanh nghiệp không thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn cho tài sản cầm cố, sử dụng tài sản này không hiệu quả dẫn đến giảm giá trị doanh nghiệp thì bên nhận cầm cố có quyền khởi kiện ra Tòa án. yêu cầu hoàn thành sớm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp hoặc áp dụng biện pháp kiểm soát thế chấp đối với hoạt động của bên cầm cố.

Nếu bên cầm cố không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng việc thế chấp doanh nghiệp thì chỉ có thể bị xử lý tài sản thế chấp theo quyết định của Tòa án.

Người mua doanh nghiệp được đấu giá công khai chuyển giao quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu doanh nghiệp liên quan đến tài sản đó kể từ thời điểm nhà nước đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mua lại.

21. Đặc điểm của thế chấp đất đai

Đất đai là đối tượng thế chấp đáng tin cậy nhất, theo thời gian không bị hao mòn, giá trị không ngừng tăng lên.

Trong hợp đồng thế chấp, nếu thế chấp thửa đất thì phải nêu rõ đối tượng của hợp đồng thế chấp, thực chất, chi phí ước tính, thời hạn và mức độ thực hiện nghĩa vụ được thế chấp. Bản sao bản vẽ ranh giới khu đất do ủy ban quản lý đất đai và tài nguyên đất cấp kèm theo hợp đồng thế chấp. Trong hợp đồng, đối tượng thế chấp phải được mô tả sao cho có thể dễ dàng xác định được vị trí và tên của đối tượng thế chấp.

Luật thế chấp cho phép cầm cố

1) nếu thửa đất thuộc sở hữu của công dân và pháp nhân;

2) nếu các mảnh đất được cung cấp để làm vườn, làm vườn, nhà để xe hoặc xây dựng ngôi nhà nhỏ mùa hè

3) các mảnh đất hộ gia đình của các mảnh đất phụ cá nhân;

4) các thửa đất đã xây dựng các tòa nhà và công trình kiến trúc;

5) Các thửa đất thuộc sở hữu chung, thuộc sở hữu chung hoặc thuộc sở hữu chung đã được giao bằng hiện vật.

Thế chấp phải cung cấp các yêu cầu bồi thường trong phạm vi mà nó có tại thời điểm thỏa mãn - đó là tiền lãi, thiệt hại, tiền phạt, sự chậm trễ trong việc thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ và quan trọng nhất - việc hoàn trả các chi phí của bên nhận thế chấp xảy ra do tịch thu tài sản thế chấp và bán nó.

Không được phép thế chấp một phần thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được thiết lập theo quy định của các cơ quan cấu thành của Liên bang Nga và các quy định của chính quyền địa phương đối với các loại đất có mục đích khác nhau và được phép sử dụng.

Khi một thửa đất được thế chấp, quyền cầm cố mở rộng đối với các cơ sở, công trình của bên cầm cố đã xây dựng hoặc đang được xây dựng trên thửa đất đó.

Thửa đất được sử dụng vốn tín dụng của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc nguồn vốn vay có mục tiêu do một pháp nhân khác cung cấp để mua lại thửa đất này được coi là cầm cố kể từ thời điểm đăng ký nhà nước về quyền sở hữu của người đi vay. của thửa đất này.

Bên nhận cầm cố theo hình thức cầm cố này là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác hoặc pháp nhân khác đã cho vay hoặc cho vay có mục đích để mua một khu đất hoặc quyền thuê một khu đất.

Việc đánh giá khu đất được thực hiện theo luật điều chỉnh các hoạt động thẩm định tại Liên bang Nga.

Giá trị tài sản đảm bảo của thửa đất được cầm cố theo hợp đồng thế chấp được xác lập theo thỏa thuận giữa bên cầm cố và bên nhận cầm cố.

Hợp đồng thế chấp được coi là đã giao kết và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nhà nước. Việc đăng ký được thực hiện độc quyền tại vị trí của thửa đất trong giới hạn nhất định của thành phố hoặc quận.

22. Hoạt động với khu sinh hoạt

Trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản bao gồm bất động sản được xác lập quyền sở hữu, định đoạt và sử dụng trong ranh giới của bất động sản, bao gồm: các lô đất và các công trình nhà ở được xây dựng trên chúng có mặt bằng không phải nhà ở và nhà ở, nhà xây dựng, không gian xanh ; các tòa nhà dân cư các khu nhà ở này và các tòa nhà khác của chung cư, tất cả đều thích hợp để ở lâu dài hoặc tạm trú; cấu trúc với các yếu tố của cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở. Trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản có thể thuộc sở hữu tư nhân, nhà nước, thành phố, tập thể và các sở hữu khác

Động cơ để thực hiện các giao dịch với các mặt bằng nhà ở là việc mua lại quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các mặt bằng này.

Các giao dịch dân cư bao gồm:

1) tư nhân hóa cơ sở nhà ở là việc chuyển giao quyền sở hữu tự do cho công dân Nga trên cơ sở tự nguyện đối với cơ sở nhà ở do họ chiếm giữ trong kho nhà ở của bang và thành phố;

2) Mua bán mặt bằng nhà ở - một loại hình giao dịch rất phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Khi mua bán nhà ở, một thỏa thuận được lập và được ký kết độc quyền bằng văn bản theo phương thức lập thành một văn bản. Hợp đồng được ký kết bởi hai bên

3) đấu giá-bán hàng. Các tổ chức của khu liên hợp xây dựng của Liên bang Nga có quyền tiến hành đấu giá để bán các căn hộ được xây dựng bằng chi phí của doanh nghiệp này và bằng khoản vay ngân hàng

4) giấy chứng nhận nhà ở là chứng khoán hoặc nghĩa vụ được tính bằng đơn vị của tổng diện tích nhà ở và có giá trị danh nghĩa được lập chỉ mục thể hiện bằng tiền, chúng được đặt giữa các pháp nhân hoặc công dân và cho phép chủ sở hữu của họ yêu cầu mua lại từ người phát hành theo phương thức trao đổi để ký kết một hợp đồng mua bán cơ sở nhà ở hoặc công trình xây dựng, được tài trợ từ các khoản tiền nhận được từ việc lưu hành các chứng khoán hoặc nghĩa vụ này;

5) cho thuê - quyền sử dụng bất động sản của người khác trong những điều kiện nhất định;

6) thế chấp;

7) cho thuê nhà ở - một thỏa thuận theo đó chủ sở hữu nhà nước hoặc nơi ở khác cung cấp cho công dân một không gian sống thoải mái (căn hộ) để sử dụng, và người thuê cam kết sử dụng nó để ở và trả tiền sinh hoạt;

8) trao đổi. Người thuê có thể đổi cơ sở đã chiếm dụng cho một cơ sở khác;

9) trao đổi. Mỗi bên, theo một thỏa thuận trao đổi, cam kết chuyển nhượng một cơ sở nhà ở cho bên kia sở hữu để đổi lấy một cơ sở khác;

10) tặng cho là sự chuyển giao vô cớ bất kỳ tài sản nào thành quyền sở hữu của người khác;

11) thừa kế. Trong trường hợp công dân chết thì quyền sở hữu tài sản thuộc về mình được thừa kế cho người khác hoặc những người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật;

12) tham gia xây dựng chung - hiện là cách thức mua nhà rất phổ biến.

23. Tư nhân hóa và cho thuê mặt bằng khu dân cư

Theo Luật tư nhân hóa cổ phần nhà ở Liên bang Nga tư nhân hóa các cơ sở dân cư - chuyển nhượng tự do sang quyền sở hữu của công dân Liên bang Nga trên cơ sở tự nguyện đối với các cơ sở nhà ở do họ chiếm giữ trong kho nhà ở của bang và thành phố, và cho các công dân của Liên bang Nga đã đặt chỗ ở bị chiếm dụng - tại nơi đặt chỗ ở cơ sở

Công dân của Liên bang Nga đang cư trú tại các cơ sở nhà ở của tiểu bang và thành phố, bao gồm cả kho nhà ở dưới sự quản lý kinh tế của các doanh nghiệp hoặc quản lý hoạt động của các tổ chức, về điều kiện việc làm xã hội, có quyền, với sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình trưởng thành sống cùng nhau, cũng như trẻ vị thành niên từ 14 đến 18 tuổi để có được những cơ sở này để sở hữu theo các điều khoản được quy định bởi Luật tư nhân hóa cổ phần nhà ở ở Liên bang Nga và các hành vi quản lý khác của Liên bang Nga và thành phần các thực thể của Liên bang Nga. Chỗ ở được chuyển thành sở hữu chung hoặc của một trong những người sống chung, kể cả người chưa thành niên.

Mọi công dân đều có quyền nhận quyền sở hữu miễn phí (theo trình tự tư nhân hóa) đối với nhà ở thuộc quỹ nhà ở xã hội của bang và thành phố trực thuộc trung ương một lần.

Cho thuê mặt bằng thổ cư. Theo Luật Liên bang Nga "Về các nguyên tắc cơ bản của chính sách nhà ở liên bang" ngày 24.12.1992 tháng 4218 năm 1 số 06.05.2003-52 (đã được sửa đổi vào ngày XNUMX tháng XNUMX năm XNUMX số XNUMX-FZ), chủ sở hữu nhà ở có quyền cung cấp cho công dân, pháp nhân nhà ở hoặc căn hộ với bất kỳ diện tích nào theo hợp đồng thuê. Cổ phần của nhà nước và nhà ở thành phố được cung cấp theo hợp đồng cho thuê được xác định bởi Chính phủ Liên bang Nga và các cơ quan hành pháp của các cơ quan cấu thành của Liên bang Nga.

Hợp đồng thuê - đây là một thỏa thuận mà theo đó chủ nhà cung cấp cho người thuê và các thành viên trong gia đình của mình mặt bằng nhà ở mà không bị hạn chế về diện tích với một khoản phí theo hợp đồng để sở hữu và sử dụng tạm thời, và người thuê cam kết sử dụng nó theo hợp đồng và trả tiền thuê trong một kịp thời, bao gồm cả hóa đơn điện nước.

Hợp đồng cho thuê, được lập giữa người thuê và chủ nhà, nêu rõ các điều khoản, thủ tục, các điều khoản của hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê nhà được giao kết bằng văn bản, có đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan thuế.

Khi cho thuê lại mặt bằng, chủ sở hữu không được xâm phạm nhà ở và các quyền, tự do của công dân khác, lợi ích công cộng.

24. Định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Hiện nay, việc thẩm định bất động sản độc lập và chuyên nghiệp là yếu tố cần thiết trong các giao dịch mua bán bất động sản.

ở dưới Đánh giá bất động sản họ hiểu rõ một lĩnh vực hoạt động chuyên môn đặc biệt trong thị trường bất động sản, đòi hỏi trình độ chuyên môn cao của thẩm định viên, hiểu biết về các phương pháp và nguyên tắc định giá, định hướng tự do trên thị trường bất động sản, kiến thức về trạng thái và xu hướng của cung và cầu trong các phân khúc thị trường khác nhau.

Cần đánh giá chuyên môn để đưa ra quyết định mua bán, trao đổi, phát hành khoản vay có bảo đảm bằng tài sản, chuyển đổi và thanh lý doanh nghiệp, quyết định đầu tư, quyết định tổ chức lại hoặc phá sản doanh nghiệp, bảo hiểm tài sản, v.v.

Vấn đề của một chuyên gia có thẩm quyền đánh giá bất động sản ở Nga là rất gay gắt. Cần tăng cường chú ý đến các lĩnh vực như định giá để bán và cầm cố các tòa nhà của các doanh nghiệp tư nhân hóa, đánh giá lại tài sản cố định liên quan đến quá trình lạm phát và phát triển tài chính nhà ở.

Vào những năm 1930, ở các nước phát triển, định giá bất động sản xuất hiện như một hoạt động chuyên nghiệp, và đến đầu những năm 1990. nó xuất hiện ở Nga với sự hỗ trợ của Viện Phát triển Kinh tế của Ngân hàng Tái thiết và Phát triển Thế giới. Viện cung cấp đào tạo dựa trên các tài liệu đào tạo do Hiệp hội Thẩm định viên Hoa Kỳ phát triển.

Bộ Lao động Liên bang Nga, theo Nghị quyết số 27.11.1996 ngày 11, đã phê duyệt các đặc điểm trình độ của vị trí "thẩm định viên". Nhiệm vụ của thẩm định viên bao gồm xác định giá trị thị trường của các đối tượng quyền dân sự, nghiên cứu nhu cầu thẩm định và thiết lập mối quan hệ kinh doanh với khách hàng, soạn báo cáo thẩm định bằng văn bản, sử dụng tất cả các phương pháp thẩm định đã biết, tạo cơ sở thông tin cần thiết cho các hoạt động nghề nghiệp.

Vấn đề định giá ở Nga lần đầu tiên gặp phải liên quan đến quá trình tư nhân hóa vào ngày 3 tháng 1991 năm XNUMX.

Hoạt động thẩm định tăng đáng kể trong quá trình đánh giá lại tài sản cố định, khi doanh nghiệp có thể nhờ đến các tổ chức chuyên gia độc lập để xác định giá trị thị trường của tài sản. Nghị định của Chính phủ Liên bang Nga "Về việc đánh giá lại tài sản cố định" kể từ ngày 1 tháng 1995 năm XNUMX đã trao cho các doanh nghiệp và tổ chức quyền đánh giá lại tài sản cố định dựa trên các chỉ số thay đổi giá trị của chúng, do Cơ quan Thống kê Nhà nước xây dựng. Ủy ban của Nga.

Các tổ chức công cộng của các thẩm định viên chuyên nghiệp hiện đang hoạt động ở Nga. Năm 1993, Hiệp hội Thẩm định viên Nga (ROO) được thành lập, năm 1996 - Trường Cao đẳng Thẩm định viên Quốc gia (NPO). Vào mùa xuân năm 1999, Câu lạc bộ thẩm định viên ảo được thành lập, trong đó những người quan tâm chia sẻ ý kiến và đề xuất của họ. Nhiệm vụ chính của Câu lạc bộ thẩm định viên ảo là hình thành và củng cố một nhóm chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, chính phủ, doanh nghiệp và các cấu trúc khoa học và giáo dục.

25. Các loại giá trị bất động sản

Hiện tại, có bốn thành phần của giá trị: nhu cầu, công dụng, sự khan hiếm, khả năng xa lánh của vật thể.

Yêu cầu - số lượng của một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định trên thị trường của những người mua dung môi. Có một nhu cầu tiềm năng rất lớn trên thị trường nhà ở.

Hữu ích - khả năng của tài sản để đáp ứng nhu cầu của con người.

Tiện ích kích thích mong muốn có được một thứ nhất định.

Tính hữu ích của nhà ở là sự thoải mái trong sinh hoạt.

Đối với một nhà đầu tư hoạt động trên thị trường bất động sản, một khu đất không bị hạn chế phát triển sẽ có tiện ích lớn nhất.

Sự khan hiếm - nó là một nguồn cung cấp hạn chế. Nếu lượng cung của một sản phẩm nào đó tăng lên, thì giá của sản phẩm này giảm xuống, và khi lượng cung giảm, nó bắt đầu tăng lên.

Khả năng xa lánh của các đối tượng - khả năng chuyển giao quyền tài sản cho phép bất động sản chuyển từ người bán sang người mua, tức là trở thành hàng hóa.

Trước đây, đất đai không được coi là hàng hóa nên ở Nga chỉ có một tài sản nhà nước duy nhất.

Giá bán - đây không phải là đặc điểm vốn có của bất động sản: giá trị tỷ lệ thuận với mong muốn của con người, khả năng mua, tiện ích và sự khan hiếm tương đối.

Nếu thẩm định bất động sản được thực hiện để có được khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, thì thẩm định viên cần phải có được thông tin rất chính xác về giá bán bất động sản này, do đó sẽ bù đắp được thiệt hại của bên cho vay nếu bên vay không trả được nợ.

Nếu việc đánh giá hiện vật được thực hiện để phục dựng, thì giá trị đầu tư được lựa chọn, được tính cho một nhà đầu tư (cụ thể).

Loại giá trị phổ biến nhất là giá trị thị trường. Nó thể hiện sự tương tác giữa người mua, người bán và nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Giá trị thị trường của đối tượng thẩm định - mức giá có khả năng xảy ra cao nhất mà đối tượng thẩm định có thể bị chuyển đổi trên thị trường mở trong môi trường cạnh tranh, khi các bên tham gia giao dịch hành động hợp lý, có đầy đủ thông tin cần thiết và bất kỳ trường hợp bất thường nào không được phản ánh trong giá trị của giao dịch. giá bán.

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định theo các điều kiện sau của một giao dịch cân bằng:

1) thị trường cạnh tranh và cung cấp đủ lựa chọn tài sản cho sự tương tác của người mua và người bán;

2) người mua và người bán được tự do, họ chỉ hành động để tăng thu nhập hoặc thỏa mãn tốt hơn nhu cầu;

3) khoảng thời gian giới thiệu đối tượng đánh giá là đủ để đảm bảo đối tượng được đánh giá có sẵn cho tất cả những người mua tiềm năng;

4) thanh toán cho giao dịch được thực hiện bằng tiền mặt hoặc tương đương tiền mặt.

Giá bán - là số tiền được tặng hoặc trả cho tài sản được định giá. Giá trị thị trường của bất động sản - là giá dự kiến trong các điều kiện nhất định và Gia ban - Đây là số tiền mà trong một tình huống cụ thể, người mua đồng ý trả và người bán chấp nhận tài sản. Giá trị thị trường là khách quan và không phụ thuộc vào mong muốn của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

26. Các loại giá trị phi thị trường

Nếu việc bán một đối tượng trên thị trường mở là không thực tế hoặc đòi hỏi thêm chi phí so với chi phí cần thiết cho việc bán hàng hoá tự do mua bán trên thị trường, thì giá trị của đối tượng này được gọi là giá trị của đối tượng đánh giá với một thị trường hạn chế.

Chi phí tái sản xuất đối tượng đánh giá - đây là tổng chi phí theo giá thị trường tồn tại vào ngày đánh giá, để tạo ra một đối tượng giống hệt đối tượng đánh giá, sử dụng các vật liệu và công nghệ giống hệt nhau. Ngày định giá là ngày tài sản được định giá.

Chi phí thay thế đối tượng đánh giá - số tiền chi phí để tạo ra một đối tượng tương tự như đối tượng đánh giá theo giá thị trường hiện có vào ngày đánh giá.

Giá trị của đối tượng được thẩm định theo giá trị sử dụng hiện có - giá trị được xác định từ các điều kiện hiện có và mục đích sử dụng của nó.

Giá trị đầu tư của đối tượng thẩm định - giá trị, được xác định từ lợi nhuận của nó cho một người cụ thể với các mục tiêu đầu tư nhất định. Bất động sản cho một nhà đầu tư là một công cụ để tạo ra dòng thu nhập. Giá trị đầu tư là chi phí đầu tư vốn cho một nhà đầu tư cụ thể, có tính đến các yêu cầu đầu tư của anh ta.

Giá trị thanh lý của đối tượng thẩm định - giá trị của đối tượng thẩm định trong trường hợp đối tượng thẩm định phải được tách biệt trong thời hạn nhỏ hơn thời hạn giải trình thông thường đối với các đối tượng tương tự.

Chi phí sử dụng của đối tượng thẩm định - giá trị bằng với giá trị thị trường của các nguyên vật liệu mà nó bao gồm, có tính đến chi phí thải bỏ đối tượng đánh giá.

Giá trị đặc biệt của đối tượng thẩm định - giá trị, để xác định mà thỏa thuận định giá hoặc văn bản pháp luật quy định các điều kiện không có trong khái niệm thị trường hoặc giá trị khác được quy định trong tiêu chuẩn định giá bắt buộc đối tượng của hoạt động định giá sử dụng. Có các loại giá trị sau.

Chi phí của doanh nghiệp hoạt động - chi phí của một tổ hợp tài sản đơn lẻ, được xác định phù hợp với kết quả hoạt động của sản xuất đã thiết lập.

Giá trị bảo hiểm - chi phí bồi thường toàn bộ thiệt hại về tài sản trong trường hợp xảy ra sự kiện được bảo hiểm.

Tiền gửi ký quỹ - giá trị của bất động sản dùng để bảo đảm khoản vay.

Chi phí của quyền thuê - trả một lần quyền sử dụng và định đoạt tài sản theo hợp đồng thuê.

Sự thay đổi giá trị của bất động sản phụ thuộc vào một số yếu tố. Chúng có thể được chia thành khách quan và chủ quan.

Các yếu tố khách quan đặc trưng cho các tình huống thị trường điển hình và động cơ hành vi của người tham gia giao dịch. Các yếu tố khách quan chủ yếu là kinh tế, chúng được chia thành kinh tế vi mô (yếu tố môi trường, địa chấn) và kinh tế vĩ mô (thuế, lạm phát).

27. Nguyên tắc định giá bất động sản

Số lượng các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Các nguyên tắc định giá bất động sản giúp tính đến những nguyên tắc quan trọng nhất trong số đó.

Các nguyên tắc định giá bất động sản có mối quan hệ với nhau. Một đối tượng có thể bị ảnh hưởng bởi một số nguyên tắc.

Các nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản được chia thành bốn loại.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (NNEI) là dựa trên việc xác định giá trị của bất động sản trong trường hợp sử dụng đối tượng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

Kết quả phân tích NNEI được tính đến khi xác định giá trị của bất động sản, khi lựa chọn phương án xây dựng và tái thiết, và khi phân tích các dự án đầu tư

Nguyên tắc phản ánh các yếu tố cấu thành bất động sản. Nguyên tắc đóng góp dựa trên việc đo lường giá trị của từng yếu tố mà nó đóng góp vào tổng giá trị của đối tượng.

Nguyên tắc về năng suất biên. Điểm mấu chốt là những cải tiến liên tiếp sẽ đi kèm với sự gia tăng giá trị của đối tượng, vượt quá chi phí tạo ra chúng, cho đến khi đạt đến điểm năng suất tối đa, sau đó chi phí tạo ra những cải tiến bổ sung sẽ không được bù đắp hoàn toàn bởi tăng chi phí của đối tượng.

Nguyên tắc cân bằng là các yếu tố của đối tượng càng hài hòa và cân đối thì giá trị của đối tượng trên thị trường càng cao.

Sự cân bằng của các yếu tố của đối tượng được xác định dựa trên yêu cầu của thị trường

Nguyên tắc dựa trên nhận thức của người dùng. Nguyên tắc hữu ích là tài sản có tiện ích lớn hơn cho người sử dụng thì có giá trị lớn hơn trên thị trường.

nguyên tắc thay thế. Một người mua được thông báo sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với một đối tượng có tiện ích và khả năng sinh lời tương tự.

Nguyên tắc kỳ vọng. Giá trị của bất động sản bị ảnh hưởng bởi những lợi ích mong đợi trong tương lai của việc sở hữu bất động sản đó. Kỳ vọng liên quan đến bất động sản được thể hiện trong việc thu được lợi tức đầu tư kỳ vọng thông qua các dòng thu nhập từ việc sử dụng và bán lại bất động sản trong tương lai.

Nguyên tắc này dựa trên sự hấp dẫn của những lợi ích trong tương lai của việc sở hữu một bất động sản: kỳ vọng càng tích cực thì giá trị của bất động sản càng cao.

Các nguyên tắc liên quan đến môi trường thị trường. Nguyên tắc tác động bên ngoài dựa trên việc tính đến những thay đổi về giá trị của bất động sản do ảnh hưởng của các yếu tố môi trường thay đổi.

Nguyên tắc thay đổi dựa trên việc tính đến những thay đổi tương ứng với chu kỳ sống, vốn có ở cả các đối tượng cụ thể và thị trường bất động sản ở các thành phố cũng như toàn xã hội.

Nguyên tắc cạnh tranh dựa trên thực tế là giá thị trường được ấn định ở một mức nhất định, có tính đến cạnh tranh.

Nguyên tắc cung cầu dựa trên việc xác định giá trị của một vật thể bằng tỷ lệ cung cầu trên thị trường bất động sản.

Nguyên tắc phù hợp dựa trên thực tế là tài sản đạt được giá trị tối đa trong môi trường của các đối tượng hài hòa tương thích với mục đích sử dụng đất tương thích.

28. Quy trình thẩm định bất động sản

Thẩm định bất động sản có thể là hàng loạt và riêng lẻ.

Thẩm định bất động sản đại chúng - đánh giá một số lượng lớn các đối tượng vào một ngày cụ thể bằng cách sử dụng các phương pháp tiêu chuẩn và phân tích thống kê

Định giá tài sản cá nhân - Đây là đánh giá của một đối tượng cụ thể vào một ngày nhất định.

Đánh giá hàng loạt là gần đúng, và đánh giá cá nhân là chính xác.

Quá trình thẩm định bất động sản diễn ra trong sáu giai đoạn:

1) định nghĩa vấn đề;

2) kế hoạch kiểm tra và đánh giá sơ bộ. Vấn đề về dữ liệu cần thiết cho việc phân tích đối tượng được giải quyết, các nguồn tiếp nhận của chúng được thiết lập;

3) thu thập và xác minh dữ liệu;

4) áp dụng các phương pháp tiếp cận để định giá, ở giai đoạn này, giá của đối tượng được xác định bằng các phương pháp truyền thống;

5) điều phối kết quả đánh giá - có được đánh giá cuối cùng về tài sản dựa trên kết quả của việc áp dụng các cách tiếp cận khác nhau để đánh giá;

6) Giai đoạn cuối cùng là chuẩn bị một báo cáo thẩm định - một tài liệu chứa đựng cơ sở lý luận cho ý kiến của thẩm định viên về giá trị của tài sản.

Khi lập báo cáo thẩm định, thẩm định viên có nghĩa vụ sử dụng thông tin đảm bảo độ tin cậy của báo cáo thẩm định như một tài liệu chứa thông tin có giá trị thử nghiệm.

Khách hàng luôn đặt ra mục tiêu cụ thể cho thẩm định viên: xác định giá trị của đối tượng bất động sản mà khách hàng cần chấp nhận. .. một giải pháp nhất định. Người thẩm định phải xác định loại giá trị cụ thể (đầu tư, thị trường và giá trị khác) và lĩnh vực sử dụng của đối tượng này (bảo hiểm, mua bán, v.v.).

Khi đánh giá một đối tượng bất động sản, điều rất quan trọng là phải xác định tính pháp lý và các quyền khác gắn liền với đối tượng đó, vì khách hàng có thể chỉ có quyền cho thuê hoặc một phần nhất định trong liên danh. Trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và thẩm định viên, việc thẩm định đối tượng bất động sản được thực hiện. Trong hợp đồng này cần nêu rõ loại giám định, giá trị của đối tượng giám định, loại và số tiền thanh toán cho công việc.

Thẩm định viên bắt đầu xây dựng kế hoạch làm việc chỉ sau khi cả hai bên ký hợp đồng này. Kế hoạch đánh giá bao gồm các loại nhiệm vụ sau:

1) nghiên cứu ở cấp độ khu vực về các yếu tố chung trong giá trị của tài sản;

2) nghiên cứu ở cấp địa phương các yếu tố cụ thể;

3) nghiên cứu các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị của địa điểm được đánh giá và tài sản nằm trên địa điểm này.

Tiếp theo, thẩm định viên thu thập và xử lý thông tin mình cần. Những số liệu này phải rất chính xác, nếu không, thẩm định viên sẽ khó đưa ra ý kiến xác đáng về giá trị của đối tượng bất động sản.

Khi đánh giá bất động sản, ba cách tiếp cận để định giá được sử dụng: đắt đỏ, sinh lời, so sánh.

Mỗi cách tiếp cận sử dụng một tập hợp thống nhất các nguyên tắc cho điểm.

29. Cách tiếp cận so sánh để định giá bất động sản

Cách tiếp cận so sánh để định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc thay thế - người mua sẽ không mua bất động sản nếu giá trị của bất động sản này vượt quá tất cả các chi phí để có được một bất động sản tương tự trên thị trường có cùng tiện ích đối với người mua. Cách tiếp cận này chủ yếu được sử dụng khi có cơ sở dữ liệu đầy đủ về các giao dịch bán hoặc cho thuê trên thị trường bất động sản.

Cách tiếp cận so sánh - một tập hợp các phương pháp đánh giá giá trị của một đối tượng bất động sản dựa trên sự so sánh của đối tượng với các đối tượng tương tự của nó, trong đó có thông tin về giá cả của các giao dịch với nó.

Giá của một đối tượng bất động sản trong cách tiếp cận này bằng giá bình quân gia quyền của các sản phẩm tương tự đã bán, có tính đến các sửa đổi có tính đến chênh lệch của chúng so với bất động sản được định giá:

đâu Pk - giá bán của một tài sản tương tự;

ΣD- lượng điều chỉnh. Cách tiếp cận so sánh để định giá bất động sản dựa trên các nguyên tắc thay thế, cung, cầu và cân bằng

Chuỗi các hành động khi đánh giá một thuộc tính bằng cách tiếp cận so sánh:

1) nghiên cứu thị trường;

2) thu thập và xác minh dữ liệu, độ tin cậy của thông tin về các sản phẩm tương tự được chào bán hoặc được bán gần đây của đối tượng thẩm định;

3) so sánh dữ liệu về các sản phẩm tương tự và bất động sản đã chọn;

4) điều chỉnh giá bán của các sản phẩm tương tự được lựa chọn phù hợp với sự khác biệt của chúng so với đối tượng;

5) xác lập giá trị của đối tượng thẩm định. Nghiên cứu thị trường được thực hiện để xác định

trong thị trường này hoặc các phân khúc của nó được bán hoặc chào bán một sản phẩm tương tự của tài sản. Nếu dữ liệu bán hàng hoặc giá bán bị ẩn, phân tích sẽ dựa trên giá chào bán của các bất động sản có thể so sánh.

Các nguồn thông tin chính có thể là dữ liệu đăng ký, thông tin, dịch vụ bảo hiểm và công ty môi giới; các ấn phẩm định kỳ về bất động sản, thông tin do người tham gia giao dịch cung cấp, tài liệu lưu trữ của thẩm định viên.

Việc đánh giá chính xác phụ thuộc vào chất lượng và số lượng thông tin được sử dụng để phân tích, do đó, việc thu thập và xác minh dữ liệu về các điểm tương tự của đối tượng đánh giá cần được coi trọng.

Nhiều trường hợp cụ thể khác nhau có thể ảnh hưởng đến giá bán cụ thể của một bất động sản, do đó, các chi tiết của mỗi lần bán được thẩm định viên xác nhận, tức là cần phải có xác nhận dữ liệu của người mua, người bán hoặc người môi giới.

Để xác định giá trị cuối cùng của tài sản được định giá, cần phải điều chỉnh doanh số bán hàng có thể so sánh được. Các điều chỉnh được tính toán trên cơ sở phân tích hợp lý các tính toán trước đó, có tính đến tầm quan trọng của từng chỉ số. Một điểm quan trọng ở đây là định nghĩa về các hệ số điều chỉnh.

Việc tính toán chi phí của một phần tử cần sửa đổi được thực hiện trừ đi hao mòn, chủ yếu là sự lão hóa chức năng của phần tử này.

30. Phương pháp tiếp cận chi phí

Phương pháp tiếp cận chi phí dựa trên việc tính toán các chi phí để tái sản xuất các cấu trúc và tòa nhà đã được đánh giá, có tính đến tất cả các loại hao mòn và lợi nhuận kinh doanh. Giá trị thị trường của đất được cộng vào giá trị nhận được.

Phương pháp tiếp cận chi phí là một tập hợp các phương pháp đánh giá dựa trên việc xác định chi phí cần thiết để thay thế hoặc khôi phục đối tượng đánh giá, có tính đến giá trị hao mòn lũy kế

Cách tiếp cận này dựa trên giả định rằng một người mua điển hình sẽ không trả nhiều hơn cho một mặt hàng đã hoàn thành so với một mặt hàng hữu ích tương tự. Khi tính toán chi phí của một công trình xây dựng mới có thể có của đối tượng được thẩm định, chỉ tính đến chi phí của chủ đầu tư. Các dữ liệu sau được sử dụng trong quá trình đánh giá: mức lương, chi phí chung, chi phí thiết bị, tỷ lệ hoàn vốn của các nhà xây dựng trong khu vực này, giá thị trường cho vật liệu xây dựng nhưng tổng chi phí để có được một khu đất và xây dựng một đối tượng tương tự trên đó không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị thị trường.

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc dịch chuyển Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm các bước sau

1) tính toán chi phí của khu đất, có tính đến việc sử dụng hiệu quả nhất (Cz);

2) tính toán chi phí xây dựng mới các tòa nhà đang được đánh giá (SNS);

3) tính hao mòn tích lũy: hao mòn chức năng, hao mòn vật lý và ngoại thất (In);

4) tính toán chi phí cải tiến, có tính đến khấu hao lũy kế (Cu) được xác định theo công thức;

Su = Sns - Ying

5) tính tổng giá trị bất động sản (SZP), được xác định theo công thức:

Szp \ uXNUMXd Sz + Su

Với cách tiếp cận chi phí, việc xác định giá trị của bất động sản bắt đầu từ việc định giá đất.

Thửa đất không chỉ là một phần của phương pháp này mà còn là một giai đoạn độc lập của quá trình định giá. Tiếp theo, chi phí xây dựng mới của các cải tiến đã được đánh giá được xác định và tính khấu hao lũy kế. Ở giai đoạn cuối cùng (cuối cùng) của phương pháp tiếp cận chi phí, để có được nguyên giá cuối cùng của đối tượng, nguyên giá của khu đất và chi phí liên quan đến việc xây dựng mới các tòa nhà và công trình kiến trúc, trừ đi khấu hao tích lũy những tòa nhà.

Phương pháp này bao gồm bốn loại đánh giá chính:

1) chỉ số;

2) ước tính;

3) từng phần tử;

4) đơn vị so sánh.

Đối với việc đánh giá công trình có giá trị lịch sử, khi công trình có độ hao mòn vật chất rất cao được đánh giá, khi không thể đánh giá độc lập đối với khu đất thì không áp dụng phương pháp tiếp cận chi phí.

31. Các phương pháp ước tính cho phương pháp tiếp cận chi phí

Chi phí được chia thành trực tiếp và gián tiếp

Chi phí trực tiếp - là hao phí lao động và nguồn nguyên liệu. Những chi phí gián tiếp xảy ra trong quá trình xây dựng, nhưng không thể được phát hiện trực tiếp trong chính kết cấu.

Có bốn phương pháp ước tính chính theo cách tiếp cận chi phí: ước tính, đơn vị so sánh, chỉ số và từng khoản mục.

Phương pháp chi phí đơn vị so sánh - định giá tài sản dựa trên việc sử dụng các chỉ số chi phí tổng hợp được điều chỉnh duy nhất để tạo ra các giá trị tương tự. Bản chất của phương pháp này nằm ở chỗ, đối với đối tượng được đánh giá, đối tượng tương tự được chọn, đối tượng này sẽ rất giống đối tượng được đánh giá về hầu hết các đặc điểm, vật liệu được sử dụng và công nghệ sản xuất của nó. Giá của một đơn vị đo lường của một đối tượng tương tự được nhân với số lượng đơn vị của tài sản đang được định giá.

Phương pháp chi phí của các yếu tố tổng hợp là đánh giá tài sản dựa trên giá trị của chi phí tạo ra các yếu tố chính của nó. Phương pháp này sử dụng dữ liệu về chi phí của các yếu tố khác nhau, tức là các thành phần của tòa nhà hoặc cấu trúc - chi phí cơ bản.

Việc tính toán các chi phí nguyên tố bao gồm việc chia nhỏ tòa nhà thành các bộ phận cấu thành của nó, thiết lập chi phí trung bình cho các bộ phận này.

Phương pháp chi phí yếu tố gộp giúp so sánh tốt hơn các yếu tố của tài sản đang được định giá với các yếu tố điển hình và do việc áp dụng nó cho phép thu được giá trị có độ chính xác cao hơn so với việc sử dụng phương pháp đơn giá so sánh.

Phương pháp từng phần tử ít tốn thời gian hơn. Các chỉ tiêu đặc trưng nhất của các yếu tố cấu trúc được lấy làm đơn vị chi phí.

Phương pháp phân tích định lượng dựa trên việc đánh giá đối tượng dựa trên ước tính chi phí đầy đủ cho việc tái sản xuất của nó. Ví dụ, chi phí xây dựng được xác định bằng cách tổng hợp tất cả các chi phí lắp dựng hoặc lắp đặt các bộ phận của một tòa nhà, nhưng phải tính đến các chi phí gián tiếp và trực tiếp. Để áp dụng phương pháp này, cần phải lập danh sách tất cả vật liệu và thiết bị, tính toán chi phí nhân công cần thiết để lắp đặt từng phần tử, tính đến chi phí gián tiếp, chi phí chung và lợi nhuận cho nhà phát triển. Sai số có thể xảy ra khi áp dụng phương pháp phân tích định lượng, do lựa chọn sai số liệu về giá thành của các đơn vị so sánh trong các công trình không tương ứng với loại đối tượng đánh giá. Phương pháp này khá tốn công, ứng dụng của nó dựa trên việc lập danh sách tất cả các vật liệu và thiết bị, tính toán chi phí lao động cần thiết cho việc lắp đặt từng phần tử, đòi hỏi sự tham gia của các nhà ước tính có chuyên môn.

Phương pháp chỉ số bao gồm xác định chi phí thay thế của tài sản đang được định giá bằng cách nhân giá trị ghi sổ với chỉ số đánh giá lại tương ứng. Chỉ số đánh giá lại tài sản cố định được Chính phủ Liên bang Nga phê duyệt và được công bố định kỳ trên báo chí.

32. Mặc

ở dưới hao mòn tài sản được hiểu là sự giảm giá trị của nó dưới tác động của nhiều nguyên nhân. Khấu hao được xác định trên cơ sở tình trạng thực tế của tài sản, theo số liệu thống kê hoặc kế toán.

Có ba loại khấu hao tài sản:

1) suy thoái thể chất - hao mòn liên quan đến việc giảm tính năng của một đối tượng do quá trình lão hóa vật lý tự nhiên và ảnh hưởng của các yếu tố bất lợi bên ngoài;

2) mặc chức năng xảy ra do không tuân thủ các yêu cầu hiện đại đối với các đối tượng đó;

3) mặc bên ngoài - mất giá do thay đổi của các yếu tố kinh tế bên ngoài.

Mặc được chia thành:

1) di dời - khấu hao tài sản, chi phí loại bỏ nhỏ hơn giá trị gia tăng trong trường hợp này;

2) không thể sửa chữa - khấu hao tài sản, chi phí loại bỏ lớn hơn giá trị gia tăng trong trường hợp này.

Các phương pháp chính để xác định số khấu hao lũy kế là: phương pháp chia nhỏ, phương pháp sống, phương pháp bán hàng so sánh.

Phương pháp phân vùng - bao gồm việc xác định riêng biệt ba loại hao mòn với sự phân chia vật lý và chức năng thành các loại có thể tháo rời và không thể tháo rời.

Hao mòn vật lý được biểu hiện ở sự suy giảm các tính chất vật lý của vật thể theo thời gian, làm mất các đặc tính kỹ thuật và hoạt động ban đầu bởi các phần tử của kết cấu. Hao mòn vật lý là do vận hành không đúng cách, ảnh hưởng vật lý và hóa học.

Khi đánh giá hao mòn vật chất, cần tính đến các yếu tố của công trình được chia thành hai loại:

1) dài hạn: tường, trần nhà, nền móng;

2) các bộ phận hao mòn - các yếu tố có tuổi thọ sử dụng nhỏ hơn tuổi thọ kinh tế của tòa nhà: mái nhà, đường ống, sơn.

Độ mòn của từng phần tử của đối tượng được đánh giá riêng biệt. Tỷ lệ phần trăm khấu hao được xác định theo kết quả của việc kiểm tra và quy đổi thành tiền tệ bằng cách nhân tỷ lệ phần trăm khấu hao với chi phí tái sản xuất của từng phần tử, có tính đến chi phí xây dựng gián tiếp. Suy giảm chức năng có thể xảy ra nếu đối tượng không đáp ứng các yêu cầu chức năng hiện đại hoặc do bố trí công trình không hiệu quả, thiết kế kém.

Phương pháp trọn đời dựa trên việc xác định hao mòn tích lũy do kiểm tra trực tiếp các tòa nhà. Nếu khấu hao được xác định theo cách này, thì một số khái niệm cơ bản được sử dụng: tuổi thọ kinh tế, niên đại và hiệu quả.

Tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà đối tượng có thể sử dụng và sinh lợi, đóng góp cải tạo giá trị của thửa đất lớn hơn không.

Tuổi theo niên đại - tuổi thực của tòa nhà, tức là số năm kể từ khi nó được xây dựng. Tuổi hiệu quả - tuổi của tòa nhà, được xác định trên cơ sở diện mạo của nó.

Phương thức bán hàng so sánh là xác định khấu hao do kết quả của việc phân tích dữ liệu thị trường về doanh số bán hàng có thể so sánh hiện tại.

Theo thời gian, giá trị của bất động sản có thể giảm xuống, khi đó khi đánh giá một đối tượng trên cơ sở phương pháp tiếp cận chi phí, các chi phí xây dựng mới có thể có, khấu hao lũy kế của tòa nhà sẽ được tính đến.

33. Áp dụng phương pháp tiếp cận chi phí

Định giá đối tượng tài sản theo phương pháp giá gốc là phù hợp và chỉ có thể thực hiện được trong các trường hợp sau:

1) khi xác định được khu đất tốt nhất và hiệu quả hơn. Ví dụ, sự lựa chọn của các tầng trong việc xây dựng nhà ở. Nếu bạn xây ít tầng, thì chi phí xây dựng sẽ giảm đáng kể, nhưng thu nhập cho thuê sẽ thấp; trong quá trình xây dựng các tòa nhà nhiều tầng, chi phí vận hành cao; cần xác định số tầng của ngôi nhà, thu nhập từ đó bù đắp chi phí xây dựng;

2) trong quá trình phân tích kỹ thuật và kinh tế của việc xây dựng mới và tạo ra các cải tiến sẽ chứng minh tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc tái thiết cụ thể;

3) trong việc đánh giá công chúng và các đối tượng đặc biệt không nhằm mục đích tạo thu nhập và xác suất tìm thấy thông tin về bán hàng điển hình là rất thấp

4) khi định giá các đối tượng trong các thị trường không hoạt động, chẳng hạn như các đối tượng duy nhất hiện không được bán và cách duy nhất để định giá các đối tượng này là dựa trên chi phí

5) khi được đánh giá vì mục đích thuế và bảo hiểm. Bảo hiểm yêu cầu tách biệt đối tượng thuộc đối tượng bảo hiểm và đối tượng không thuộc đối tượng bảo hiểm.

Nhược điểm của phương pháp tiếp cận chi phí:

1) chi phí không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị thị trường;

2) nỗ lực để đạt được kết quả đánh giá chính xác hơn đi kèm với sự gia tăng nhanh chóng của chi phí lao động;

3) sự chênh lệch giữa chi phí mua tài sản được thẩm định và chi phí xây dựng mới là hoàn toàn giống nhau, vì trong quá trình thẩm định, khấu hao lũy kế được trừ vào giá thành xây dựng;

4) có vấn đề khi tính toán chi phí tái sản xuất các tòa nhà cũ;

5) định giá tách biệt một khu đất với các tòa nhà - việc tách biệt như vậy thực sự là không thể trong thực tế hoặc có liên quan đến chi phí đáng kể;

6) rất khó để đánh giá các lô đất ở Liên bang Nga;

7) Rất khó xác định số khấu hao lũy kế của các tòa nhà và công trình cũ, vì trong hầu hết các trường hợp, việc đánh giá mức độ hao mòn dựa trên ý kiến chuyên môn của thẩm định viên và tính chính xác của kết quả nhận được từ thẩm định viên. phần lớn phụ thuộc vào kinh nghiệm và trình độ của anh ta.

Nếu căn cứ vào kết luận từ các đặc điểm và đặc thù của các phương pháp đã sử dụng thì việc định giá bất động sản trên cơ sở phương pháp tiếp cận chi phí là phù hợp nhất và có thể áp dụng trong các tình huống nghiên cứu khả thi xây dựng mới, định giá đối tượng mới. , cho mục đích thuế hoặc để thu giữ tài sản của cá nhân và pháp nhân, sau đó cho các đối tượng đặc biệt cho mục đích bảo hiểm và khi đánh giá giá trị của các đối tượng, thông tin về việc bán chúng thực tế không có trên thị trường, rất khó áp dụng cách tiếp cận chi phí.

34. Các quy định cơ bản của cách tiếp cận thu nhập

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên thực tế là giá trị của tài sản mà vốn đã được đầu tư phải tương ứng với đánh giá hiện tại về chất lượng và số lượng thu nhập mà tài sản này có khả năng mang lại. Trong cách tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản, bạn cần phải có ý tưởng về các khoản đầu tư và động cơ của chúng, hiểu các cơ chế tài chính có sẵn cho nhà đầu tư

Cách tiếp cận thu nhập là một tập hợp các phương pháp đánh giá giá trị của các đối tượng bất động sản dựa trên việc xác định giá trị hiện tại của thu nhập kỳ vọng từ nó.

Điều kiện tiên quyết để tính toán giá trị của bất động sản dựa trên cách tiếp cận thu nhập là giá thuê của nó. Vốn hóa thu nhập được thực hiện để chuyển thu nhập trong tương lai từ bất động sản thành giá trị hiện tại.

Vốn hóa thu nhập - nó là một quá trình xác định mối quan hệ giữa thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của tài sản đang được định giá. Công thức cơ bản cho cách tiếp cận thu nhập là:

V=I/R,

trong đó V là giá trị của tài sản

Tôi - thu nhập kỳ vọng từ tài sản được định giá;

R là tỷ lệ thu nhập hoặc lợi nhuận.

Có nhiều phương pháp vốn hóa khác nhau, các cách đo lường thu nhập và tỷ suất sinh lợi khác nhau.

ở dưới thu nhập = earnings hiểu thu nhập hoạt động ròng mà bất động sản có thể mang lại trong một năm.

Tỷ suất lợi nhuận - là tỷ lệ hoặc tỷ lệ vốn hóa.

Tỷ lệ vốn hóa - đây là tỷ suất sinh lợi, phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của đối tượng đánh giá. Có hai lĩnh vực viết hoa chính:

1) viết hoa trực tiếp;

2) vốn hóa thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn.

Thu nhập hàng năm và tỷ suất vốn hóa là hai giá trị được xem xét trong vốn hóa trực tiếp. Tỷ lệ giữa giá trị thị trường của tài sản trên thu nhập ròng hàng năm của nó được sử dụng để chuyển thu nhập trong tương lai từ đối tượng thẩm định thành giá trị hiện tại của nó. Chỉ số này được gọi là tỷ suất vốn hóa. Kết quả của việc phân tích thu nhập trong thời gian sở hữu bất động sản, thu nhập kỳ vọng từ bất động sản được xác định, nhưng có tính đến thu nhập dự kiến giảm hay tăng, rủi ro khi đầu tư vào bất động sản là gì. cho nợ và vốn cổ phần.

Lãi suất chiết khấu được hiểu là lãi suất kép được áp dụng khi tính toán lại giá trị của các dòng tiền phát sinh từ việc sử dụng tài sản tại một thời điểm nhất định.

Các giai đoạn chính của định giá tài sản theo cách tiếp cận thu nhập:

1) tính tổng của tất cả các khoản thu có thể có từ đối tượng đánh giá;

2) tính tổng thu nhập thực tế;

3) tính toán các chi phí liên quan đến đối tượng đánh giá - đây là các chi phí dự trữ cố định có điều kiện, biến đổi có điều kiện;

4) xác định số thu nhập hoạt động ròng;

5) chuyển đổi thu nhập kỳ vọng thành giá trị hiện tại: vốn hóa trực tiếp; vốn hóa thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn: chiết khấu dòng tiền, vốn hóa theo các mô hình tính toán.

35. Phân tích thu nhập và chi phí

Dựa trên cách tiếp cận thu nhập, định giá bất động sản bắt đầu bằng việc xác định tổng thu nhập tiềm năng.

ở dưới tổng thu nhập tiềm năng hiểu thu nhập tối đa mà tài sản được đánh giá có thể mang lại, được xác định bằng cách tính toán mức thu nhập kỳ vọng từ đối tượng ở mức lấp đầy 100% của khu vực

Việc tính toán tổng thu nhập tiềm năng dựa trên phân tích tỷ giá và biểu phí hiện tại trên thị trường cho thuê và các dịch vụ trả tiền cho các bất động sản có thể so sánh được.

Có giá thuê: thị trường - được áp dụng trong thời gian của hợp đồng cho thuê và hợp đồng - không đổi trong thời gian này.

Việc tính toán tổng thu nhập tiềm năng được giảm xuống để xác định số tiền của tất cả thu nhập mà tài sản được định giá có thể mang lại, bắt đầu từ năm đầu tiên sau ngày định giá, với điều kiện là khu vực đó được sử dụng đầy đủ, không bao gồm chi phí hoạt động của nó.

Tiếp theo, tổng thu nhập thực tế được xác định.

Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản lỗ do sử dụng không đúng đối tượng thẩm định, các khoản không phải trả, cũng như các loại thu nhập bổ sung được gọi là tổng thu nhập thực tế, được tính bằng công thức

EGI = PGI-V amp; L

trong đó EGI là tổng thu nhập thực tế từ cơ sở;

PGI - tổng thu nhập tiềm năng;

V amp; L - mất tiền thuê do mặt bằng trống và các khoản thanh toán không tốt.

Thu nhập hoạt động ròng sau đó được tính toán.

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh - là tổng thu nhập thực tế từ tài sản chủ thể, không bao gồm chi phí hoạt động.

NOI \ uXNUMXd EG - OE,

trong đó NOI - thu nhập hoạt động ròng;

OE - chi phí hoạt động.

Chi phí hoạt động - là chi phí duy trì tái sản xuất thu nhập từ tài sản.

Chi phí của chủ sở hữu bất động sản được chia thành chi phí cố định (FE), chi phí biến đổi (VE) và dự trữ (RR):

OE = FE + VE + RR

Giá cố định - Đây là những chi phí thực tế độc lập hoặc phụ thuộc một chút vào mức độ hoạt động của tài sản, ví dụ, chi phí bảo hiểm tài sản và đóng thuế tài sản.

Chi phí biến đổi - đây là những chi phí vận hành, chúng cần thiết để duy trì sự phù hợp về chức năng của cơ sở và phụ thuộc vào mức độ hoạt động của nó. Việc tính toán chi phí vận hành đối tượng được thẩm định dựa trên phân tích chi phí bảo trì thực tế của đối tượng đó, có tính đến các chi phí điển hình trên thị trường này. Các chi phí biến đổi phụ thuộc trực tiếp vào chi phí xây dựng, diện tích và đặc điểm kỹ thuật của các tòa nhà hoặc công trình, và các tính năng của các giải pháp kỹ thuật.

Dự trữ - chi phí liên quan đến tài sản, chúng cần được thực hiện không quá một lần trong vài năm. Lượng chi phí dự trữ thay đổi theo thời gian. Ví dụ, việc cải tạo lối đi bộ, lối vào tòa nhà có thể được quy vào chi phí dự phòng.

36. Áp dụng Phương pháp Tiếp cận Thu nhập để Tài trợ Bất động sản

Phương pháp tiếp cận thu nhập giúp nhà đầu tư tính đến thu nhập đầu tư dự kiến, vì vậy nó nên được sử dụng khi đưa ra các quyết định về tài trợ cho các khoản đầu tư vào bất động sản, khi phân tích tính khả thi của việc đầu tư.

Cách tiếp cận thu nhập, trái ngược với cách tiếp cận so sánh và chi phí, phản ánh quan điểm của nhà đầu tư về bất động sản như một nguồn thu nhập thực tế. Kết quả thu được dựa trên cách tiếp cận thu nhập có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá các đối tượng tạo ra thu nhập: nhà kho và không gian văn phòng, mặt bằng bán lẻ, các tòa nhà công nghiệp và khách sạn.

Việc áp dụng phương pháp tiếp cận thu nhập có tầm quan trọng lớn trong việc phân tích các quyết định đầu tư và tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có những vấn đề liên quan đến việc sử dụng nó:

1) nhu cầu dự đoán dòng thu nhập dài hạn (quá trình đạt được ước tính chính xác nhất về thu nhập trong tương lai là khó khăn, vì Nga có tình hình kinh tế ổn định và xác suất của một dự báo không chính xác tăng tương ứng với dự báo dài hạn Giai đoạn);

2) ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro đến thu nhập dự kiến (để xác định giá trị hiện tại, cần phải tính đến rủi ro có thể xảy ra liên quan đến việc nhận thu nhập trong tương lai từ việc sở hữu bất động sản và mức rủi ro có thể xảy ra bằng tiếng Nga điều kiện là đáng kể và những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá bất động sản);

3) vấn đề thu thập dữ liệu về khả năng sinh lời của các đối tượng tương tự (thông tin về khả năng sinh lời luôn không được tiết lộ, tức là bí mật). Việc kiểm tra khả năng sinh lời của các đối tượng bất động sản là khó khăn, do đó, dự toán chi phí có thể không đủ chính xác, tính thiếu chính xác tăng lên trong quá trình vốn hóa;

4) định giá thu nhập (trong trường hợp định giá bất động sản có tiện nghi và đối tượng duy nhất, việc định giá lợi ích rất khó khăn do giá cả thường xuyên thay đổi).

Việc áp dụng phương pháp tiếp cận thu nhập rất quan trọng không chỉ đối với các nhà đầu tư mà còn đối với những người tham gia khác trong quá trình tài trợ bất động sản, vì nó cho phép bạn tính đến thu nhập đầu tư dự kiến. Nhưng sự bất ổn của nền kinh tế Nga làm tăng tính thiếu chính xác của các dự báo về thu nhập từ bất động sản. Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản, có đặc điểm là dài hạn và kích thích đầu tư nguồn lực tài chính vào các lĩnh vực đầu tư khác, là khá lớn. Việc áp dụng đúng cách tiếp cận thu nhập sẽ cho phép nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầy đủ và chính xác về việc tài trợ cho các khoản đầu tư vào bất động sản.

37. Định giá đất

Trong thẩm định bất động sản, đất đai được coi là có giá trị và phần còn lại là những cải tiến làm tăng giá trị. Các thuật ngữ "đất" và "đất" là khác nhau.

Lô đất - nó là một phần của lãnh thổ trái đất, được trang bị và sẵn sàng sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Các cải tiến được thực hiện để tạo trang web:

1) bên ngoài: bố trí đường phố, vỉa hè, mạng lưới thoát nước và kỹ thuật;

2) nội bộ: quy hoạch, cảnh quan, lát nền, cửa hàng thiết bị để kết nối mạng kỹ thuật, thông tin liên lạc, v.v.

Định giá đất không chỉ áp dụng đối với đất trống và chưa phát triển. Tài sản bao gồm đất và các tòa nhà. Cần phải xác định giá trị của đất riêng biệt với các công trình cải tạo được xây dựng trên đó vì những lý do sau:

1) sự khác biệt về thuế đối với các tòa nhà và đất đai (thuế tài sản và thuế đất);

2) yêu cầu định giá riêng của thửa đất với các tòa nhà hoặc công trình được xây dựng trên đó khi áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị của bất động sản;

3) ra quyết định phá dỡ các tòa nhà hoặc công trình hiện có để sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất

Khi đánh giá một khu đất, cần phải tính đến tập hợp các quyền gắn liền với nó. Các quyền phổ biến nhất để được đánh giá là

1) toàn quyền sở hữu - khả năng sử dụng một lô đất không có người thuê theo bất kỳ cách nào hợp pháp

2) quyền cho thuê - khả năng sở hữu một khu đất theo hợp đồng thuê.

Việc sử dụng đất ở Liên bang Nga được trả tiền. Hình thức nộp tiền sử dụng đất là thuế và tiền thuê đất.

Ở Nga, hầu hết đất đai được cho thuê chứ không phải bán, vì vậy các thẩm định viên xác định giá trị quyền thuê của nó.

Chi phí của quyền thuê - Đây là số tiền mà người mua tiềm năng sẵn sàng trả để có quyền sở hữu trang web này theo hợp đồng cho thuê để hưởng lợi từ quyền sở hữu này. Việc xác định giá trị quyền cho thuê được sử dụng khi xác định giá bán quyền cho thuê thửa đất, khi xác định giá trị của đối tượng mà thửa đất thuê là một bộ phận và khi xác định thiệt hại do việc chấm dứt hợp đồng thuê. .

Sự ra đời của Bộ luật Đất đai là nhằm mục đích phát triển thị trường đất đai, việc định giá đất cần được thực hiện có tính đến việc sử dụng hiệu quả nhất, mang lại giá trị còn lại cao nhất của đất.

Thủ tục tính và nộp thuế đất được thiết lập bởi pháp luật của Liên bang Nga về thuế và phí.

Giá trị thị trường của một khu đất được xác lập theo luật liên bang về hoạt động thẩm định.

Để xác định giá trị địa chính của thửa đất, người ta tiến hành xác định giá trị địa chính của nhà nước đối với đất đai. Thủ tục tiến hành định giá địa chính nhà nước đối với đất đai do Chính phủ Liên bang Nga thiết lập.

Các cơ quan hành pháp của các cơ quan cấu thành của Liên bang Nga phê duyệt mức giá trị địa chính trung bình cho các quận thành phố trực thuộc trung ương.

38. Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất

Khi đánh giá một khu đất, cần phải xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (NNEI), được xác định bởi sự tương tác của một số yếu tố.

Phân tích NNEI bao gồm việc nghiên cứu các phương án sử dụng đất thay thế và lựa chọn phương án tối ưu, đồng thời tính đến triển vọng của vị trí, tình trạng nhu cầu thị trường, chi phí phát triển, sự ổn định của thu nhập kỳ vọng, v.v.

Khi đánh giá giá trị của một đối tượng, bao gồm một khu đất và các tòa nhà trên đó, việc phân tích NNEI là rất quan trọng.

1) một khu đất trống bị cáo buộc; 2) một khu đất với những cải tiến hiện có.

Phân tích một khu đất trống được cho là một bước quan trọng để xác định giá trị của nó. Nó dựa trên việc thiết lập phương án sử dụng đất có lợi nhất.

Việc sử dụng trang web có lợi nhất và có thể xảy ra sẽ mang lại giá trị cao nhất. Các trường hợp sử dụng phải tiết kiệm chi phí và hợp pháp.

Các yếu tố quyết định việc sử dụng đất tối ưu:

1) vị trí - có tác động lớn đến giá đất (có tính đến triển vọng của vị trí, khả năng tiếp cận giao thông);

2) nhu cầu thị trường - yếu tố này phản ánh tỷ lệ cung và cầu trên thị trường, đang được nghiên cứu để điều chỉnh phương án sử dụng đất được lựa chọn (triển vọng về nhu cầu thị trường đối với mục đích sử dụng, các loại thuế và các điều kiện khác). Cần xác định một phân khúc thị trường, và cần phát triển các hoạt động trên đó;

3) tính khả thi về tài chính - ngụ ý khả năng cung cấp thu nhập từ việc sử dụng đất của dự án. Thu nhập tạo ra phải đủ để thu hồi chi phí của nhà đầu tư và đảm bảo nhận được lợi nhuận kỳ vọng;

4) tính phù hợp vật lý của địa điểm là triển vọng cải thiện - quy mô, khí hậu, địa hình, chất lượng đất, các thông số môi trường, đặc điểm địa chất kỹ thuật và thủy văn của địa điểm, phân vùng hiện có, v.v.;

5) tính khả thi về vật lý và tính khả thi về công nghệ - đây là phân tích về tỷ lệ chất lượng, chi phí và các điều khoản của dự án, sự sẵn có của phương tiện giao thông, khả năng xảy ra thiên tai, khả năng kết nối với các tiện ích công cộng, có tính đến quy mô và hình dạng của trang web;

6) khả năng lập pháp hoặc chấp nhận pháp lý liên quan đến việc tuân thủ các lựa chọn sử dụng đất đai với luật pháp hiện hành. Khả năng chấp nhận này được tiết lộ là kết quả của việc phân tích tòa nhà, tiêu chuẩn môi trường, hạn chế chiều cao, độ phức tạp trong khu vực phát triển đô thị lịch sử, những thay đổi có thể xảy ra trong quy định, tuân thủ các quy tắc phân khu, cảm xúc tiêu cực của người dân địa phương;

7) lợi tức tối đa, nó được xác định bằng cách chiết khấu thu nhập trong tương lai của các trường hợp sử dụng thay thế, có tính đến rủi ro đầu tư.

39. Các loại đất

Theo Bộ luật Đất đai của Liên bang Nga, đất đai được chia thành bảy loại.

Tất cả các loại đất đều được sử dụng riêng cho mục đích đã định.

Loại thứ nhất bao gồm đất nông nghiệp - đây là những vùng đất nằm ngoài ranh giới của các khu định cư, được cung cấp cho nhu cầu nông nghiệp và chỉ dành cho những mục đích này.

Trong các vùng đất nông nghiệp, bao gồm: vùng đất bị chiếm dụng bởi đường nội đồng, thông tin liên lạc, thảm thực vật; đất nông nghiệp, đất có công trình, vật kiến trúc sử dụng để sản xuất, chế biến nông sản.

Loại thứ hai là các vùng đất của các khu định cư. Chúng được thiết kế để xây dựng và phát triển các khu định cư nông thôn hoặc thành thị và được ngăn cách bởi một đường ranh giới với các vùng đất thuộc các loại khác.

Loại thứ ba là đất công nghiệp và các mục đích đặc biệt khác. Tùy theo tính chất nhiệm vụ được chia thành các loại sau: đất công nghiệp, đất năng lượng, đất giao thông, đất thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, tin học, truyền hình, đất bảo đảm an ninh vũ trụ, đất quốc phòng, an ninh.

Loại thứ tư bao gồm các vùng đất thuộc các vùng lãnh thổ được bảo vệ đặc biệt - đây là những vùng đất có giá trị đặc biệt về khoa học, môi trường, thẩm mỹ, sức khỏe và các giá trị khác. Đất của các khu vực tự nhiên được bảo vệ đặc biệt bao gồm đất của khu bảo tồn thiên nhiên nhà nước, di tích tự nhiên, vườn quốc gia, vườn thực vật - tất cả những vùng đất này được phân loại là tài sản quốc gia, chúng thuộc quyền sở hữu của liên bang hoặc thành phố hoặc thuộc quyền sở hữu của các đối tượng người Nga. Liên kết.

Loại đất thứ năm là đất thuộc quỹ rừng. Đất của quỹ rừng bao gồm đất rừng được che phủ hoặc không có thảm thực vật rừng che phủ, nhằm mục đích phục hồi (vùng sạt lở, vùng bị cháy, vùng phân cắt) và đất không có rừng (đầm lầy, khoảnh đất trống, đường giao thông), chúng được sử dụng cho mục đích lâm nghiệp. . Bằng phương pháp phân định ranh giới với các loại đất khác, phù hợp với tài liệu quản lý rừng, ranh giới của các quỹ rừng được xác định, sau đó số liệu thu được về ranh giới của các quỹ rừng được ghi vào Địa chính nhà nước.

Đất quỹ nước là loại đất thứ sáu. Chúng bao gồm các vùng đất bị chiếm giữ bởi các vùng nước, vùng đất thuộc vùng bảo vệ nước của các vùng nước, vùng đất để thiết lập các khu bảo vệ quyền ưu tiên và vùng lấy nước, các công trình thủy lợi và các đối tượng khác.

Loại thứ bảy bao gồm đất dự trữ - đây là đất thuộc sở hữu của nhà nước hoặc thành phố trực thuộc trung ương, loại đất này không được cung cấp cho công dân hoặc pháp nhân, nhưng được phép sử dụng sau khi chuyển đất dự trữ sang loại khác.

40. Luật đất đai và quan hệ đất đai ở Nga

Theo Bộ luật Đất đai của Liên bang Nga (Điều 2-6), pháp luật về đất đai, phù hợp với Hiến pháp Liên bang Nga, thuộc thẩm quyền chung của Liên bang Nga và các thực thể cấu thành của Liên bang Nga.

Luật đất đai điều chỉnh các quan hệ sử dụng và bảo vệ đất đai ở Liên bang Nga làm cơ sở cho cuộc sống và sinh hoạt của các dân tộc sống trên lãnh thổ liên quan (quan hệ đất đai).

Ở Liên bang Nga, liên quan đến việc sử dụng và bảo vệ lòng đất, vùng nước, rừng, động vật hoang dã và các tài nguyên thiên nhiên khác của môi trường, các lãnh thổ và vật thể tự nhiên được bảo vệ đặc biệt, không khí trong khí quyển và các vật thể di sản văn hóa của các dân tộc Liên bang Nga, pháp luật về lòng đất, lâm nghiệp, pháp luật về nước, pháp luật về động vật hoang dã, về bảo vệ và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên khác, về bảo vệ môi trường, về bảo vệ không khí trong khí quyển, về các lãnh thổ và đối tượng tự nhiên được bảo vệ đặc biệt, về bảo vệ các đối tượng văn hóa di sản của các dân tộc Liên bang Nga và các luật liên bang đặc biệt khác.

Chủ thể tham gia quan hệ đất đai là công dân, pháp nhân, Liên bang Nga, chủ thể Liên bang Nga, các thành phố trực thuộc trung ương.

Các khái niệm và định nghĩa sau được sử dụng:

1) chủ sở hữu của các thửa đất - những người là chủ sở hữu của các thửa đất;

2) người sử dụng đất - người sở hữu và sử dụng thửa đất có quyền sử dụng lâu dài (vô hạn) hoặc quyền sử dụng cố định có thời hạn;

3) chủ sở hữu đất - những người sở hữu và sử dụng các thửa đất trên cơ sở quyền sở hữu được thừa kế suốt đời;

4) Người thuê thửa đất - người sở hữu, sử dụng thửa đất theo hợp đồng thuê, hợp đồng cho thuê lại;

5) người có quyền sử dụng đất - những người có quyền sử dụng hạn chế các thửa đất của người khác (công hữu).

Đối tượng của quan hệ đất đai là:

1) đất như một đối tượng tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên;

2) thửa đất;

3) các phần của thửa đất.

Thửa đất với tư cách là đối tượng của các quan hệ đất đai - một phần của bề mặt trái đất (bao gồm cả lớp đất), ranh giới của chúng được mô tả và xác nhận theo cách thức quy định.

Đất có thể chia hoặc không chia được. Chia tách là thửa đất có thể được chia thành nhiều phần, mỗi phần sau khi chia sẽ tạo thành một thửa đất độc lập, việc sử dụng được phép thực hiện mà không cần chuyển sang loại đất khác, trừ các trường hợp do luật liên bang quy định. .

41. Sử dụng đất đô thị

Vùng đất thành phố - đây là một thể loại đặc biệt. Giá trị của đất đô thị bị ảnh hưởng bởi quy mô của thành phố, tiềm năng sản xuất và kinh tế, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, môi trường tự nhiên của khu vực và các yếu tố khác.

Các yếu tố tương tự có thể có tác động ngược lại đến giá trị của một trang web cụ thể:

1) giao thông đông đúc là không mong muốn đối với một khu dân cư, nhưng làm tăng giá trị của địa điểm cho các mục đích thương mại

2) vị trí liên quan đến các cơ sở giáo dục và trung tâm mua sắm, giá trị thẩm mỹ và tiện ích được tính đến khi đánh giá đất xây dựng nhà ở, thực tế không ảnh hưởng đến giá trị của các vùng lãnh thổ định hướng phát triển công nghiệp; cơ sở hạ tầng giao thông và phân vùng kinh tế là quan trọng đối với họ.

Hiện nay, hầu hết các nguồn tài nguyên đất đai đều thuộc sở hữu nhà nước và thành phố. Trong điều kiện thị trường, đất đô thị là tài nguyên quý giá nhất, có thể đóng vai trò là nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương.

Chính quyền thành phố xác định số thuế đất, giá cho thuê đất và giá tiêu chuẩn của một khu đất khi mua lại. Về vấn đề này, vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng đất được các cấp chính quyền TP. Để tài sản đất đai mang lại thu nhập tối đa từ việc sử dụng và góp phần cải thiện môi trường đầu tư nói chung, cần phát triển các quan hệ thị trường trên thị trường đất đai.

Giá thị trường - nó là thước đo giá trị của người sử dụng, khuyến khích sử dụng hợp lý, hiệu quả và là công cụ để phát triển nền kinh tế của thành phố.

Kết quả đánh giá khu đô thị là thông tin để giải quyết các vấn đề như:

1) phát triển chính sách đô thị và quy hoạch xã hội;

2) hình thành một đề xuất về các loại hình sử dụng chức năng của lãnh thổ cùng với chất lượng của nó;

3) hình thành các cơ chế kinh tế để đáp ứng các lựa chọn khác nhau về sử dụng đất và chính sách đầu tư và xây dựng;

4) phân tích hậu quả của các phương án đối với sự phát triển và tái cấu trúc môi trường đô thị;

5) tối ưu hóa các khoản đầu tư của thành phố trong việc duy trì và phát triển môi trường đô thị;

6) xác định mức độ hấp dẫn đầu tư của lãnh thổ như một hàm của giá trị đất đô thị.

Nếu một doanh nghiệp mua một khu đất, nó sẽ cho phép doanh nghiệp này có cơ hội sử dụng khu đất đó để thế chấp vay vốn ngân hàng, mở rộng cơ hội đầu tư của công ty, bán đất thừa, nhận thu nhập từ việc cho thuê đất và tăng giá trị của tài sản cố định.

Hai quan điểm về giá trị của đất đô thị:

1) nhà thiết kế - quy hoạch đô thị trong quá trình phân vùng chức năng của lãnh thổ như một phần của quy hoạch tổng thể của thành phố;

2) thẩm định viên trong quá trình xây dựng định giá địa chính đất đai.

42. Đăng ký địa chính

Bộ phận địa chính của lãnh thổ Liên bang Nga là một trong những lĩnh vực quản lý bất động sản chính. Các đơn vị của bộ phận địa chính của lãnh thổ Liên bang Nga là các quận, huyện của huyện. Số địa chính thửa đất bao gồm các số của quận, huyện, khu phố và khu đất trong quý. Chính phủ Liên bang Nga thiết lập thủ tục phân chia địa chính lãnh thổ Liên bang Nga và ấn định các con số thích hợp cho các thửa đất.

Hiện có ba loại địa chính:

1) địa chính pháp lý là hồ sơ về quyền đối với các đối tượng bất động sản;

2) địa chính tài chính - hồ sơ về giá trị của bất động sản và thông tin cần thiết để đánh thuế;

3) đa mục tiêu - kết hợp hệ thống pháp luật và tài chính với thông tin về quy hoạch và sử dụng đất.

Hệ thống đăng ký địa chính đất đai được hình thành nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, là điều kiện cần thiết để hình thành thị trường bất động sản và bất kỳ hoạt động đầu tư nào.

Hệ thống phụ tài chính của địa chính đất đai chịu trách nhiệm về thuế đất, tiền thuê đất, thu tiền mặt từ tất cả các hoạt động liên quan đến đất đai

Địa chính tài khóa hàm ý kiểm soát dự báo và tính toán các khoản thu từ thuế đất và từ tiền thuê đất. Một trong những nhiệm vụ của địa chính tài khóa là xác định cơ sở tính thuế.

Đồng thời, địa chính pháp lý và tài chính đã được tạo ra ở Nga.

Quyền đối với các đối tượng bất động sản đóng vai trò như một loại hàng hóa trên thị trường bất động sản, do đó, để thực hiện chức năng của nó, bất động sản phải được đăng ký hợp pháp, có nghĩa là đối với mỗi đối tượng bất động sản cần phải lập hồ sơ địa chính để đăng ký quyền nhà nước sau đó. sang bất động sản.

Kinh doanh địa chính là một hệ thống quản lý các vùng lãnh thổ, có tính đến sự sắp xếp của chúng, với việc bắt buộc phải hiển thị trong các nguồn thông tin đăng ký của các cơ quan nhà nước, các hành vi hoạt động kinh tế trên một thửa đất.

Địa chính nhà nước - đây là một tập hợp thông tin dạng văn bản được hệ thống hóa thu được từ việc đăng ký địa chính nhà nước về các thửa đất, về vị trí, mục đích, tình trạng pháp lý của các vùng đất thuộc Liên bang Nga và thông tin về các vùng lãnh thổ và sự hiện diện của các đối tượng nằm trên các lô đất và liên kết chặt chẽ với các lô đất này.

Đăng ký địa chính nhà nước về thửa đất - đây là một mô tả và cá thể hóa trong Sổ đăng ký Thống nhất của Nhà nước về các thửa đất, do đó, địa điểm nhận được các đặc điểm cho phép nó nổi bật và liên quan đến các mảnh đất khác để thực hiện các đánh giá định tính và kinh tế. Trong đăng ký địa chính thửa đất của Nhà nước, mỗi thửa đất được cấp một số hiệu địa chính.

43. Các phương pháp định giá đất

Việc xác định giá trị của một thửa đất được xem xét trên quan điểm tính sẵn có của nó để sử dụng kinh tế tốt nhất và hiệu quả nhất. nền tảng.

Phương pháp quy chuẩn dựa trên việc xác định giá đất định mức; được sử dụng khi chuyển tiền mua đất thành quyền sở hữu, xác lập quyền sở hữu chung vượt quá tỷ lệ tự do, chuyển nhượng thừa kế, tặng cho, vay có bảo đảm.

Các khu đất ở đô thị được đánh giá dựa trên mức độ uy tín của khu vực, mật độ xây dựng, tính chất sử dụng đất xung quanh, điều kiện sinh thái, hạ tầng giao thông, ... Các khu đất được chia thành các khu phân biệt theo thuế suất cơ sở và giá chuẩn đất (Luật Liên bang Nga "Về trả tiền đất"). Giá đất định mức được ấn định trong Địa chính.

Phương pháp so sánh bán hàng - đơn giản và hiệu quả, được sử dụng để đánh giá đất trống. Nó giúp xác định giá cụ thể của một khu đất bằng cách điều chỉnh tỷ lệ phần trăm đối với giá bán của các sản phẩm tương tự. Với phương pháp này, việc tính toán giá trị thị trường của mảnh đất dựa trên nguyên tắc thay thế.

Phương pháp vốn hóa địa tô. Nếu có đủ thông tin đầy đủ về giá cho thuê đối với các thửa đất, giá của các thửa đất này được xác định là giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai dưới dạng tiền thuê đối với thửa đất đang được đánh giá. Số tiền thuê đất được tính là thu nhập từ việc cho thuê một khu đất theo các điều kiện phổ biến trên thị trường đất đai. Là một dòng thu nhập thường xuyên, tiền thuê đất có thể được vốn hóa thành giá trị bằng cách chia cho tỷ lệ vốn hóa của đất được xác định từ phân tích thị trường.

Phương thức phân phối - đây là việc xác định thành phần chi phí của khu đất dựa trên tỷ lệ đã biết giữa giá đất và các cải tạo trong khu phức hợp bất động sản. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc đóng góp và khẳng định rằng đối với mỗi loại bất động sản có một tỷ lệ bình thường giữa giá trị đất và giá trị bất động sản nói chung.

Phương pháp lựa chọn được sử dụng để đánh giá các lô đất đã xây dựng, nếu có thông tin về giá của các giao dịch với các đối tượng bất động sản tương tự.

Phương pháp phần còn lại dựa trên kỹ thuật nhóm đầu tư cho các thành phần vật chất, nó được áp dụng để xác định giá trị các khu vực đã xây dựng và chưa xây dựng, nếu có thể cải thiện cấu trúc đối với khu đất được thẩm định để tạo ra thu nhập.

Phương pháp lô đất được sử dụng trong việc đánh giá đất phù hợp để chia nhỏ thành các thửa đất riêng lẻ.

44. Rừng như bất động sản

Phù hợp với Nghệ thuật. 130 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, bất động sản bao gồm các mảnh đất, các mảnh đất dưới lòng đất và mọi thứ liên kết chắc chắn với đất, tức là các vật thể không thể di chuyển mà không gây thiệt hại tương xứng với mục đích của chúng, bao gồm rừng, rừng trồng lâu năm, các tòa nhà, công trình kiến trúc. , đối tượng xây dựng cơ bản dở dang.

Bộ luật Lâm nghiệp của Liên bang Nga (được sửa đổi bởi Luật Liên bang ngày 23 tháng 2003 năm 186 số XNUMX-FZ) thiết lập cơ sở pháp lý cho việc sử dụng hợp lý, bảo vệ, bảo vệ và tái tạo rừng, tăng tiềm năng sinh thái và tài nguyên của chúng.

Cho thuê lô rừng. Theo hợp đồng cho thuê lô quỹ rừng, lâm trường của cơ quan hành pháp liên bang trong lĩnh vực lâm nghiệp hoặc tổ chức thực hiện lâm nghiệp (bên cho thuê) cam kết cung cấp cho bên sử dụng rừng (bên thuê) một lô đất quỹ rừng với một khoản phí thời hạn từ 1 năm đến 99 năm đối với việc thực hiện một hoặc nhiều loại hình quản lý rừng.

Tài nguyên rừng (sản phẩm) được khai thác theo hợp đồng thuê lô rừng là tài sản của người thuê. Tài nguyên rừng (sản phẩm) khai thác theo hợp đồng thuê lô rừng là tài sản của người thuê

Hợp đồng thuê lô rừng được giao kết bằng văn bản và phải đăng ký nhà nước theo quy định của pháp luật về dân sự.

Kể từ thời điểm nhà nước đăng ký hợp đồng . -. việc cho thuê lô rừng được coi là đã giao kết.

Các điều khoản và điều kiện sau đây sẽ được quy định trong hợp đồng thuê lô rừng:

1) ranh giới của lô rừng;

2) các loại hình quản lý rừng;

3) khối lượng (quy mô) quản lý rừng;

4) thời hạn của hợp đồng thuê;

5) số tiền thuê và thủ tục thanh toán;

6) nghĩa vụ của các bên đối với việc bảo vệ, bảo vệ quỹ rừng và trồng lại rừng;

7) thủ tục thanh toán cho người sử dụng rừng đối với công việc lâm nghiệp do anh ta thực hiện;

8) các điều kiện khác do luật rừng của Liên bang Nga quy định và được xác định theo quyết định của các bên.

Các lô của quỹ rừng được cho thuê dựa trên kết quả của các cuộc thi về rừng.

Việc cung cấp các lô rừng để cho thuê cần được thực hiện có tính đến lợi ích của người dân sống trên lãnh thổ liên quan.

Các cuộc thi về rừng được tổ chức và tổ chức bởi cơ quan hành pháp liên bang trong lĩnh vực lâm nghiệp hoặc cơ quan hành pháp của một chủ thể của Liên bang Nga trong giới hạn thẩm quyền của họ. Người thắng cuộc thi và người tổ chức ký xác nhận kết quả cuộc thi, trên cơ sở đó ký kết hợp đồng thuê lô rừng.

Việc tổ chức và tổ chức các cuộc thi rừng được thực hiện theo thủ tục do cơ quan hành pháp liên bang chịu trách nhiệm xây dựng chính sách của bang và quy định pháp luật trong lĩnh vực lâm nghiệp xác định, phù hợp với Bộ luật này và luật dân sự.

45. Báo cáo thẩm định bất động sản

Báo cáo đánh giá - một văn bản đáp ứng các yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp, phản ánh rõ ràng và dễ tiếp cận phản ánh quá trình đánh giá và chứa các dữ liệu ban đầu mà người thẩm định sử dụng, các phân tích, kết luận của họ và giá trị cuối cùng của giá trị. Báo cáo thẩm định giá bất động sản phải có tài liệu đính kèm. Ứng dụng phải chứa tất cả các bức ảnh, bản phác thảo và bản đồ không có trong các phần chính của báo cáo này. Ứng dụng có thể bao gồm một bảng chú giải thuật ngữ.

Các giả định có thể được chỉ ra trong báo cáo - đây là những nhận định được thẩm định viên đưa ra trong quá trình đánh giá dựa trên ý kiến chuyên môn của mình, nhưng chúng không được hỗ trợ bởi số liệu thực tế

Theo Art. 11 của Luật ngày 29.07.1998 tháng 135 năm XNUMX số XNUMX-FZ "Về hoạt động thẩm định giá ở Liên bang Nga", việc thẩm định viên thực hiện đúng nhiệm vụ mà mình đã giao theo hợp đồng là sự chuẩn bị kịp thời bằng văn bản và chuyển cho khách hàng. của báo cáo xác định giá trị đối tượng định giá

Báo cáo không được mơ hồ hoặc gây hiểu lầm. Báo cáo phải chỉ ra ngày đánh giá đối tượng, các tiêu chuẩn đánh giá được sử dụng, mục tiêu và mục tiêu của việc thực hiện đối tượng.

Trong trường hợp trong quá trình đánh giá một đối tượng, các loại giá trị khác không được xác định theo thị trường mà theo các loại giá trị khác thì báo cáo phải chỉ ra các tiêu chí để thiết lập đánh giá đối tượng và lý do của sự sai lệch so với khả năng. xác định giá trị thị trường của đối tượng đánh giá.

Báo cáo phải bao gồm:

1) ngày biên soạn và số thứ tự của báo cáo;

2) cơ sở để thẩm định viên đánh giá đối tượng;

3) vị trí của thẩm định viên và thông tin về giấy phép được cấp cho anh ta để thực hiện các hoạt động thẩm định đối với loại tài sản này;

4) mô tả chính xác về đối tượng thẩm định và liên quan đến đối tượng thẩm định thuộc sở hữu của một pháp nhân, thông tin chi tiết về pháp nhân và giá trị sổ sách của đối tượng thẩm định này;

5) các tiêu chuẩn định giá để xác định loại giá trị thích hợp của đối tượng định giá, cơ sở lý luận của việc sử dụng chúng trong việc định giá đối tượng này, danh sách các dữ liệu được sử dụng trong việc định giá đối tượng, chỉ ra nguồn tiếp nhận của chúng, cũng như các giả định được đưa ra trong quá trình định giá;

6) trình tự xác định giá trị của đối tượng thẩm định và giá trị cuối cùng của nó, cũng như những hạn chế và giới hạn của việc áp dụng kết quả thu được;

7) ngày xác định giá trị của đối tượng thẩm định;

8) danh sách các tài liệu được thẩm định viên sử dụng và thiết lập các đặc điểm định lượng và định tính của đối tượng thẩm định.

Đối với việc đánh giá một số loại đối tượng, luật pháp Liên bang Nga có thể quy định các dạng báo cáo đặc biệt.

Báo cáo phải được đánh số trang, khâu, đóng dấu và có chữ ký của thẩm định viên - một doanh nhân cá nhân hoặc nhân viên của một pháp nhân.

46. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên. Trách nhiệm của Người thẩm định

Theo Art. Ngày 14-16 của Luật số 29-FZ ngày 1998 tháng 135 năm XNUMX "Về hoạt động thẩm định giá ở Liên bang Nga", thẩm định viên có quyền:

1) áp dụng độc lập các phương pháp đánh giá đối tượng đánh giá phù hợp với các tiêu chuẩn đánh giá;

2) yêu cầu từ khách hàng, khi tiến hành đánh giá bắt buộc đối tượng về việc đảm bảo tiếp cận đầy đủ các tài liệu cần thiết cho việc thực hiện đánh giá này;

3) nhận được lời giải thích rõ ràng và thông tin bổ sung cần thiết cho việc thực hiện đánh giá này

4) yêu cầu bằng văn bản hoặc bằng miệng từ bên thứ ba thông tin cần thiết cho việc đánh giá đối tượng, ngoại trừ thông tin là bí mật nhà nước hoặc thương mại, nếu việc từ chối cung cấp thông tin này ảnh hưởng đáng kể đến độ tin cậy của việc đánh giá đối tượng , thẩm định viên sẽ chỉ ra điều này trong báo cáo

5) trên cơ sở hợp đồng có sự tham gia của các thẩm định viên khác hoặc các chuyên gia khác tham gia đánh giá đối tượng khi cần thiết;

6) Từ chối thực hiện giám định đối tượng trong trường hợp khách hàng vi phạm các điều khoản của hợp đồng, không cung cấp thông tin cần thiết về đối tượng giám định hoặc không cung cấp các điều kiện lao động tương ứng với hợp đồng;

7) yêu cầu hoàn trả các chi phí liên quan đến việc đánh giá đối tượng và thù lao bằng tiền cho việc đánh giá đối tượng, theo quyết định của tòa án, trọng tài hoặc tòa án trọng tài.

Người thẩm định phải:

1) tuân thủ các yêu cầu của Luật Liên bang này, cũng như các hành vi pháp lý điều chỉnh của Liên bang Nga và các hành vi pháp lý điều chỉnh của các thực thể cấu thành của Liên bang Nga, được thông qua trên cơ sở đó;

2) thông báo cho khách hàng về việc anh ta không thể tham gia đánh giá đối tượng do xảy ra các tình huống ngăn cản việc đánh giá khách quan đối tượng;

3) đảm bảo an toàn cho các tài liệu nhận được từ khách hàng và bên thứ ba trong quá trình đánh giá đối tượng;

4) cung cấp cho khách hàng thông tin về các yêu cầu của luật pháp Liên bang Nga về hoạt động thẩm định giá, về điều lệ và quy tắc đạo đức của tổ chức tự quản có liên quan, tư cách thành viên mà thẩm định viên đề cập đến trong báo cáo của mình;

5) cung cấp, theo yêu cầu của khách hàng, giấy phép thực hiện hoạt động thẩm định giá, hợp đồng bảo hiểm và tài liệu giáo dục xác nhận việc tiếp thu kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực hoạt động thẩm định giá;

6) không tiết lộ thông tin bí mật nhận được từ khách hàng trong quá trình thẩm định đối tượng thẩm định, ngoại trừ các trường hợp được pháp luật Liên bang Nga quy định;

7) giữ bản sao của các báo cáo đã chuẩn bị trong 3 năm;

8) trong các trường hợp do luật pháp Liên bang Nga quy định, cung cấp bản sao của các báo cáo hoặc thông tin được lưu trữ từ chúng cho cơ quan thực thi pháp luật, tư pháp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác hoặc chính quyền địa phương theo yêu cầu hợp pháp của họ.

47. Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản

Hệ thống đăng ký quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó được thông qua ở Nga là một trong những điều kiện để quản lý bất động sản hiệu quả và hợp lý. Đăng ký quyền mang lại cho một người danh hiệu chủ sở hữu - đây là quyền hợp pháp đối với bất động sản, quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Thủ tục đăng ký tiểu bang - nó là một tập hợp các quy tắc chi phối mối quan hệ giữa nhà nước (đại diện bởi cơ quan đăng ký) và người xin đăng ký này.

Tất cả các đối tượng phải đăng ký nhà nước có thể gộp thành năm nhóm: quyền sở hữu, vật quyền, giao dịch bất động sản, vật thể vật chất, hạn chế quyền.

Các quyền của tất cả các hình thức sở hữu (thành phố, tư nhân, chung, nhà nước, v.v.) đều phải đăng ký nhà nước bắt buộc.

Thực quyền của con người được hiểu là quyền chiếm hữu về kinh tế đối với tài sản, quyền sử dụng lâu dài đối với thửa đất, quyền sử dụng đất ở suốt đời và các quyền khác.

Quyền thực sự về bản chất pháp lý của chúng là tuyệt đối, tức là các chủ thể của các quyền trên thực hiện chúng một cách độc lập, tức là không cần sự trợ giúp của bên thứ ba. Bất kỳ quyền tài sản nào được quy định bởi Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga đều phải được đăng ký.

Nhóm đối tượng đăng ký thứ ba bao gồm - các hạn chế (lấn át) quyền đối với bất động sản: thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê và quản lý ủy thác, tức là những quyền có bản chất pháp lý không bình đẳng.

sự dễ dàng - là một quyền hạn chế trong rem thế chấp hiểu cách để đảm bảo các nghĩa vụ, cho thuê и quản lý ủy thác - Đây là những nghĩa vụ hợp đồng.

Hành động (giao dịch) - đây là nhóm đăng ký thứ tư, kéo theo sự xuất hiện, thay đổi, chấm dứt hoặc chuyển giao quyền đối với bất động sản. Quyền sở hữu và các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, trong quá trình xây dựng, phục dựng vật thể, bán đấu giá công khai trong quá trình cưỡng chế.

Ngoài việc đăng ký nhà nước, việc đăng ký hoặc hạch toán đặc biệt đối với một số loại bất động sản được thực hiện, cũng như đăng ký địa chính và kỹ thuật của bất động sản.

Đối tượng đăng ký nhà nước là chủ sở hữu quyền đối với bất động sản. Việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó được thực hiện bởi các tổ chức tư pháp được thành lập để đăng ký quyền - các pháp nhân chịu trách nhiệm và kiểm soát bởi Bộ Tư pháp Liên bang Nga. Đăng ký nhà nước về quyền được thực hiện tại địa điểm của bất động sản trong khu vực đăng ký nơi tổ chức tư pháp hoạt động.

Cơ sở để đăng ký là hành vi của chính quyền, hợp đồng và các giao dịch khác, giấy chứng nhận quyền thừa kế, cũng như thời hiệu mua lại.

48. Thủ tục đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với bất động sản

Đăng ký nhà nước về quyền được thực hiện theo Điều lệ. 13 của Luật Liên bang ngày 21 tháng 1997 năm 30.06.2006 "Về việc đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó" (được sửa đổi bởi Luật liên bang ngày 93 tháng XNUMX năm XNUMX số XNUMX-FZ) theo thứ tự sau

1) chấp nhận các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký các quyền của tiểu bang và đáp ứng các yêu cầu của Luật Liên bang này, đăng ký các tài liệu đó với việc bắt buộc phải đính kèm tài liệu xác nhận việc thanh toán lệ phí của tiểu bang;

2) kiểm tra pháp lý các tài liệu và xác minh tính hợp pháp của giao dịch

3) thiết lập sự không có mâu thuẫn giữa các quyền được yêu cầu và các quyền đã được đăng ký đối với đối tượng bất động sản này, cũng như các cơ sở khác để từ chối hoặc đình chỉ đăng ký quyền của nhà nước

4) ghi vào Sổ đăng ký quyền đối với bất động sản của Nhà nước thống nhất nếu không có những mâu thuẫn này và các lý do khác để từ chối hoặc đình chỉ đăng ký quyền của nhà nước

5) khắc trên văn bản quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận đăng ký nhà nước về quyền.

Đăng ký nhà nước về các hạn chế (lấn át) quyền tài sản và các quyền tài sản khác với quyền của bên thứ ba có thể được thực hiện theo sáng kiến của người có quyền hoặc người có được các quyền này. 16 của Luật Liên bang ở trên về việc đăng ký hợp đồng và giao dịch, với thông báo bắt buộc của chủ thể quyền (người có quyền) về hạn chế đã đăng ký (sự cản trở).

Việc đăng ký nhà nước về các hạn chế (lấn át) các quyền được thiết lập theo luật vì lợi ích công cộng của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương được thực hiện theo sáng kiến của các cơ quan này với sự thông báo bắt buộc của chủ thể quyền (người có quyền) đối với tài sản. Cơ quan đăng ký nhà nước về quyền thực hiện thông báo cho chủ thể quyền (chủ thể quyền) đối với bất động sản trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày đăng ký nhà nước.

Đăng ký nhà nước về việc chuyển giao quyền đối với một đối tượng là bất động sản, việc hạn chế hoặc giao dịch với đối tượng là bất động sản có thể thực hiện theo đăng ký nhà nước về các quyền đã phát sinh trước đó đối với đối tượng này trong Sổ đăng ký quyền của Nhà nước thống nhất.

Việc đăng ký quyền nhà nước được thực hiện chậm nhất là một tháng kể từ ngày nộp đủ hồ sơ và các tài liệu cần thiết để đăng ký quyền nhà nước.

Việc đăng ký nhà nước đối với thỏa thuận chuyển nhượng đối tượng là bất động sản và chuyển giao quyền đối với đối tượng là bất động sản này đồng thời với việc nộp đơn và các tài liệu cần thiết cho việc đăng ký nhà nước đối với thỏa thuận nói trên và việc chuyển giao quyền được thực hiện. trong khoảng thời gian quy định tại khoản này, trừ khi luật liên bang hoặc hiệp định có quy định khác.

49. Các hình thức điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Sự điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thực hiện dưới hai hình thức:

1) phương pháp can thiệp trực tiếp là phương pháp hành chính;

2) phương pháp ảnh hưởng gián tiếp, hoặc phương pháp quản lý kinh tế.

Kiểm soát hành chính trực tiếp bao gồm:

1) tạo khuôn khổ pháp lý (quy phạm): ban hành luật, quy định, hướng dẫn điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ở các khu vực và trung tâm đất nước;

2) đăng ký, cấp giấy phép, cấp quyền cho người có thẩm quyền giao dịch với các đối tượng là tài sản của thành phố và nhà nước;

3) thiết lập các yêu cầu bắt buộc đối với nội dung và chất lượng của các loại hoạt động khác nhau trên thị trường bất động sản và đối với các bên tham gia;

4) kiểm soát sự tuân thủ của tất cả các bên tham gia thị trường với các chuẩn mực và quy tắc đã thiết lập;

5) đưa ra các quy định cấm và chế tài do sai lệch so với các yêu cầu quy định khi thực hiện các giao dịch với bất động sản;

6) chuyển đổi thành quyền sở hữu nhà nước đối với bất kỳ bất động sản nào phục vụ nhu cầu công cộng.

Các phương pháp kinh tế quản lý thị trường bất động sản được thực hiện theo:

1) hệ thống thuế tài sản;

2) cấp và lưu hành giấy chứng nhận nhà ở;

3) thực hiện các chương trình mục tiêu của nhà nước;

4) chính sách chiết khấu của Ngân hàng Trung ương;

5) chính sách khấu hao;

6) hoạt động kinh tế đối ngoại, v.v.

Quản lý đối tượng là bất động sản được thực hiện bởi nhiều nhánh quyền lực nhà nước (lập pháp, hành pháp, tư pháp), họ độc lập trong hoạt động của mình.

Quốc hội Liên bang làm luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Tổng thống ban hành các sắc lệnh không mâu thuẫn với các luật hiện hành. Chính phủ ban hành nghị quyết, các bộ ban ngành - quy định, hướng dẫn, mệnh lệnh thiết lập các thủ tục, quy tắc cụ thể để quản lý bất động sản.

Đuma Quốc gia và Hội đồng Liên bang là cơ quan đại diện quyền lực của Liên bang Nga, họ có thẩm quyền xây dựng và thông qua các hành vi pháp lý về các vấn đề liên quan đến quản lý bất động sản. Cơ quan đại diện thực hiện chức năng kiểm soát.

Bộ Tài sản Nhà nước được giao có chức năng, nhiệm vụ quản lý, định đoạt các đối tượng thuộc tài sản của Liên bang trên lãnh thổ Liên bang Nga và ở nước ngoài theo phương thức, tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật Liên bang Nga. chính sách tư nhân hóa các doanh nghiệp nhà nước và thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm các khu đất thuộc các doanh nghiệp tư nhân, v.v.

Các cơ quan thành phố cũng tham gia vào việc quản lý bất động sản.

50. Các nguyên tắc cơ bản của thuế bất động sản

Các nguyên tắc chính của thuế được xem xét trong Bộ luật thuế của Liên bang Nga (Điều 3 và Điều 5).

Các nguyên tắc chính của thuế là:

1) mỗi người phải trả các khoản thuế và phí được thiết lập hợp pháp. Pháp luật về thuế và phí dựa trên cơ sở thừa nhận tính phổ biến và bình đẳng của việc đánh thuế. Khi xác lập thuế phải tính đến khả năng nộp thuế thực tế của đối tượng nộp thuế - đây là nguyên tắc phổ biến;

2) thuế và phí không thể phân biệt đối xử và áp dụng khác nhau dựa trên các tiêu chí xã hội, chủng tộc, quốc gia, tôn giáo và các tiêu chí tương tự khác, đây là nguyên tắc bình đẳng;

Không được quy định mức thuế, phí phân biệt, ưu đãi thuế tùy theo hình thức sở hữu, quyền công dân của cá nhân hoặc nơi xuất xứ của vốn;

3) Thuế và phí phải có cơ sở kinh tế, không thể tuỳ tiện. Các loại thuế, phí cản trở công dân thực hiện các quyền hiến định của mình là không thể chấp nhận được - đây là nguyên tắc của kinh tế;

4) không được phép thiết lập các loại thuế và phí vi phạm không gian kinh tế đơn lẻ của Liên bang Nga và đặc biệt, hạn chế trực tiếp hoặc gián tiếp sự di chuyển tự do của hàng hóa (công trình, dịch vụ) hoặc nguồn tài chính trong lãnh thổ Liên bang Nga , hoặc hạn chế hoặc tạo ra trở ngại mà pháp luật không cấm các hoạt động kinh tế của cá nhân, tổ chức;

5) không ai có thể có nghĩa vụ phải trả thuế và phí, cũng như các khoản đóng góp và thanh toán khác có dấu hiệu của thuế hoặc phí do Bộ luật thuế của Liên bang Nga quy định, không được Bộ luật thuế của Liên bang Nga quy định, được thiết lập theo một cách thức khác với quy tắc này;

6) khi thiết lập thuế, tất cả các yếu tố của thuế phải được xác định. Các đạo luật về thuế và phí phải được xây dựng theo cách mà mọi người đều biết chính xác loại thuế (phí), khi nào và theo thứ tự nào anh ta phải nộp - đây là nguyên tắc thuận tiện và đơn giản;

7) mọi nghi ngờ, mâu thuẫn và sự mơ hồ không thể tháo gỡ của các văn bản pháp luật về thuế và phí đều được diễn giải theo hướng có lợi cho người nộp thuế (người nộp phí) - nguyên tắc bảo vệ người nộp thuế.

Cơ quan hành pháp liên bang được ủy quyền thực hiện các chức năng xây dựng chính sách nhà nước và quy định pháp luật trong lĩnh vực thuế, phí và hải quan, cơ quan hành pháp của các cơ quan cấu thành của Liên bang Nga, cơ quan điều hành của chính quyền địa phương, trong các trường hợp được quy định theo luật, ban hành các hành vi pháp lý điều chỉnh về các vấn đề liên quan đến thuế mà pháp luật về thuế và lệ phí không thể thay đổi, bổ sung.

51. Thuế tài sản cá nhân

Theo Luật Liên bang "Về thuế đối với tài sản của cá nhân" (được sửa đổi bởi Luật Liên bang Nga ngày 22.08.2004 tháng 122 năm XNUMX số XNUMX-FZ), thể nhân - chủ sở hữu tài sản được công nhận là đối tượng đánh thuế là được công nhận là đối tượng nộp thuế đối với tài sản của cá nhân

Các loại tài sản sau đây được công nhận là đối tượng đánh thuế: nhà ở, căn hộ, biệt thự, nhà để xe và các tòa nhà, cơ sở và công trình kiến trúc khác.

Thuế suất đối với các tòa nhà, mặt bằng và công trình kiến trúc được thiết lập bởi các hành vi pháp lý điều chỉnh của các cơ quan đại diện của chính quyền địa phương, tùy thuộc vào tổng giá trị hàng tồn kho. Các cơ quan đại diện của chính quyền địa phương có thể xác định sự khác biệt của tỷ lệ trong giới hạn đã thiết lập, tùy thuộc vào tổng giá trị hàng tồn kho, loại hình sử dụng và các tiêu chí khác.

Thuế suất được đặt trong các giới hạn sau (giá trị tài sản - thuế suất):

1) lên đến 300 rúp. - lên đến 000%;

2) lên đến 300 rúp. - từ 000 đến 0,1%;

3) hơn 500 rúp. - từ 000 đến 0,3%. Thuế được ghi vào ngân sách địa phương tại địa điểm (đăng ký) của đối tượng chịu thuế.

Các loại công dân sau đây được miễn thuế đối với tài sản của cá nhân

1) Anh hùng Liên Xô và Anh hùng Liên bang Nga, cũng như những người được trao tặng Huân chương Vinh quang ba bậc;

2) người khuyết tật thuộc nhóm I và II, khuyết tật từ nhỏ;

3) những người tham gia cuộc Nội chiến và Chiến tranh Vệ quốc vĩ đại, các hoạt động chiến đấu khác để bảo vệ Liên Xô khỏi các quân nhân phục vụ trong các đơn vị quân đội, sở chỉ huy và các cơ sở là một phần của quân đội tại ngũ và những người theo đảng phái trước đây.

Việc tính thuế do cơ quan thuế thực hiện.

Thuế đối với các tòa nhà, mặt bằng và công trình kiến trúc được tính trên cơ sở dữ liệu về giá trị hàng tồn kho của chúng tại thời điểm ngày XNUMX tháng XNUMX hàng năm.

Các cơ quan đăng ký quyền đối với bất động sản và các giao dịch với nó, cũng như các cơ quan kiểm kê kỹ thuật, hàng năm có nghĩa vụ nộp cho cơ quan thuế thông tin cần thiết để tính thuế kể từ ngày 1 tháng 1 của năm hiện tại.

Dữ liệu cần thiết để tính thuế phải nộp miễn phí cho cơ quan thuế.

Đối với các tòa nhà, cơ sở và cấu trúc mới, thuế được nộp từ đầu năm sau khi xây dựng hoặc mua lại.

Đối với một tòa nhà, cơ sở và cấu trúc đã được thừa kế, thuế sẽ được đánh vào những người thừa kế kể từ thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp phá huỷ, huỷ hoại hoàn toàn công trình, mặt bằng, công trình kiến trúc thì chấm dứt thu thuế kể từ tháng bị phá huỷ hoặc huỷ hoại hoàn toàn.

Thông báo nộp tiền nộp thuế được cơ quan thuế bàn giao cho người nộp thuế hàng năm chậm nhất là ngày 1 tháng XNUMX.

52. Thuế tài sản doanh nghiệp

Thuế tài sản doanh nghiệp được ban hành bởi Luật Liên bang số 11.11.2003-FZ ngày 139 tháng 20 năm XNUMX "Về sửa đổi phần thứ hai của Bộ luật thuế của Liên bang Nga và các sửa đổi, bổ sung Điều XNUMX của Luật Liên bang Nga" về các nguyên tắc cơ bản của Hệ thống thuế ở Liên bang Nga "cũng như việc tuyên bố các hành vi không hợp lệ của pháp luật Liên bang Nga về thuế và phí", kể từ thời điểm có hiệu lực, bắt buộc phải thanh toán trên lãnh thổ của chủ thể tương ứng của Liên bang Nga.

Khi thiết lập thuế, các cơ quan lập pháp của các cơ quan cấu thành của Liên bang Nga xác định thuế suất, thủ tục và điều khoản nộp thuế và biểu mẫu báo cáo thuế.

Những người sau được công nhận là người nộp thuế:

1) Các tổ chức của Nga;

2) các tổ chức nước ngoài hoạt động tại Liên bang Nga thông qua các văn phòng đại diện thường trú và sở hữu bất động sản trên lãnh thổ Liên bang Nga

Đối tượng đánh thuế đối với các tổ chức Nga là động sản và bất động sản (bao gồm tài sản được chuyển nhượng để tạm thời chiếm hữu, sử dụng, định đoạt hoặc quản lý ủy thác, góp phần vào các hoạt động chung), được hạch toán trên bảng cân đối kế toán như tài sản cố định theo quy trình kế toán đã thiết lập.

Đối tượng đánh thuế đối với các tổ chức nước ngoài hoạt động tại Liên bang Nga thông qua văn phòng đại diện thường trú là động sản và bất động sản liên quan đến tài sản cố định.

Cơ sở tính thuế được xác định là giá trị trung bình hàng năm của tài sản được công nhận là đối tượng đánh thuế. Khi xác định cơ sở tính thuế, tài sản được ghi nhận là đối tượng chịu thuế được tính theo giá trị còn lại của nó, được hình thành theo quy trình kế toán đã được thiết lập đã được phê duyệt trong chính sách kế toán của tổ chức.

Cơ sở tính thuế được xác định riêng đối với tài sản chịu thuế tại địa điểm của tổ chức, đối với tài sản của từng bộ phận riêng biệt của tổ chức có bảng cân đối kế toán riêng, đối với từng đối tượng là bất động sản nằm ngoài địa điểm của tổ chức, bộ phận riêng của tổ chức có bảng cân đối kế toán riêng hoặc văn phòng đại diện thường trú của tổ chức nước ngoài, cũng như liên quan đến tài sản bị đánh thuế ở các mức thuế suất khác nhau.

Kỳ tính thuế là một năm dương lịch. Kỳ báo cáo là quý đầu tiên, sáu tháng và 9 tháng của năm dương lịch. Thuế suất được thiết lập bởi luật pháp của các đối tượng của Liên bang Nga và không được vượt quá 2,2%.

Được phép thiết lập các mức thuế suất phân biệt tùy thuộc vào đối tượng nộp thuế và tài sản được công nhận là đối tượng đánh thuế. Số thuế được tính dựa trên kết quả của kỳ tính thuế là tích số của thuế suất liên quan và căn cứ tính thuế được xác định cho kỳ tính thuế. Khi hết mỗi kỳ báo cáo, kỳ tính thuế, người nộp thuế có nghĩa vụ phải nộp cho cơ quan thuế tại địa bàn của mình, tại từng phân khu riêng biệt có bảng cân đối kế toán riêng.

53. Thuế đất

Theo Luật Liên bang ngày 29.07.2004 tháng 95 năm XNUMX Số XNUMX-FZ "Về việc giới thiệu các phần một và hai của Bộ luật Thuế của Liên bang Nga và việc hủy bỏ hiệu lực của một số đạo luật lập pháp (các quy định của các hành vi lập pháp) của Liên bang Nga

0 loại thuế và lệ phí "(được sửa đổi ngày 12.10.2005 tháng XNUMX năm XNUMX), thuế đất có hiệu lực thi hành theo quy định của Bộ luật Đất đai và các quy định pháp luật của cơ quan đại diện chính quyền thành phố và phải nộp vào lãnh thổ của các thành phố tự trị này.

Người nộp thuế là tổ chức, cá nhân sở hữu thửa đất trên cơ sở quyền sở hữu, quyền sử dụng vĩnh viễn (vô thời hạn) hoặc quyền sở hữu thừa kế trọn đời. Đối tượng đánh thuế là các thửa đất nằm trong ranh giới của đô thị (các thành phố liên bang Mátxcơva và St.Petersburg), trên lãnh thổ mà thuế đã được áp dụng.

Căn cứ tính thuế được xác định là giá trị địa chính của thửa đất được công nhận là đối tượng tính thuế theo quy định tại Điều này. 389 của Bộ luật Đất đai. Giá trị địa chính của một khu đất được xác định theo luật đất đai của Liên bang Nga. Cơ sở tính thuế được xác định cho từng thửa đất theo giá trị địa chính của nó tại thời điểm

Ngày 1 tháng XNUMX của năm tính thuế. Căn cứ tính thuế đối với thửa đất thuộc sở hữu chung được xác định đối với từng đối tượng nộp thuế sở hữu thửa đất này tương ứng với tỷ lệ phần sở hữu chung của họ.

Kỳ tính thuế là một năm dương lịch. Kỳ báo cáo đối với người nộp thuế - tổ chức, cá nhân là cá nhân kinh doanh là quý I, 9 tháng và XNUMX tháng của năm dương lịch. Thuế suất được thiết lập bởi các hành vi pháp lý quy định của các cơ quan đại diện của thành phố và không thể vượt quá:

1) 0,3% đối với thửa đất: được phân loại là đất nông nghiệp hoặc đất trong khu sử dụng nông nghiệp để định cư và sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; bị chiếm dụng bởi kho nhà ở và cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu nhà ở và khu chung cư hoặc được cung cấp để xây dựng nhà ở; được cung cấp cho các hoạt động nông nghiệp phụ cá nhân, làm vườn, làm vườn hoặc chăn nuôi gia súc;

2) 1,5% so với các khu đất khác. Số thuế được tính sau khi hết thuế

kỳ tính theo tỷ lệ phần trăm trên cơ sở tính thuế tương ứng với thuế suất.

Người nộp thuế-tổ chức tự tính số thuế.

Trong kỳ tính thuế, người nộp thuế nộp tiền tạm ứng tiền thuế.

Người nộp thuế - tổ chức, cá nhân là cá nhân kinh doanh cá thể sau khi hết thời hạn tính thuế phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế tại vị trí thửa đất.

Mẫu tờ khai thuế được Bộ Tài chính Liên bang Nga phê duyệt.

54. Bảo hiểm bất động sản

Bảo hiểm bất động sản được điều chỉnh bởi Luật Liên bang Nga số 4015-1 ngày 27.11.1992 tháng 10 năm 12 "Về tổ chức kinh doanh bảo hiểm ở Liên bang Nga" (sửa đổi ngày 2003 tháng XNUMX năm XNUMX) và Bộ luật Dân sự Liên bang Nga .

Bảo hiểm bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng bảo hiểm tài sản. Hợp đồng được giao kết giữa công dân hoặc pháp nhân (người được bảo hiểm) và công ty bảo hiểm (người bảo hiểm).

Doanh nghiệp bảo hiểm là pháp nhân được thành lập nhằm mục đích thực hiện bảo hiểm, tái bảo hiểm và đã được cấp phép theo thủ tục do pháp luật quy định.

Hợp đồng bảo hiểm tài sản - đây là thỏa thuận giữa bên mua bảo hiểm và công ty bảo hiểm, theo đó công ty bảo hiểm cam kết, về mức phí do hợp đồng quy định (phí bảo hiểm), khi xảy ra một sự kiện được quy định trong hợp đồng (cái gọi là sự kiện được bảo hiểm) , để bồi thường cho bên mua bảo hiểm hoặc người khác có lợi cho hợp đồng đã được ký kết (người thụ hưởng), do hậu quả của sự kiện tổn thất này đối với tài sản được bảo hiểm trong phạm vi quy định của hợp đồng (số tiền bảo hiểm). Hợp đồng bảo hiểm có hiệu lực vào thời điểm người được bảo hiểm thanh toán phí bảo hiểm hoặc khoản phí bảo hiểm đầu tiên, trừ trường hợp hợp đồng có quy định khác.

Phí bảo hiểm là khoản thanh toán bảo hiểm mà bên mua bảo hiểm (người thụ hưởng) có nghĩa vụ trả cho doanh nghiệp bảo hiểm theo cách thức và thời hạn do hợp đồng bảo hiểm quy định, theo đó bảo hiểm bao gồm các sự kiện được bảo hiểm xảy ra sau khi hợp đồng có hiệu lực. .

Khi giao kết hợp đồng bảo hiểm, các bên phải thỏa thuận:

1) trên một số tài sản là đối tượng bảo hiểm;

2) về bản chất của sự kiện, trong trường hợp xảy ra mà bảo hiểm được cung cấp (sự kiện được bảo hiểm);

3) về số tiền bảo hiểm;

4) về thời hạn của hợp đồng.

Các điều kiện giao kết hợp đồng bảo hiểm bất động sản thường được xác định trong các quy tắc tiêu chuẩn cho loại hình bảo hiểm tương ứng, được chấp nhận, chấp thuận hoặc chấp thuận bởi công ty bảo hiểm hoặc hiệp hội các công ty bảo hiểm.

Hợp đồng bảo hiểm tài sản được giao kết bằng văn bản, việc không tuân thủ sẽ dẫn đến vô hiệu. Hợp đồng bảo hiểm có thể được giao kết theo hai cách:

1) phương pháp lập một tài liệu do các bên ký kết;

2) bằng phương thức người bảo hiểm giao hàng cho người được bảo hiểm trên cơ sở đơn bảo hiểm bằng miệng hoặc bằng văn bản, có chữ ký của người bảo hiểm.

Bất động sản được bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm có lợi cho người có quyền lợi dựa trên luật pháp hoặc hành vi hợp pháp khác hoặc hợp đồng trong việc bảo quản tài sản này.

55. Quản lý tài sản

Quản lý tài sản - đây là một hoạt động diễn ra vì lợi ích và chi phí của người tiêu dùng, gắn liền với một chu kỳ nhất định của vòng đời tài sản:

1) tiếp thị;

2) đánh giá các đối tượng;

3) một chương trình sử dụng tốt nhất một khu đất;

4) đầu tư;

5) kháng cáo, cầm cố, cho thuê, tặng cho;

6) dịch vụ;

7) bảo trì, sửa chữa hiện tại và lớn;

8) tái chế, v.v.

Quản lý bất động sản là việc thực hiện một số nghiệp vụ để vận hành các tòa nhà và công trình kiến trúc nhằm sử dụng bất động sản có hiệu quả vì lợi ích của chủ sở hữu.

Quản lý bất động sản được thực hiện theo ba hướng:

Phương hướng kinh tế là quản lý thu chi trong quá trình sử dụng tài sản.

Hướng pháp lý được kết nối với việc phân phối và kết hợp các quyền đối với bất động sản.

Hướng kỹ thuật là duy trì đối tượng bất động sản phù hợp với mục đích chức năng của nó.

Quản lý bất động sản được thực hiện theo phương pháp phát triển đối tượng quản lý là phức hợp các tài sản có liên quan đến chức năng.

Một hoạt động được thực hiện với rủi ro của riêng mình và nhằm kiếm lợi nhuận từ việc sử dụng và xử lý bất động sản là quản lý bất động sản.

Quản lý bất động sản là bên ngoài và bên trong.

Hoạt động của các cơ quan nhà nước và các hiệp hội nghề nghiệp nhằm tạo ra một khuôn khổ pháp lý, kiểm soát sự tuân thủ của các chủ thể của thị trường bất động sản với các quy tắc và quy định đã được thiết lập - đây là quản lý bất động sản bên ngoài.

Hoạt động của chủ thể thị trường bất động sản, dựa trên việc áp dụng các văn bản quy định của chính nó (điều lệ, mã số, quy tắc, hợp đồng, quy định, v.v.) là quản lý nội bộ bất động sản.

Các chủ thể thị trường có thể thực hiện nhiều loại tác động khác nhau đối với tài sản.

1. Điều tiết của nhà nước đối với bất động sản được thực hiện thông qua sự can thiệp trực tiếp (ban hành nghị quyết, luật và các chỉ thị khác sẽ điều chỉnh hoạt động của bất động sản) và ảnh hưởng gián tiếp (đánh thuế bất động sản và cung cấp lợi ích, thực hiện mục tiêu của nhà nước chương trình).

2. Tác động của công chúng (cơ sở của các quy định và điều khoản là phản ứng của dân chúng nói chung, và những người tham gia chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản).

3. Quản lý các đối tượng bất động sản nhất định (quản lý bất động sản đầu tư và kinh doanh).

4. Quản lý hệ thống các đối tượng bất động sản của các chủ thể của liên đoàn: quản lý tài nguyên đất, quỹ rừng, bất động sản thành phố, bất động sản trong lĩnh vực nhà ở và bất động sản ngoài nhà ở.

56. Quản lý thị trường bất động sản

Quản lý bất động sản được hiểu là việc thực hiện một tập hợp các nghiệp vụ nhất định để vận hành các công trình, tòa nhà nhằm sử dụng có hiệu quả tài sản đó vì lợi ích của chủ sở hữu. Quản lý bất động sản được thực hiện theo phương pháp hình thành đối tượng quản lý là một tổ hợp tài sản liên quan đến công nghệ và chức năng, bao gồm thửa đất, nhà cửa, công trình, ... Mục tiêu chính của quản lý thị trường bất động sản là:

1) chuyển thành hiện thực các quyền hiến định của công dân đối với bất động sản và các nghĩa vụ liên quan đến quyền sở hữu của họ;

2) để các thành viên tham gia thị trường bất động sản có thể thoải mái làm việc trên thị trường, cần phải thiết lập các thủ tục và điều kiện nhất định;

3) bảo vệ những người tham gia thị trường bất động sản khỏi những kẻ lừa đảo hoặc các tổ chức tội phạm;

4) đảm bảo tự do định giá các đối tượng bất động sản phù hợp với cung và cầu;

5) Để giải quyết vấn đề nhà ở, cần phải tạo ra các điều kiện tốt (thuận lợi) trong vùng hoặc cả nước;

6) đảm bảo đánh thuế công bằng đối với bất động sản và các bên tham gia thị trường bất động sản;

7) tạo điều kiện cho các khoản đầu tư (đầu tư) sẽ giúp phát triển hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất;

8) cải thiện môi trường sinh thái, đạt được môi trường sinh thái.-, tăng trưởng kinh tế, giảm thất nghiệp trên toàn quốc, giải quyết vấn đề nhà ở

Các nguyên tắc quản lý thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều điều kiện, chủ yếu là kinh tế, chính trị và các điều kiện khác trong nước, nhưng kinh nghiệm thế giới đã được hình thành khá vững chắc cho đến thời điểm này cần phải tính đến.

Để các mục tiêu trên được chuyển thành hiện thực, các nguyên tắc quản lý sau đây phải được tính đến:

1) tách thủ tục - nghĩa là, nên áp dụng một số cách tiếp cận nhất định để điều chỉnh các mối quan hệ của các loại bất động sản - cơ sở không phải là nhà ở hoặc nhà ở, khu rừng và đất và các đối tượng khác;

2) tính công khai của thông tin về tất cả các bên tham gia và các đối tượng của thị trường bất động sản để đưa ra các quyết định kinh doanh;

3) công khai việc xây dựng quy tắc - thảo luận công khai về các dự thảo luật và các hành vi quy phạm khác;

4) phân chia quyền hạn giữa các cơ quan quản lý;

5) sự đơn giản và rõ ràng của các thủ tục và quy tắc, được thiết lập bởi các đạo luật về bất động sản;

6) tuân thủ tính liên tục của hệ thống quản lý thị trường bất động sản Nga, hệ thống có truyền thống và lịch sử riêng, có tính đến kinh nghiệm thế giới trong việc điều chỉnh quyền tài sản đối với các đối tượng bất động sản khác nhau và sự thích ứng của hệ thống này với điều kiện trong nước.

Tác giả: Burkhanova N.M.

Chúng tôi giới thiệu các bài viết thú vị razdela Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá:

▪ Điện tử tổng hợp và kỹ thuật điện. Giường cũi

▪ Hoạt động tìm kiếm hoạt động. Giường cũi

▪ Luật dân sự. Phần đặc biệt. Giường cũi

Xem các bài viết khác razdela Ghi chú bài giảng, phiếu đánh giá.

Đọc và viết hữu ích bình luận về bài viết này.

<< Quay lại

Tin tức khoa học công nghệ, điện tử mới nhất:

Máy tỉa hoa trong vườn 02.05.2024

Trong nền nông nghiệp hiện đại, tiến bộ công nghệ đang phát triển nhằm nâng cao hiệu quả của quá trình chăm sóc cây trồng. Máy tỉa thưa hoa Florix cải tiến đã được giới thiệu tại Ý, được thiết kế để tối ưu hóa giai đoạn thu hoạch. Công cụ này được trang bị cánh tay di động, cho phép nó dễ dàng thích ứng với nhu cầu của khu vườn. Người vận hành có thể điều chỉnh tốc độ của các dây mỏng bằng cách điều khiển chúng từ cabin máy kéo bằng cần điều khiển. Cách tiếp cận này làm tăng đáng kể hiệu quả của quá trình tỉa thưa hoa, mang lại khả năng điều chỉnh riêng cho từng điều kiện cụ thể của khu vườn, cũng như sự đa dạng và loại trái cây được trồng trong đó. Sau hai năm thử nghiệm máy Florix trên nhiều loại trái cây khác nhau, kết quả rất đáng khích lệ. Những nông dân như Filiberto Montanari, người đã sử dụng máy Florix trong vài năm, đã báo cáo rằng thời gian và công sức cần thiết để tỉa hoa đã giảm đáng kể. ... >>

Kính hiển vi hồng ngoại tiên tiến 02.05.2024

Kính hiển vi đóng vai trò quan trọng trong nghiên cứu khoa học, cho phép các nhà khoa học đi sâu vào các cấu trúc và quá trình mà mắt thường không nhìn thấy được. Tuy nhiên, các phương pháp kính hiển vi khác nhau đều có những hạn chế, trong đó có hạn chế về độ phân giải khi sử dụng dải hồng ngoại. Nhưng những thành tựu mới nhất của các nhà nghiên cứu Nhật Bản tại Đại học Tokyo đã mở ra những triển vọng mới cho việc nghiên cứu thế giới vi mô. Các nhà khoa học từ Đại học Tokyo vừa công bố một loại kính hiển vi mới sẽ cách mạng hóa khả năng của kính hiển vi hồng ngoại. Thiết bị tiên tiến này cho phép bạn nhìn thấy cấu trúc bên trong của vi khuẩn sống với độ rõ nét đáng kinh ngạc ở quy mô nanomet. Thông thường, kính hiển vi hồng ngoại trung bị hạn chế bởi độ phân giải thấp, nhưng sự phát triển mới nhất của các nhà nghiên cứu Nhật Bản đã khắc phục được những hạn chế này. Theo các nhà khoa học, kính hiển vi được phát triển cho phép tạo ra hình ảnh có độ phân giải lên tới 120 nanomet, cao gấp 30 lần độ phân giải của kính hiển vi truyền thống. ... >>

Bẫy không khí cho côn trùng 01.05.2024

Nông nghiệp là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế và kiểm soát dịch hại là một phần không thể thiếu trong quá trình này. Một nhóm các nhà khoa học từ Viện nghiên cứu khoai tây trung tâm-Hội đồng nghiên cứu nông nghiệp Ấn Độ (ICAR-CPRI), Shimla, đã đưa ra một giải pháp sáng tạo cho vấn đề này - bẫy không khí côn trùng chạy bằng năng lượng gió. Thiết bị này giải quyết những thiếu sót của các phương pháp kiểm soát sinh vật gây hại truyền thống bằng cách cung cấp dữ liệu về số lượng côn trùng theo thời gian thực. Bẫy được cung cấp năng lượng hoàn toàn bằng năng lượng gió, khiến nó trở thành một giải pháp thân thiện với môi trường và không cần điện. Thiết kế độc đáo của nó cho phép giám sát cả côn trùng có hại và có ích, cung cấp cái nhìn tổng quan đầy đủ về quần thể ở bất kỳ khu vực nông nghiệp nào. Kapil cho biết: “Bằng cách đánh giá các loài gây hại mục tiêu vào đúng thời điểm, chúng tôi có thể thực hiện các biện pháp cần thiết để kiểm soát cả sâu bệnh và dịch bệnh”. ... >>

Tin tức ngẫu nhiên từ Kho lưu trữ

Thiết bị đeo cho cuộc gọi khẩn cấp của lực lượng cứu hộ 25.06.2015

Mace đã tung ra doanh số bán thiết bị điện tử đeo được thu nhỏ Mace Alert 911, được thiết kế để gọi những người cứu hộ trong trường hợp khẩn cấp.

Trên thực tế, Mace Alert 911 là một thiết bị đầu cuối di động chuyên biệt hoạt động không tính phí hàng tháng và thực hiện một chức năng duy nhất - giúp bảo toàn sức khỏe và tính mạng của người dùng trong tình huống nguy cấp. Chỉ với một nút nhấn, nó cho phép bạn liên hệ với nhân viên điều phối 911 để liên lạc bằng giọng nói hai chiều. Ngoài ra, máy còn được trang bị nút kiểm tra và nút hủy cuộc gọi.

Không cần thay đổi nguồn điện là ba pin lithium AAA, thiết bị có kích thước 64 x 61 x 19 mm hoạt động trong một năm.

Trong số những người sẽ cần thiết bị ngay từ đầu, nhà sản xuất nêu tên trẻ em và người già, cũng như những người làm việc một mình và sẽ không thể gọi đồng nghiệp để được giúp đỡ nếu có điều gì đó xảy ra.

Thiết bị có giá 250 đô la. Bộ sản phẩm bao gồm một kẹp có thể tháo rời để gắn vào quần áo và một dải để đeo quanh cổ với một giá đỡ để tránh vô tình nhấn nút gọi.

Nguồn cấp tin tức khoa học và công nghệ, điện tử mới

Tài liệu thú vị của Thư viện kỹ thuật miễn phí:

▪ phần của trang web Thí nghiệm vật lý. Lựa chọn bài viết

▪ Bài viết Hãy khôn như rắn và đơn sơ như bồ câu. biểu hiện phổ biến

▪ bài viết Sán dây là gì? đáp án chi tiết

▪ bài báo Giám đốc chi nhánh ngân hàng. Mô tả công việc

▪ bài viết Máy phát nhiệt điện. Bách khoa toàn thư về điện tử vô tuyến và kỹ thuật điện

▪ bài viết Sau tay lái - số tự động. thí nghiệm vật lý

Để lại bình luận của bạn về bài viết này:

Tất cả các ngôn ngữ của trang này

Trang chủ | Thư viện | bài viết | Sơ đồ trang web | Đánh giá trang web